Để một công trình có thể xây dựng được thuận lợi thì việc tìm hiểu đến trình tự thủ tục khi xây dựng công trình là không thể thiếu. Vậy có trường hợp nào xây nhà ở mà không cần cấp phép không? Các trường hợp nào thì bắt buộc phải xin cấp phép xây dựng nhà ở?
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp nhà ở phải xin cấp phép xây dựng:
Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn cấp phép xây dựng, như vậy ngoài các công trình được quy định tại Điều này thì tất cả các công trình để được xây dựng đều phải xin cấp phép. Trong đó đối với công trình nhà ở có một trường hợp không cần xin cấp phép xây dựng được quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89
Trước đây, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn vẫn cần phải xin cấp giấy phép xây dựng, nhưng kể từ ngày 01.01.2015 khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực, nhà ở xây dựng riêng lẻ ở nông thôn không cần phải xin cấp phép xây dựng nữa nhưng với điều kiện là nhà ở đó không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt của xã, và không thuộc khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử ở địa phương.
Từ đó suy ra, ngoại trừ công trình nhà ở đơn lẻ xây dựng ở nông thôn nói trên là không cần xin cấp phép xây dựng, còn lại tất cả các công trình nhà ở đều phải xin cấp phép xây dựng. Các công trình nhà ở buộc phải cấp phép xây dựng bao gồm:
+ Các công trình nhà ở các quận, huyện, thành phố.
+ Các công trình nhà ở tại nông thôn xây dựng nằm trong diện quy hoạch của xã.
Có thể thấy hiện nay, đối với mọi công trình nhà ở trước khi xây dựng đều phải xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Việc người dân phải xin cấp phép khi xây dựng nhà ở trên đất của mình là một việc làm hết sức cần thiết, nó giúp xác định được việc xây dựng ngôi nhà này có phải hợp pháp hay không, xác định được chính xác các thông tin ghi nhận trên các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở nhà ở, xác định được công trình này có ảnh hưởng đến các công trình khác ở xung quanh không, tránh được các rủi ro, tranh chấp về sau này nếu có, và thực tế nhất là để tránh trường hợp các cơ quan chức năng sẽ tiến hành dỡ bỏ công trình nếu công trình nếu cố tình xây dựng công trình trái pháp luật.
2. Xin cấp phép xây dựng nhà ở như thế nào?
Để xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở, người chủ đất hoặc chủ đầu tư khi là thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cần phải chuẩn bị 02 bộ hồ sơ gửi đến cơ quan có thẩm quyền để được cấp phép xây dựng. Hồ sơ này được quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014 và được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 15/2016/TT-BXD, tùy vào loại hình nhà ở cũng như vị trí công trình nhà ở xây dựng mà sẽ phải chuẩn bị các loại giấy tờ tương đương.
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở là Ủy ban nhân dân cấp huyện, và Ủy ban nhân dân cấp xã. Tùy theo nơi có công trình đang cần cấp phép xây dựng ở đâu, chủ đầu tư sẽ tìm đến cơ quan có thẩm quyền tương ứng để xin cấp phép xây dựng. Đồng thời cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thì sẽ có thẩm quyền hủy bỏ giấy phép xây dựng đó. Trường hợp giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định mà cơ quan cấp phép không thực hiện thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ trực tiếp thu hồi giấy phép cấp sai đó.
Sau khi xem xét hồ sơ cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa, trong quá trình thẩm định kiểm ra đó, nếu có giấy tờ tài liệu nào còn thiếu hoặc không hợp lệ thì yêu cầu bổ sung, hoàn chỉnh lại hồ sơ. Trường hợp đã yêu cầu bổ sung hồ sơ nhưng vẫn không đáp ứng được điều kiện cấp giấy phép thì trong vòng 3 ngày làm việc cơ quan có thẩm quyền có thể gửi đến
Thời hạn cấp giấy phép xây dựng là 15 ngày đối với công trình nhà ở riêng lẻ và 30 ngày đối với các công trình khác kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cần phải xem xét thì được kéo dài thêm nhưng không được quá 10 ngày tính từ đến thời điểm đến hạn cấp giấy phép, và phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời gửi báo cáo đến cơ quan có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.
3. Xây dựng miếu thờ họ có phải xin cấp phép xây dựng không?
Theo quy định tại Điều 34 Nghị định 92/2012/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Pháp lệnh tín ngưỡng tôn giáo về Việc cải tạo, nâng cấp, xây dựng mới công trình tín ngưỡng, công trình tôn giáo, công trình phụ trợ thuộc cơ sở tín ngưỡng, cơ sở tôn giáo phải xin cấp giấy phép xây dựng
1. Công trình tín ngưỡng là những công trình như: Đình, đền, am, miếu, từ đường, nhà thờ họ và những công trình tương tự khác.
2. Công trình tôn giáo là những công trình như: Trụ sở của tổ chức tôn giáo, chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh đường, thánh thất, niệm phật đường, trường đào tạo những người chuyên hoạt động tôn giáo, tượng đài, bia, tháp và những công trình tương tự của các tổ chức tôn giáo,
3. Công trình phụ trợ là những công trình không sử dụng cho việc thờ tự của cơ sở tín ngưỡng, tổ chức tôn giáo, như: Nhà ở, nhà khách, nhà ăn, nhà bếp, tường rào khuôn viên cơ sở tín ngưỡng, cơ sở tôn giáo và các công trình tương tự khác.
4. Việc cải tạo, nâng cấp, xây dựng mới công trình theo quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều này và những công trình tín ngưỡng, công trình tôn giáo là di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xếp hạng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
Như vậy, việc xây dựng miếu thờ họ thuộc công trình tín ngưỡng phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và Thông tư số 10/2012/TT-BXD ngày 20/12/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết một số nội dung của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng
Khi đó, tổ chức, cá nhân phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng. Tổ chức, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp tại Sở Xây dựng. Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;
+ Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:
– Bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 – 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
– Bản vẽ các mặt bằng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 – 1/200;
– Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông; cấp nước; thoát nước mưa, nước bẩn; xử lý nước thải; cấp điện; thông tin liên lạc; các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác liên quan đến dự án, tỷ lệ 1/50 – 1/200.
+ Đối với công trình tôn giáo phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về tôn giáo theo phân cấp.
+ Tuỳ thuộc địa điểm xây dựng công trình, quy mô công trình, tính chất công trình, đối chiếu với các quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành và các quy định của pháp luật liên quan, hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng còn phải bổ sung các tài liệu sau:
– Bản vẽ hệ thống phòng cháy chống cháy (PCCC) tỷ lệ 1/50 – 1/200, được đóng dấu thẩm duyệt đối với công trình thuộc danh mục yêu cầu phải thẩm duyệt phương án phòng cháy chống cháy theo quy định của pháp luật về PCCC;
– Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công của chủ đầu tư theo quy định; Báo cáo thẩm tra thiết kế do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng hoặc tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện, kèm theo các bản vẽ kết cấu chịu lực chính có ký tên, đóng dấu của tổ chức, cá nhân thiết kế;
– Văn bản tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở (nếu có) của cơ quan quản lý nhà nước về công trình xây dựng chuyên ngành theo quy định;
– Văn bản phê duyệt biện pháp thi công của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận, đối với công trình xây chen có tầng hầm;
– Bản sao quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có);
– Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế theo mẫu kèm theo bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
Sở Xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để Chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định.
Khi hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng có giấy biên nhận, trong đó hẹn ngày trả kết quả. Giấy biên nhận được lập thành 02 bản, 01 bản giao cho Chủ đầu tư và 01 bản lưu tại Sở Xây dựng.
Sở Xây dựng có trách nhiệm xem xét hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần thiết). Khi xem xét hồ sơ, Sở Xây dựng phải xác định các tài liệu còn thiếu, các tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho cá nhân bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ;
Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì Sở Xây dựng có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho cá nhân tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Cá nhân có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Sau hai lần bổ sung, hồ sơ vẫn không đáp ứng được các điều kiện theo quy định thì Sở Xây dựng có quyền không xem xét việc cấp giấy phép và thông báo cho cá nhân biết;
Sở Xây dựng có trách nhiệm đối chiếu với các điều kiện cấp phép để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng. Các cơ quan được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn lấy ý kiến, nếu cơ quan được hỏi ý kiến không có ý kiến coi như các cơ quan này đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.
Sở Xây dựng căn cứ các quy định hiện hành và các điều kiện cấp phép để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.
Trường hợp đến thời hạn trả kết quả ghi trong giấy biên nhận hồ sơ, nhưng cần phải xem xét thêm thì Sở Xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.
Chủ đầu tư nộp lệ phí và nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của Sở Xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng) tại Sở Xây dựng theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để cấp phép, Sở Xây dựng phải thông báo bằng văn nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết. Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà Sở Xây dựng không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Thời hạn xem xét hồ sơ, thông báo cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ (nếu có) là 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ.
Thời hạn trả lời của các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến (nếu có) là 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ.
Thời hạn cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời: Không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp phải xem xét thêm (nếu có) thì không được quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày hết hạn nêu trên.
4. Công trình cấp I nào được miễn cấp phép xây dựng?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin hỏi đối với dự án nhóm A, thuộc công trình công nghiệp cấp I, đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án cũng đã được phê duyệt, Bộ Công thương đã thẩm định thiết kế cơ sở thì dự án đó có thuộc diện miễn xin cấp giấy phép xây dựng không? Xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định:
“17. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”
Theo quy định của Điều 89, Luật xây dựng 2014 thì trước khi khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp các công trình được miễn cấp giấy phép xây dựng theo quy định của khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, gồm:
– Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
– Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng.
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Theo như trình bày của bạn, dự án nhóm A, thuộc công trình công nghiệp cấp I, đã được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án cũng đã được phê duyệt, Bộ Công thương đã thẩm định thiết kế cơ sở, nếu công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thì thuộc diện miễn xin cấp giấy phép xây dựng khi xây dựng công trình. Ngoài ra, nếu không thuộc dự án khu công nghiệp, khu chết xuất hay khu công nghệ cao thì bạn cần đối chiếu các trường hợp nêu trên để xác định có thuộc diện xin cấp giấy phép xây dựng không?
