Theo quy định của Luật đất đai 2013 giao đất không thông qua đấu giá là việc người sử dụng đất gửi đơn xin giao đất, cho thuê đất đến UBND cấp huyện, tỉnh; căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất, UBND cấp có thẩm quyền sẽ quyết định giao, cho thuê đất.
Mục lục bài viết
1. Giao đất là gì? Cho thuê đất là gì?
Giao đất: Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước giao đất, bao gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thuê đất: Theo quy định của pháp luật Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Đối với các hình thức này điểm chung là đều Căn cứ trên pháp luật về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được các chủ thể nhận quyền sử dụng đất đều là các chủ thể có đầy đủ khả năng và nhu cầu sử dụng đất;
2. Điều kiện giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá:
Căn cứ theo quy định tại điều 58
-Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
-Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
-Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác
Ngoài ra Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013 gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Về Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Về việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường; Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
3. Thủ tục giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất:
Bước 1: Hồ sơ giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Thành phần hồ sơ bao gồm:
* Trường hợp 1: Giao đất, cho thuê đất thuộc trường hợp dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư.
– Đơn xin giao lại đất, cho thuê đất (theo mẫu-bản chính).
– Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư (bản sao);
+ Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
+ Trường hợp dự án cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
– Trích đo, trích lục bản đồ địa chính (do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường thuộc Ban quản lý Khu kinh tế thực hiện);
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất theo khoản 3 điều 58 Luật đất đai 2013 và điều 14
* Trường hợp 2: Giao đất, cho thuê đất thuộc trường hợp dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
– Đơn xin giao lại đất, cho thuê đất (theo mẫu – bản chính);
– Bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư (bản sao có chứng thực);
– Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trinh tôn giáo (bản chính);
– Trích đo, trích lục bản đồ địa chính (do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường thuộc Ban quản lý Khu kinh tế thực hiện).
Đối với trường hợp phải thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và do UBND Thành phố quyết định thu hồi đất, nhà đầu tư chỉ phải nộp thành phần hồ sơ quy định tại mục 1 mục này và Bản chính Văn bản của UBND cấp huyện xác nhận đã hoàn thành công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong đó xác định rõ diện tích đất chuyên trồng lúa nước (là đất trồng được 2 vụ lúa nước trở lên trong năm) trong phạm vi thực hiện dự án; văn bản liên quan đến việc hoàn thành ký quỹ (đối với trường hợp phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư).
Đối với trường hợp không phải giải phóng mặt bằng Nhà đầu tư nộp các hồ sơ quy định tại Khoản 1, 3,4, 5 mục này và Văn bản xác nhận của UBND cấp huyện nơi có đất về việc không phải thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư
Hồ sơ cho thuê đất thì có thêm Thông báo đơn giá thuê đất của cơ quan thuế (bản sao)
Kết quả nhận được của người có yêu cầu xin giao đất cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất nếu được chấp thuận là: Quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND Thành phố
Bước 2 Tổ chức, cá nhân trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính công ích nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công của Tỉnh. Công chức làm nhiệm vụ tại Trung tâm phục vụ hành chính công Tỉnh kiểm tra tính đầy đủ và đúng quy định của hồ sơ:
– Trường hợp hồ sơ đầy đủ và đúng quy định thì tiếp nhận hồ sơ, (đồng thời phát hành 02 liên Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả/ 01 liên giao cho tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ, 01 liên chuyển kèm theo Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơ và được lưu tại Trung tâm Phục vụ hành chính công Tỉnh)
– Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn nhà đầu tư hoàn thiện hồ sơ thông qua việc phát hành và giao Phiếu yêu cầu bổ sung hoàn thiện hồ sơ cho tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ;
– Trường hợp hồ sơ chưa đúng quy định thì không tiếp nhận hồ sơ (đồng thời phát hành 02 liên Phiếu từ chối tiếp nhận giải quyết hồ sơ/ 01 liên giao cho tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ, một liên được lưu tại Trung tâm Phục vụ hành chính công Tỉnh)
Bước 3. Tổ chức, cá nhân nộp lại Giấy hẹn trả kết quả và nhận kết quả giải quyết trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công Tỉnh. Thời gian: Từ 07giờ30’ đến 10giờ30’ và từ 13giờ30’ đến 16giờ30’ các ngày từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần (trừ ngày nghỉ hoặc ngày làm việc bù theo quy định).
Bước 4 Xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền để bảo vệ phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án):
Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá trị thửa đất hoặc khu đất của dự án tính theo bảng giá đất, cụ thể:
Đối với trường hợp giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường gửi Thông báo thông tin địa chính (vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thời hạn thuê đất, thuê mặt nước) đến Cục Thuế Thành phố Hà Nội (trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất);
Đối với trường hợp giá trị thửa đất trên 30 tỷ đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường thuê đơn vị tư vấn có chức năng lập chứng thư định giá (trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc);
Trong thời hạn không quá 06 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng với Sở Tài nguyên và Môi trường, đơn vị tư vấn thẩm định giá hoàn thành chứng thư định giá;
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có chứng thư định giá, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng phương án giá đất cụ thể và gửi Hội Đồng thẩm định giá đất cụ thể của Thành phố;
Trong thời hạn không quá 06 ngày làm việc Hội đồng thẩm định giá Thành phố thẩm định phương án giá đất cụ thể;
Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện Tờ trình trình UBND Thành phố ban hành Quyết định phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
UBND Thành phố xem xét, ký quyết định phê duyệt giá đất cụ thể (Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc).
Việc xác định số tiền phải nộp để bảo vệ phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án) thực hiện đồng thời với việc xác định giá tiền thuê đất, tiền sử dụng đất trình UBND Thành phố phê duyệt. Trường hợp thuộc diện được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, trình UBND Thành phố phê duyệt, thu tiền để bảo vệ và phát triển đất trồng lúa nộp ngân sách Nhà nước trước khi bàn giao đất cho chủ đầu tư.
Trường hợp nếu đủ điều kiện sẽ có
Bước 5: Ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất):
Trong thời hạn không quá 4 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Thông báo xác định tiền thuê đất của cơ quan thuế. Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra soạn thảo Hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất) chuyển chủ đầu tư ký.
Kết quả: Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể của UBND Thành phố; Thông báo thông tin địa chính; Quyết định phê duyệt số tiền phải nộp để bảo vệ và phát triển đất trồng lúa (đối với trường hợp chuyển mục đích đất trồng lúa để thực hiện dự án);
Trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận lại dự thảo Hợp đồng từ chủ đầu tư Sở Tài nguyên và Môi trường ký Hợp đồng chính thức.
Bước 6: Bàn giao đất trên thực địa
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ nhận đủ hồ sơ Sở Tài nguyên và Môi trường Lập hồ sơ mốc giới giao đất, cho thuê đất và bàn giao đất cho chủ đầu tư.
Lập biên bản bàn giao đất
Bước 7: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Trong thời hạn không quá 14 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ đầu tư, Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra, viết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự thảo thông tin địa chính gửi cơ quan thuế, lập báo cáo đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Sở Tài nguyên và môi trường phê duyệt.
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ theo thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường và hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan Thuế, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.
