Hướng dẫn thủ tục và thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất

1. Thủ tục xác định đơn giá thuế đất:

1.1. Khái niệm đơn giá thuế đất:

Thuế đất là nghĩa vụ pháp lý mà người sử dụng đất cần phải đảm bảo thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Thuế đất ở đây được hiểu là các loại thuế sử dụng đất.

Khi có đầy đủ các điều kiện theo quy định của Nhà nước, người dân sẽ được cấp quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất là quyền được thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai.

Vậy việc đóng thuế đất của người dân dựa trên cơ sở nào? Người dân sẽ đóng thuế đất dựa trên đơn giá thuế đất. Đơn giá thuế đất là bảng giá thể hiện giá trị tài chính mà người dân phải đóng với diện tích đất của mình. Đơn giá thuế đất giúp cơ quan Nhà nước và người dân xác lập nghĩa vụ đóng thuế đối với từng diện tích đất cụ thể. Đồng thời, đây cũng chính là cơ sở để xác định, kiểm tra xem người sử dụng đất có tuân thủ đúng nghĩa vụ đóng thuế hay không; và cơ quan Nhà nước có thu đúng giá trị thuế mà người dân phải nộp hay không.

Bảng giá thuế đất tạo nên sự minh bạch trong hoạt động quản lý thuế của cơ quan chức năng có thẩm quyền; và việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đóng thuế của người dân.

Về cơ bản, bảng giá thuế đất ở mỗi tỉnh thành là khác nhau. Tức nó mang tính áp dụng riêng cho từng tỉnh thành, chứ không mang tính áp dụng chung nhất cho tất cả các đối tượng sử dụng đất trên cả nước.

1.2. Thủ tục xác định đơn giá thuế đất:

Theo quy định tại Điều 7, Thông tư 77/2014/TT-BTC trình tự, thủ tục xác định đơn giá thuê đất và thu nộp tiền thuê đất được thực hiện như sau: 

– Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường gửi quyết định cho thuê đất, hồ sơ địa chính cho cơ quan thuế

– Bước 2: Căn cứ vào quyết định cho thuê đất, hồ sơ địa chính, cơ quan thuế xác định đơn giá thuê đất.

+ Cơ quan thuế căn cứ giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế xác định đơn giá thuê đất cho kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên để thông báo bằng văn bản cho người thuê đất và chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường làm căn cứ ghi vào hợp đồng thuê đất trong trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

+ Cơ quan thuế căn cứ vào Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế xác định đơn giá thuê đất của chu kỳ ổn định đầu tiên để thông báo bằng văn bản cho người thuê đất và chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm căn cứ ghi vào hợp đồng thuê đất trong trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

– Bước 3: Cơ quan tài chính xác định các khoản được trừ về tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào số tiền thuê đất phải nộp (nếu có) và chuyển cho cơ quan thuế làm cơ sở xác định tiền thuê đất phải nộp.

– Bước 4: Cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo số tiền thuê đất phải nộp và mở sổ theo dõi việc thu, nộp tiền thuê đất.

Ngoài ra, cơ quan thuế xác định số tiền thuế phải nộp căn cứ vào đơn giá thuê đất xác định tại bước 02 và diện tích phải nộp tiền thuê đất; số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất do cơ quan tài chính xác định và chuyển đến.

2. Thẩm quyền xác định đơn giá thuế đất:

Theo nội dung phân tích nêu trên, ở mỗi tỉnh thành, bảng giá thuế đất được áp dụng là khác nhau. Điều này dựa vào công tác quản lý đất ở từng địa phương tỉnh thành, điều kiện phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng.

Do đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố là cơ quan chức năng có thẩm quyền quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Như vậy, có thể thấy, bảng giá thuế đất được tính dựa trên cơ sở bảng giá đất. Mà bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, quyết định. Vậy nên, cơ quan này là cơ quan chức năng có thẩm quyền xác định đơn giá thuế đất.

Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Cục trưởng Cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Chi cục trưởng Chi cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Xét trong thực tế, trong công tác quản lý và đóng thuế, giữa cơ quan Nhà nước và người sử dụng đất cũng có những bất đồng nhất định. Lúc này, khi có sự khác nhau về ý kiến về đơn giá thuê đất giữa người thuê, đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tức Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là người đưa quyết định cuối cùng.

Trên đây là quy định của Nhà nước về thẩm quyền xác định đơn giá thuế đất.

3.  Trách nhiệm của cơ quan nhà nước và người dân trong việc thu tiền thuế đất và nộp tiền thuế đất:

3.1. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước và người dân trong việc thu tiền thuế đất:

– Cơ quan thuế chịu trách nhiệm thông báo nộp tiền thuê đất trực tiếp cho người phải nộp tiền thuê đất. Đối với trường hợp căn cứ tính tiền thuê đất có thay đổi thì phải xác định lại tiền thuê đất và gửi thông báo cho người thuê đất thực hiện.

Năm nộp tiền thuê đất tính theo năm dương lịch, từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12 hàng năm. Trong trường hợp năm đầu tiên thuê đất, năm kết thúc thuê đất không đủ 12 tháng thì tiền thuê năm đầu và năm kết thúc tính theo số tháng thuê.

– Kho bạc nhà nước, ngân hàng thương mại được ủy nhiệm có trách nhiệm sau đây: Kho bạc nhà nước, ngân hàng thương mại được ủy nhiệm phối hợp thu ngân sách nhà nước hoặc cơ quan thuế khi thu tiền thuê đất phải sử dụng chứng từ thu tiền vào ngân sách nhà nước theo quy định về hướng dẫn tập trung, quản lý các khoản thu ngân sách nhà nước qua kho bạc nhà nước.

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 39, Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cơ quan quản lý thuế ủy nhiệm cho tổ chức, cơ quan quản lý nhà nước thu các khoản thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước đối với cá nhân, hộ gia đình, hộ kinh doanh.

3.2. Trách nhiệm của người sử dụng đất đối với việc nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước:

– Trách nhiệm của người sử dụng đất đối với thuê đất, thuê mặt nước trả tiền hàng năm:

+ Việc nộp tiền mỗi năm được chia làm 2 kỳ: kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm.

– Người thuê đất phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế nếu quá thời hạn nộp tiền thuê đất mỗi kỳ nộp tiền ghi trên Thông báo của cơ quan thuế.

– Trách nhiệm của người sử dụng đất đối với trường hợp nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

+ Người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất theo Thông báo trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất của cơ quan thuế.

+ Người thuê đất phải nộp đủ tiền thuê đất còn lại theo Thông báo trong thời hạn 60 ngày tiếp theo.

– Nếu quá thời hạn quy định nêu trên, người được Nhà nước cho thuê đất chưa nộp đủ tiền thuê đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền thuê đất chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Từ nội dung phân tích nêu trên, có thể thấy, người nộp thuế và cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng trách nhiệm trong việc thực hiện quản lý và đóng thuế. Việc tuân thủ nghĩa vụ trong việc thực hiện và quản lý thuế giúp hoạt động thuế diễn ra chuẩn chỉnh, hợp lý, hợp pháp, đúng quy định của pháp luật.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.