Quy định chung về các giao dịch về nhà ở theo Luật nhà ở? Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở theo Luật nhà ở?
Nhà ở là một trong những vấn đề được sự quan tâm của xã hội từ xưa tới ngày nay, vì đó chính là nhu cầu thiết thực để sinh sống và làm việc, ổn định cuộc sống. Hiện nay nhu cầu giao dịch về nhà ở dưới các hình thức khác nhau đang được phát triển mạnh mẽ nhu việc mua bán nhà ở, chuyển nhượng…Tùy theo từng hình thức giao dịch mà sẽ có quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở theo Luật nhà ở với những phương thức thể hiện khác nhau. Tuy nhiên đều có điểm chung đó là hình thức nào cũng đều phải tuân theo quy định giao dịch về nhà ở không được trái pháp luật. Tại bài viết dưới đây chúng tôi xin cung cấp thông tin cho bạn đọc về nội dung ” Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở theo Luật nhà ở”. Mời bạn đọc theo dõi ngay dưới đây.
Cơ sở pháp lý:
Luật sư
1. Quy định chung về các giao dịch về nhà ở theo Luật nhà ở
1.1. Các hình thức giao dịch về nhà ở
Các hình thức giao dịch về nhà ở được quy định căn cứ dựa trên điều 117 luật nhà ở 2014 quy định cụ thể:
” Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng
Như vậy, có thể thấy trên thực tế các hình thức giao dịch này khá phổ biến với nhu cầu về nhà ở đa dạng như hiện nay, Tuy nhiên tùy theo từng hình thức sẽ có các quy định phù hợp ví dụ như mua bán nhà ở thì sẽ theo quy định về giao dịch mua bán, hợp đồng mua bán… Mỗi hình thức giao dịch sẽ có điểm chung là sự thỏa thuận giữa hai bên nhưng quy định và cách thức tiến hành trong từng trường hợp là không giống nhau.
1.2. Điều kiện về các bên trong giao dịch nhà ở
Thứ nhất, điều kiện đầu tiên đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở cần đáp ứng các điều kiện căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 sau đây:
+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Thứ hai, đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 sau đây:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Thứ ba, đối với bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức theo quy định tại Khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở là cần phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh và không phụ thuộc vào nơi thành lập và đối với các trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Kết luận: Đối với các trường hợp do các bên thực hiện giao dịch như mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn…vv đều phải tuân thủ theo quy định về điều kiện tham gia giao dịch của các bên vì nếu cố tình xác lập giao dịch với người bị mất năng lực hành vi dân sự thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự, nên khi thực hiện giao dịch các chủ thể nên lưu ý để tránh các rủi ro khi giao kết giao dịch về nhà ở.
2. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở theo Luật nhà ở
Căn cứ theo quy định tại Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở luật nhà ở 2014 quy định:
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Như vậy có thể thấy pháp luật đã quy định khá cụ thể và chi tiết về Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở, theo đó khi thực hiện giao dịch giữa các bên như việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn nhà ở đều phải thực hiện đúng theo thủ tục và trình tụ mà pháp luật ban hành. Theo đó các bên lập ra hợp đồng giao dịch về nhà ở với các nội dung đầy đủ theo quy định tại điều 121 về hợp đồng về nhà ở luật nhà ở 2014 quy định để có thể đảm bảo được giá trị pháp lý của giao dịch về nhà ở giữa các bên và đảm bảo quyền lợi và ràng buộc nghĩa vụ với nhau khi thực hiện giao dịch này.
Theo quy định của pháp luật về thủ tục cần thực hiện ở đây đó là lập hợp đồng mua bán nhà. Theo đó thì hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện đầy đủ các nội dung như:
+ Tên và địa chỉ của các bên
+ Mô tả đặc điểm của nhà ở
+ Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên và các thỏa thuận khác, ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng
+ Chữ ký của các bên.
Ngoài các nội dung chúng tôi nêu như trên thì hợp đồng này phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó thì hai bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở.
Xuất phát từ sự thỏa thuận với nhau trong hợp đồng mà các bên sẽ đi đến xác lập và kí kết với nhau hợp đồng về giao dịch nhà với hình thức do pháp luật quy định, ngoài ra về thực hiện trình tự và thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở chúng ta nên tuân thủ quy định khi thực hiện giao dịch thành công thì đến cơ quan có thẩm quyền yêu cầu công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung ” Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở theo Luật nhà ở” và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.
