Quyền tiếp tục thuê nhà theo quy định của Luật nhà ở? Mua bán nhà ở đang cho thuê thì người cho thuê nhà ở có cần thông báo với người thuê không?
Hiện nay, không khó để chúng ta có thể thấy những người dân, người lao động hay sinh viên đi thuê nhà tại khu đô thị, khu công nghiệp, kể cả các khu nông thôn, vì nhu cầu sinh hoạt và ở của người dân rất đa dạng, nên hiện nay theo đó dịch vụ thuê nhà cũng được phát triển khá mạnh mẽ, Thuê nhà là việc hai bên đó là bên thuê nhà và bên cho thuê thỏa thuận với nhau về quyền lợi và ràng buộc nghĩa vụ khi thuê nhà và thời hạn thuê được ghi trong hợp đồng cụ thể.
Tuy nhiên trên thực tế vẫn có các trường hợp rủi ro như người cho thuê nhà chết hoặc người chủ sở hữu của nhà cho thuê đó bán nhà cho chủ sở hữu khác thì câu hỏi được đặt ra đó là ” Bên thuê nhà có được tiếp tục thuê nhà hay không” . Đây là những thắc mắc thường gặp khi đi thuê nhà. Chính vì vậy nên tại bài viết này chúng tôi sẽ cung cấp thông tin cho bạn đọc về nội dung ” Quyền tiếp tục thuê nhà theo quy định của Luật nhà ở”.
Cơ sở pháp lý:
Luật nhà ở 2014
Luật sư
1. Quyền tiếp tục thuê nhà theo quy định của Luật nhà ở
Tại Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở luật nhà ở 2014 quy định:
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy, căn cứ trên quy định đưa ra có thể thấy pháp luật đã nêu rõ các trường hợp như chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn hay trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác và bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống thì 03 trường hợp này vẫn có quyền được tiếp tục thuê nhà theo quy định. Quy định này đề ra để bảo vệ quyền lợi cho người thuê nhà trong các trường hợp rủi ro thay đổi và chấm dứt quyền của chủ sở hữu nhà cho thuê nhưng vẫn đảm bảo cho người thuê nếu thời hạn trong hợp đồng thuê vẫn còn.
Ví dụ như trường hợp không mong muốn đó là khi người chủ sở hữu nhà ở hay còn được gọi là bên cho thuê chết thì những người thừa kế phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó. Căn cứ pháp lý như chúng tôi đã nêu như trên mà những người thừa kế của bên cho thuê vẫn yêu cầu bên thuê phải rời đi mặc dù thời hạn hợp đồng vẫn còn thì có thể tiến hành gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân để được giải quyết theo quy định của pháp luật.
2. Mua bán nhà ở đang cho thuê thì người cho thuê nhà ở có cần thông báo với người thuê không?
Cụ thể, dựa theo Điều 127
“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.”
Như vậy, từ quy định trên có thể kết luận rằng chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho người thuê nhà được biết là không đúng quy định của pháp luật, vi phạm trách nhiệm của bên cho thuê nhà. Theo quy định của pháp luật thi bên chủ nhà cho thuê bán nhà ở cho người khác những vẫn phải đảm bảo quyền thuê nhà cho người đang thuê tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở mà người thuê đã ký kết trước đó trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ví dụ như Anh Lê văn A chưa hết hợp đồng mà bên cho thuê nhà là Anh N bán nhà thì Anh A hoàn toàn có quyền ở lại ngôi nhà đó cho đến hết thời hạn hợp đồng theo quy định. Trong trường hợp đã thanh toán hết tiền nhà cho Anh N đối với trường hợp trả tiền nhà theo năm thì bên phía anh A không phải thanh toán tiền cho chủ nhà mới là anh C. Nếu Anh A chưa thanh toán hết tiền thuê đối với trường hợp trả tiền nhà theo tháng thì bên thuê nhà có thể tiếp tục đóng tiền thuê nhà cho chủ mới là anh C và tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ mới trừ trường hợp Anh A và Anh C có thỏa thuận khác
Cũng theo khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014:
“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Như vậy theo quy định thì khi chủ sở hữu ngôi nhà muốn bán nhà thì chủ nhà cần phải thông báo cho bên mua biết về vấn đề việc nhà đang cho thuê và thông báo về việc thời hạn thuê đang còn đồng thời thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung và thời gian theo quy định đó là trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Kết luận: từ những phân tích mà chúng tôi đưa ra như trên thì khi bán nhà đang cho thuê chủ sở hữu không cần sự đồng ý của người thuê. Tuy nhiên đối với trường hợp này chủ sở hữu phải đảm bảo quyền tiếp tục thuê nhà trong thời hạn của người thuê bằng việc thực hiện đúng các quy định pháp luật trên và đối với hành vi vi phạm của chủ nhà cũ, trong trường hợp người thuê nhà phát hiện hay nhận thấy hành vi của họ xâm phạm đến quyền lợi của mình thì các chủ thể đó có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ nhà cũ cư trú yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, qua bài viết này chúng tôi đúc kết lại về nội dung Quyền tiếp tục thuê nhà theo quy định của Luật nhà ở, chúng ta có thể hiểu pháp luật quy định về nội dung này rất cụ thể để có thể tạo điều kiện và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên đi thuê nhà ở và tránh những rủi ro về vấn đề mất tiền nhưng không được ở trong các trường hợp có xuất hiện rủi ro như chủ nhà chết, hay chủ nhà bán lại nhà cho người khác trong khi dang có người thuê chưa hết thời hạn của họ theo hợp đồng thuê nhà. Đối với các trường hợp đó thì bên thuê nhà cần làm hợp đồng mới với chủ sở hữu mới hoặc có thể thỏa thuận với họ về việc tiếp tục thuê nhà theo thời hạn của hợp đồng.
Trên đây là thông tin công ty Luật Dương Gia chúng tôi cung cấp về nội dung ” Quyền tiếp tục thuê nhà theo quy định của Luật nhà ở” và các thông tin pháp lý khác liên quan dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.
Bài viết được thực hiện bởi Thạc sỹ Đinh Thùy Dung
