Tranh chấp về quyền sử dụng đất có phải qua hòa giải cơ sở không?

Tranh chấp về quyền sử dụng đất có phải qua hòa giải cơ sở không? Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi đã qua hòa giải tại cấp cơ sở.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gởi quý công ty, Tôi có vướng mắc liên quan đến việc tranh chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Trước năm 1945, ông Cụ Nội của Tôi có một thửa đất, khi con trai tên Phan Xanh lập gia đình ông cụ Nội tôi có cho ông Phan Xanh thửa đất nói trên. Ông Phan Xanh có 01 con gái tên là Phan Thị Hoa và 02 cháu ngoại tên Trần Nam và Trần Hảo. Khi ông Phan Xanh mất, ông Trần Nam và mẹ ông bà Hoa tiếp tục sống trên mảnh đất đó, năm 1958 bà Hoa mất. Đến năm 1964 vì lý do sống trên mảnh đất đó gia đình gặp nhiều tai nạn nên ông Trần Nam chuyển ra ở với em trai là Phan Hảo (ở cùng xóm) và giao lại mảnh đất đó cho họ tộc họ Phan tôi quản lý, sử dụng. Họ tộc giao mảnh đất đó cho cha con Tôi quản lý,canh tác (cha tôi là Phan Cẩm, tôi là Phan Địch). Đến năm 1982 Chính phủ có Chi thị 299/CT ngày 10/11/1980, họ Tộc giao cho tôi Phan Địch đứng tên đăng ký vào sổ đất đai (ông Trần Nam sống ở gần đó nên vẫn biết sự việc này nhưng không có ý kiến gì) đến năm 1994 tôi giao mảnh đất này lại cho ông Phan Tùng là trưởng tộc quản lý. Đến năm 2003 khi Nhà nước có yêu cầu làm sổ đỏ, họ Tộc lại ủy quyền cho ông Phan Đình Khải đứng tên trên sổ đỏ đó (chúng tôi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước), đến năm 2012 họ tộc tôi đang xây nhà Thờ họ Phan trên mảnh đất này thì ông Trần Nam kiện lên Ủy ban nhân dân xã và Ủy ban nhân dân huyện yêu cầu trả lại mảnh đất này vì lý do ông đưa ra là đất của ông Trần Xanh ông ngoại của ông. Ủy ban nhân dân huyện thành lập Đoàn thanh tra, sau khi kiểm tra Ủy ban nhân dân huyện ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Phan Đình Khãi vì cấp không đúng đối tượng. Ông Trần Nam tiếp tục làm đơn lên Phòng Tài nguyên môi trường huyện yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông nhưng Phòng tài nguyên môi trường có văn bản trả lời ông Trần Nam không có một trong các giấy tờ theo qui định của Luật đất đai nên không thể cấp và hướng dẫn ông Trần Nam có thể kiện ra tòa. Còn ông Phan Địch đủ thủ tục theo qui định để được cấp sổ đỏ nhưng vì đất đang tranh chấp nên cũng không thể cấp sổ đỏ được. Năm 2014 ông Trần Nam làm đơn gởi lên Ủy ban nhân dân xã, Ủy ban nhân dân xã tiến hành hòa giải tranh chấp đất giửa ông Phan Xanh và Tôi (Phan Địch), buổi hòa giải bất thành và Ủy ban nhân dân xã kết luận ông Trần Nam không có một trong các giấy tờ theo qui định của Luật đất đai nên không thể cấp và hướng dẫn ông Trần Nam có thể kiện ra tòa. Còn ông Phan Địch đủ thủ tục theo qui định để được cấp sổ đỏ nhưng vì đất đang tranh chấp nên cũng không thể cấp sổ đỏ được. Đến năm 2016 Tôi (Phan Địch) làm giấy xin cấp sổ đỏ thửa đất trên nhưng Ủy ban nhân dân xã từ chối vì đất đang tranh chấp. Tháng 3/2017 ông Trần Nam tiếp tục làm đơn gởi lên Ủy ban nhân dân xã và Ủy ban nhân dân xã tiến hành hòa giải lần 2 nhưng cũng bất thành và kết luận giống lần đầu. Quý công ty cho Tôi hỏi việc ông Trần Nam liên tục làm đơn gởi lên Ủy ban nhân dân xã, và Ủy ban nhân dân xã tiếp nhận đơn, tiền hành hòa giải nhưng vậy có đúng không, vì nội dung không có gì mới so với lần đầu. Tôi phải thực hiện như thế nào để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì ông Trần Nam không kiện ra tòa mà kiện lên Ủy ban nhân dân xã nên Ủy ban nhân dân xã cho là đất đanh tranh chấp nên không giải quyết hồ sơ của Tôi. Kính mong quý công ty tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn! 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

 – Luật đất đai 2013;

 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

2. Giải quyết tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp thì việc ông Nam làm đơn gửi đến Ủy ban nhân dân xã để tiến hành hòa giải là không sai. Bởi, theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định về đất đai thì tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. 

– Sau khi có đơn yêu cầu hòa giải thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

– Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Bạn có nêu là bạn và ông Nam đã tiến hành hòa giải nhiều lần tại Ủy bạn nhân dân xã và Ủy ban nhân dân xã kết luận ông Trần Nam không có một trong các giấy tờ theo qui định của Luật đất đai nên không thể cấp và hướng dẫn ông Trần Nam có thể kiện ra tòa. Tuy nhiên, ông Nam không làm đơn khởi kiện ra Tòa mà lại tiếp tục gửi đơn đến xã để hòa giải và Ủy ban nhân dân cấp xã vẫn tiếp tục tiền hành hòa giải là không có căn cứ, vì theo quy định của khoản 44 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trong trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở mà hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên có sự thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơq uanc so thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo chứ không phải tiến hành hòa giải lần thứ 2, lần thứ 3,…

Trong trường hợp này, việc ông Nam gửi đơn hòa giải đến ủy ban nhân dân cấp xã là quyền, nhưng Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ có quyền tiến hành hòa giải, trong khi hòa giải đã có biên bản về việc hòa giải. Việc Ủy ban nhân dân không giải quyết hồ sơ của ông với lý do đất đang có tranh chấp là có căn cứ. Bởi :

Căn cứ tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như vậy, theo quy định trên Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm xác nhận tình trạng sử dụng đất ở địa phương. Do đó, trong trường hợp này do đất nhà bạn đang có tranh chấp nên Ủy ban nhân dân cấp xã không thể thực hiện việc xác nhận tình trạng đất theo nội dung của khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2013 cho gia đình bạn.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến về hòa giải tranh chấp đất đai: 1900.6568

Trong trường hợp này, nếu ông Nam không làm đơn khởi kiện thì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa aán để được giải quyết. Điều này được quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Như vậy, từ quy định trên trường hợp bạn và ông Nam tranh chấp về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ gì cũng như đã thực hiện thủ tục hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì bạn có thể lựa chọn gửi đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền tại nơi có bất động sản để giải quyết;