Tranh chấp về mua bán quyền sử dụng đất

Tranh chấp về mua bán quyền sử dụng đất. Mua bán viết tay, hợp đồng mua bán nhà ở năm 2008.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư! Em tên Thủy. Hiện em đang gặp phải trường hợp tranh chấp liên quan đến tài sản đất đai nhà cửa. Mong được sự tư vấn và hỗ trợ của Luật Sư ạ. Do là nhà em trước đây vào năm 2008 có bán một phần diện tích đât đai cho 1 người hàng xóm bằng giấy tay và cho đến nay vẫn chưa tách thửa và đi công chứng hợp pháp phần diện tích đất đó. Vào khoảng 2 năm trước gia đình em có lấy sổ hồng thế chấp vay vốn ngân hàng để kinh doanh. Với sự đồng ý và hỗ trợ của bên mua đất nhà em là không cản trở và làm khó khăn với phía ngân hàng khi xuống thẩm định giá. Vì bên này có ý muốn mua lại toan bộ diện tích đất nhà ở của em nếu trường hợp sau này bên em không trả nổi lãi suất cho ngân hàng nữa. Nhưng cho đến khi bên gia đình em làm ăn thất bại và không còn khả năng đóng lãi suất nữa vì em là người đứng tên vay nhưng trong thời gian kinh doanh em bị bệnh đau cột sống và mất khả năng lao động. Cho đến thời điểm này thì mức lãi suất tăng cao và phía ngân hàng muốn phát mãi tài sản đang cầm cố trên. Nhưng bên mua giấy tay trước đây đã đưa đơn khởi kiện và cũng như gây khó khăn cho cả ba bên làm em không bán được nhà trả nợ cho ngân hàng,và cũng không chịu mua lại toàn bộ diện tích đất như đã nói ban đầu. Hiện giờ em tiến thoái lưỡng nan,không biêt làm sao để giải quyết vấn đề để thoát nợ. Mong Luật Sư có thể tư vấn cho em hoặc có thể gặp trực tiếp để giúp em giải quyết vụ kiên không ạ. Em xin cám ơn?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Qua những thông tin bạn cung cấp thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 2008 chỉ có giấy tờ viết tay không được công chứng và hai bên cũng chưa thực hiện thủ tục để tách thửa. Khoản 1 Điều 127 “Luật đất đai 2013” quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Như vậy, vì hợp đồng trong trường hợp của bạn chưa được công chứng nên chưa phát sinh hiệu lực pháp luật và bạn có quyền yêu cầu Tòa án cấp có thẩm quyền tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 thì khi giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, các bên trong giao dịch có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, giao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp này, bạn phải trả lại cho người hàng xóm số tiền mua đất năm 2008 và quyền sử dụng thửa đất vẫn thuộc về bạn và gia đình.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 19006568

Sau khi giải quyết xong vấn đề với người hàng xóm, quyền sử dụng đất của bạn sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật và hợp đồng vay bạn ký kết với ngân hàng nếu bạn không có khả năng thanh toán khoản vay. Tuy nhiên, với những thông tin bạn cung cấp thì bạn đang gặp khó khăn về tài chính nên việc hoàn trả người hàng xóm số tiền mua đất là không dễ. Do đó, bạn có thể thỏa thuận với người hàng xóm về những thiệt hại mà họ có thể phải chịu khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 bị tuyên bố vô hiệu, từ đó thuyết phục người hàng xóm mua lại toàn bộ thửa đất như thỏa thuận.