Tranh chấp quyền sử dụng đất mua bán bằng giấy viết tay từ năm 1985. Xác lập quyền sở hữu bất động sản.
Tranh chấp quyền sử dụng đất mua bán bằng giấy viết tay từ năm 1985. Xác lập quyền sở hữu bất động sản.
Tóm tắt câu hỏi:
Thưa luật sư cháu có câu hỏi sau: bà A trước đây có ngôi nhà và hai con trai tên B 42 tuổi, C 40 tuổi (hiện ở tỉnh khác). Năm 1985 bà A đau ốm nặng và chết do không có tiền lo đám tang nên ông B và C viết giấy bán nhà và hoa màu cho bà D (cháu của B và C 29 tuổi). Nội dung giấy bán nhà ghi: "hai anh em tôi thỏa thuận bán căn nhà và hoa màu tọa lạc trên lô đất (4 phía đều giáp với 4 nhà của hàng xóm) cho cháu tôi là bà D để có tiền lo đám cho mẹ". Trong giấy đều có đủ chữ ký của ông B, C và bà D. Giấy viết tay không công chứng. Bà D và con của bà D đã sống ở ngôi nhà đến năm 1999 do bão nên nhà sập bà D có sửa chữa lại, trong xóm ai cũng biết bà D mua nhà của bà A để ở. Năm 2009 khi cán bộ UBND xã về đo đạc để làm sổ địa chính và làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi lên UBND huyện cho bà D thì ông B, C viết đơn trình lên UBND cấp xã nói rằng đất này của mẹ ông giờ làm nhà thờ. Trước đó mấy ngày ông B chở ba lô, cát xây tường 1m ở đất đó. Bà D trình lên xã, UBND xã về làm việc và yêu cầu ông B tháo dỡ, đất đang tranh chấp không xây dựng về phía UBND huyện cũng tạm dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà D. UBND cấp xã cũng không giải quyết rõ ràng. Do ông B và C cứ gây gổ nên bà D đã có thời gian vào Đà Nẵng ở với con cái. Hiện tại bà D muốn hỏi liệu lô đất này có thuộc quyền sỡ hữu hợp pháp của bà không? Kính mong luật sư tư vấn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp, B và C đã ký hợ đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay vào năm 1985.
Theo quy định tại tiểu mục 2.2 Mục 2 Phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) có quy định như sau:
"Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:
a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó."
>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568
Với quy định nêu trên thì mặc dù việc ông B, ông C bán đất cho bà D chỉ có giấy viết tay không công chứng nhưng có rất nhiều người làm chứng xác nhận cho việc mua bán này. Bà D và con của bà D đã sống ở ngôi nhà đến năm 1999 do bão nên nhà xập bà D có sửa chữa lại, trong xóm ai cũng biết bà D mua nhà của bà A để ở. Từ đó đến năm 2009, bà D đã sử dụng đất rất ổn định, đã xây nhà ở… do đó quyền sử dụng đất của bà D là hợp pháp và sẽ được tòa án công nhận.
Mặt khác, bà D đã sử dụng phần đất đó được khoảng 30 năm (từ năm 1985) thì căn cứ theo Điều 247 Bộ luật dân sự năm 2005 về việc xác lập quyền sở hữu thì:
"1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó’’.
Như vậy, bà D đã ở liên tục, ngay tình, công khai đã 30 năm và xây nhà, sinh sống ổn định trên phần đất đó nên có thể đã xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất đó.
