Tranh chấp quyền sử dụng đất mua bán bằng giấy viết tay năm 1997. Thừa kế quyền sử dụng đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Tranh chấp quyền sử dụng đất mua bán bằng giấy viết tay năm 1997. Thừa kế quyền sử dụng đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào luật sư. Gia đinh tôi có một số vấn đề trong việc giải quyết phân chia thừa kế đất ở của bố mẹ để lại nhưng không có di chúc, nay kính mong luật sư giúp đỡ. – Bố mẹ chồng tôi sinh được 7 người con ( 2 gái, 5 trai), 2 người con trai đã mất trước khi bố mẹ chồng tôi mất khoảng hơn 10 năm, một trong 2 người đã mất có 2 người con gái. Chồng tôi là con út, chúng tôi ở cùng với ông bà, năm 1995 do điều kiện kinh tế khó khăn bố mẹ chồng tôi đứng tên vay ngân hàng để lấy tiền cải tạo cuộc sống, tuy nhiên đến kì trả nợ bố mẹ chồng và vợ chồng tôi không có khả năng trả, năm 1997 bố chồng tôi đã bán mảnh đất diện tích 270 m2 để lấy tiền trả ngân hàng nhưng bố chồng tôi lại bảo chồng tôi đứng tên viết giấy chuyển nhượng cho một người anh chồng tôi, giấy viết tay này không có trích đo, không có xác nhận của chính quyền địa phương mà chỉ có xác nhận của bố chồng tôi. Sau khi có được mảnh đất này anh chồng tôi đã cắt bán 2/3, phần còn lại của mảnh đất đó anh ấy đã làm nhà và xây trùm lên diện tích liền kề, đồng thời anh ấy còn tự ý cắt đất vườn bán cho người hàng xóm. Mảnh đất bố mẹ chồng tôi sinh sống chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố mẹ chồng tôi đã mất 12 năm rồi, nay anh em chúng tôi muốn chia tài sản này để đảm bảo quyền lợi cho nhau, chúng tôi đã họp bàn trong gia đình nhưng không thể giải quyết được do người này không muốn chia cho vợ chồng tôi và người anh trưởng chồng tôi vì lí do mà anh ấy đưa ra là chồng tôi đã được chia và bán cho anh ấy rồi, còn người anh trưởng đã có nhà riêng. Vậy tôi muốn hỏi luật sư việc chuyển nhượng của chồng tôi với anh ấy có hợp pháp không? Việc anh ấy tự bán đất như vậy có đúng không? Và việc phân chia đất ở của bố mẹ chồng tôi cho các con như thế nào, chồng tôi có còn quyền được hưởng thừa kế nữa hay không? Do nhiều lần họp gia đình mà vẫn không giải quyết được các anh chị chồng tôi đã quá mệt mỏi với con người này và muốn ủy quyền cho vợ chồng tôi để giải quyết việc phân chia này, vợ chồng tôi phải làm thủ tục như thế nào để giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. Kính mong nhận được sự giải đáp của luật sư sớm nhất. Trân trọng cảm ơn ?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý
2. Giải quyết vấn đề
Thứ nhất, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chồng bạn và anh trai năm 1997. Theo như thông tin bạn trình bày thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1997 giữa chồng bạn và anh trai bạn là không hợp pháp. Bởi:
Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự 1995, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
– Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
– Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
– Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, “
– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Bạn có nêu mảnh đất 270 m2 là của bố mẹ bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do cần tiền trả nợ nên năm 1997 bố chồng bạn đã bán mảnh đất diện tích 270 m2 nhưng bố chồng bạn lại bảo chồng bạn đứng tên viết giấy chuyển nhượng cho một người anh chồng bạn, giấy viết tay này không có trích đo, không có xác nhận của chính quyền địa phương mà chỉ có xác nhận của bố chồng bạn. Như vậy, đối chiếu các điều kiện trên vào trường hợp của bạn thì nếu mảnh đất này là của bố mẹ bạn thì chồng bạn không có quyền đứng tên là bên bán, đồng thời giấy chuyển nhượng của chồng bạn và anh chồng không được công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban. Chính vì thế, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chồng bạn và anh chồng bạn là vô hiệu. Do đó, việc anh chồng bạn bán một phần đất cho hàng xóm là không đúng quy định pháp luật.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật về tranh chấp phân chia di sản thừa kế: 1900.6568
Thứ hai, về việc phân chia thừa kế: ở đây bạn nêu bố mẹ chồng bạn 7 người con ( 2 gái, 5 trai), trong đó 2 người con trai đã mất trước khi bố mẹ chồng bạn mất khoảng hơn 10 năm. Và một trong 2 người đã mất có 2 người con gái. Do bạn không nói rõ là bố mẹ chồng bạn mất có để lại di chúc không, nên có thể xảy ra các trường hợp sau:
– Nếu bố mẹ chồng bạn mất có để lại di chúc và bản di chúc hoàn toàn hợp pháp thì vấn đề chia dia sản sẽ phụ thuộc vào nội dung của di chúc, nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc và chồng bạn sẽ được quyền tương ứng đối với phần được chia trong nội dung di chúc.
– Nếu bố mẹ chồng bạn khi mất mà không để lại di chúc thì trong trường hợp này, đất đai do bố mẹ chồng bạn để lại sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế theo quy định pháp luât. Cụ thể: Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 thì hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Theo quy định này thì khi bố mẹ bạn mất không để lại di chúc thì những người được hưởng thừa kế là 7 người con. Tuy nhiên, có hai người con trai chết trước bố mẹ và một trong hai người con có hai người con gái nên trong trường hợp này hai cháu gái này sẽ được hưởng một phần của người cha đã mất. Điều này được quy định tại Điều 652 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về thừa kế thế vị như sau:
"Điều 652. Thừa kế thế vị
Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống."
Như vậy, nếu bố mẹ chồng bạn mất không để lại di chúc thì những người được hưởng thừa kế gồm 5 người con và hai người cháu. Do đó, trong trường hợp này chồng bạn cũng như anh trai cả đều có quyền thừa kế tài sản mà bố mẹ chồng bạn để lại. Bạn có nêu, do nhiều lần họp gia đình mà vẫn không giải quyết được các anh chị chồng bạn đã quá mệt mỏi và muốn ủy quyền cho vợ chồng bạn để giải quyết việc phân chia này. Trong trường hợp này, vợ chồng bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết.
