Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng

1. Hợp đồng mua bán nhà đất có cần phải công chứng không?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán đất) là loại hợp đồng mà tại đó, bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ thỏa thuận với nhau về các vấn đề liên quan đến đất đai, bao gồm: Giá cả, thời gian thanh toán, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên. Có thể khẳng định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở, căn cứ xác lập và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan đến đất đai.

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng thì mới có hiệu lực về mặt pháp luật.

Tại sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được công chứng?

Bản chất của công chứng là việc công nhận tính pháp lý của nội dung giao dịch dân sự, thương mại bất ký. Khi tiến hành công chứng, cơ quan công chứng phải kiểm tra, xác minh xem giao dịch đó có hợp pháp hay không? Chỉ khi đảm bảo tính pháp lý, giao dịch đó mới được công nhận. Vậy nên, công chứng được xem là một trong những phương thức để bảo đảm tính pháp lý của một giao dịch. Trong nhiều trường hợp, công chứng còn được xem là một khâu trong quá trình giải quyết các giao dịch, hoạt động dân sự liên quan.

Chính vì những lý do này, từ ngày 1/7/2014, hợp đồng mua bán nhà đất cần phải được công chứng. Hay nói cách khác, chỉ khi được công chứng, hợp đồng mua bán nhà đất mới có hiệu lực về mặt pháp luật.

2. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng:

Như đã phân tích ở trên, theo quy định của Luật đất đai 2013, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất, các bên bắt buộc thực hiện công chứng chứng thực. Song trên thực tế, có rất nhiều trường hợp, khi tiến hành mua bán nhà đất, người dân không thực hiện công chứng hợp đồng.

Nguyên nhân chính của việc không công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là do người dân không có sự nắm bắt cụ thể và rõ ràng về kiến thức pháp luật. Các cá  nhân thường quan niệm rằng, hợp đồng mua bán chỉ cần có chữ ký của hai bên thì đều đảm bảo tính pháp lý và đều được pháp luật công nhận. Chính vì vậy, khi thực hiện mua bán nhà đất, các chủ thể này không công chứng hợp đồng.

Khi hợp đồng mua bán đất đai không được công chứng, pháp luật sẽ không công nhận tính pháp lý của các bản hợp đồng này. Lúc này, một trong hai bên có thể chấm dứt hợp đồng, không chấp hành các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mà bên kia cũng không đòi hỏi thêm gì được. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Lúc này tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất sẽ xảy ra.

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng là việc các bên trong hợp đồng tranh chấp, mâu thuẫn với nhau về quyền và nghĩa vụ đã được giao kết trước. Xét trên thực tế, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng là một tranh chấp “khó”, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên cũng sẽ khó được đảm bảo. Bởi ngay trong bản chất của loại hợp đồng này, đã tồn tại những rủi ro nhất định. Cụ thể như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng. Do đó, trong nhiều trường hợp cụ thể, tính pháp lý của loại hợp đồng này không được đảm bảo. Khi muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ không thụ lý giải quyết cho các trường hợp này. Lúc này sẽ các bên mất thời gian làm lại hợp đồng, cũng như thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Khi một trong hai bên không muốn thực hiện hợp đồng, quyền lợi pháp lý của bên còn lại sẽ không được đảm bảo.

Ví dụ: Anh Nguyễn Văn B và anh Nguyễn Văn C giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Anh B (với tư cách là bên mua) đã chuyển cho anh C (bên bán) số tiền là 800 triệu đồng (tổng giá trị của miếng đất là 3 tỷ đồng). Qua tìm hiểu, anh C biết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng thì không có hiệu lực về mặt pháp luật. Do đó, anh C phủi phui trách nhiệm, trốn tránh nghĩa vụ thực hiện giao dịch với bên B. Lúc này, lợi ích pháp lý của bên C không được đảm bảo.

3. Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng:

Hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Các rủi ro xoay quanh việc giao kết hợp đồng này là rất lớn. Song trong thực tế, đứng trước các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng này luôn có những cách giải quyết. Thực tế, tuy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, người ta sẽ đưa ra các phương hướng giải quyết khác nhau đối với hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng. Cụ thể như sau:

– Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất nhưng các bên (hoặc một bên) đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, thì dù hợp đồng dân sự này không được công chứng, thì các bên có thể khởi kiện ra Tòa, yêu cầu Tòa tuyên bộ tính hiệu lực của loại hợp đồng này. Khi được Tòa tuyên bố là có hiệu lực, thì các nội dung trong hợp đồng mua bán nhà đất đó sẽ có hiệu lực về mặt pháp lý, các bên đồng thời phải thực hiện bàn giao quyền và nghĩa vụ cho nhau.

– Nếu các bên chưa bàn giao, thực hiện với nhau hai phần ba nghĩa vụ của bản hợp đồng, thì giao dịch này vẫn không đảm bảo tính pháp lý. Lúc này, khi phát sinh tranh chấp, một trong hai bên có thể khởi kiện, yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch dân sự này là vô hiệu. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tại đây, giao dịch mua bán đất đai giữa các bên sẽ không được hình thành. Với các giá trị lợi ích mà các bên đã bàn giao cho nhau, các bên sẽ phải thực hiện hoàn trả lại.

Trên đây là hai cách thức giải quyết tối ưu và phổ biến nhất đối với tranh chấp hợp đồng mua bán đất không công chứng. Xong xét cho cùng, khi khởi kiện ra Tòa để bảo vệ quyền lợi của mình, các bên cũng sẽ phải chịu trách nhiệm với các giá trị tài chính nhất định. Vậy nên, để tránh đẩy mình vào tình huống khó ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, các bên cần kiểm tra và tìm hiểu kỹ càng các vấn đề liên quan đến luật pháp, các điều khoản được thỏa thuận.

4. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

                                                                         ……(1), ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

về việc …..

Kính gửi: Toà án nhân dân (2)………

Họ và tên người khởi kiện: (3)………

Địa chỉ: (4) ……….

Họ và tên người có quyền và lợi ích được bảo vệ (nếu có) (5) ………..

Địa chỉ: (6) ……..

Họ và tên người bị kiện: (7) ……….

Địa chỉ: (8) ……….

Họ và tên người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)…………..

Địa chỉ: (10) …………

NỘI DUNG KHỞI KIỆN

Yêu cầu Toà án giải quyết những vấn đề sau đây đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (11)………….

Họ và tên người làm chứng (nếu có) (12)………….

Địa chỉ: (13) ……

Những tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)

1………….

 2…………

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15)………..

                                                                            Người khởi kiện (16)

Hướng dẫn sử dụng mẫu:

(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện.

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện gì thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi họ và tên; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú.

(5), (7) và (9) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

(6), (8) và (10) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan.

(12) và (13) Ghi họ và tên, địa chỉ nơi người làm chứng cư trú (thôn, xã, huyện, tỉnh), nếu là nơi làm việc, thì ghi địa chỉ nơi người đó làm việc.

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu gì và phải đánh số thứ tự.

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án.

(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013.