Tranh chấp điều khoản đặt cọc trong hợp đồng mua bán đất viết tay

1.Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

2. Giải quyết vấn đề

Giao dịch giữa bạn và ông Trung xuất hiện hai hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc có công chứng với số tiền là 30 triệu đồng và Hợp đồng mua bán đất không có công chứng nhưng có chữ ký của người làm chứng. Quá thời hạn theo thỏa thuận, ông Trung không muốn bán đất cho bạn, bạn muốn kiện để lấy lại số tiền đặt cọc 30 triệu và tiền phạt vi phạm hợp đồng 40 triệu.

Thứ nhất, về hợp đồng đặt cọc

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng và theo quy định trên, nếu bạn ( bên đặt cọc) từ chối thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc của bạn thuộc về ông Trung ( bên nhận đặt cọc). Nếu ông Trung từ chối thực hiện giao dịch thì phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc là 30 triệu và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc trừ trường hợp bạn và ông Trung có thỏa thuận khác.

Thứ hai, về hợp đồng mua bán đất

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo quy định trên, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải được công chứng, chứng thực. Nếu hợp đồng mua bán đất không được công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3.Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4.Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5.Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Theo đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nghĩa là nếu bạn đã nhận đất của ông Trung thì bạn phải trả lại cho ông Trung và ông Trung đã nhận tiền của bạn thì phải trả lại cho bạn. Trong hợp đồng mua bán đất này không nhắc đến việc ông Trung có nhận tiền của bạn, thêm vào đó hợp đồng bị vô hiệu do không được công chứng, chứng thực.

Tóm lại, bạn có thể sử dụng hợp đồng đặt cọc để kiện ông Trung ra Tòa về việc không thực hiện giao dịch và bạn sẽ nhận lại được tiền đặt cọc.