Tranh chấp đất đai không sổ đỏ thì Tòa án nào giải quyết?

1. Một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay: 

Tranh chấp đất đai là một biểu hiện trái ngược trong suy nghĩ của các chủ thể có quyền sử dụng đất. Căn cứ vào bản chất pháp lý thì có thể chia tranh chấp đất đai thành các dạng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Bao gồm tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đây là tranh chấp về toàn bộ hoặc một phần thửa đất, thường nảy sinh do một bên tự ý thay đổi mức giới hoặc ranh giới giữa các bên mà không có sự đồng ý của bên còn lại. Ngoài ra còn bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong quan hệ ly hôn giữa hai vợ chồng, tức là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được pháp luật quy định là sở hữu chung, và đây được coi là những tài sản có giá trị, vì vậy khi hai người dừng lại thì sẽ lại sinh tranh chấp. Ngoài ra còn bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế, phát sinh khi các chủ thể có quyền thừa kế theo quy định của pháp luật đối với phần di sản thừa kế là quyền sử dụng đất …

Thứ hai, các dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Các dạng tranh chấp này được phân chia theo từng loại bao gồm tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhượng hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thế chấp và hợp đồng góp vốn bằng quyền sử đất. Nhìn chung thì trong số các dạng tranh chấp phức tạp nhất là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất. Mặc dù pháp luật đất đai hiện hành không có quy định về quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, tuy nhiên thì trên thực tế vẫn xảy ra tranh chấp về bồi thường do hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được ký kết trong giai đoạn trước nhưng nay mới phát sinh tranh chấp hoặc đến nay vẫn chưa giải quyết xong.

Thứ ba, tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý đất đai của nhà nước. Những tranh chấp này có chủ thể tương đối đặc biệt, đó là một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà nước thông qua các cơ quan này thực hiện quyền quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc và trong quá trình hoạt động sẽ phát sinh một số tranh chấp, ví dụ như: tranh chấp về bồi thường và giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi, tranh chấp về địa giới hành chính vì nhiều lý do khác nhau, các tranh chấp về mục đích sử dụng đất, bởi trong quá trình sử dụng đất thì thường phát sinh nhiều mâu thuẫn, và các chủ thể của dạng tranh chấp này là người được nhà nước giao đất hoặc các chủ thể được nhà nước trao quyền quản lý đất.

2. Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ thì Tòa án nào giải quyết?

Nhìn chung thì theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân theo sự lựa chọn của đương sự đó là trường hợp: tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, thì được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết, hoặc là khởi kiện đến tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, hoặc là nộp đơn đến Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân phụ thuộc vào sự lựa chọn của đương sự.

Theo quy định tại Điều 91 và Điều 18 của nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau được sửa đổi bổ sung tại nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai) quy định có những căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 của pháp luật đất đai hiện hành được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

– Chứng cứ về nguồn gốc cũng như căn cứ vào quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra;

– Diện tích bất động sản thực tế mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài phần diện tích đất mà các bên đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

– Thửa đất đang có tranh chấp giữa các bên phải có sự phù hợp và tương thích với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành phê duyệt;

– Các chính sách yêu đãi đối với những người có công với nhà nước;

– Quy định của pháp luật về các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng. 

Tham chiếu với các quy định của pháp luật đất đai trước đây thì có thể thấy rằng, pháp luật đất đai năm 2013 hiện hành đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án nhân dân, đó là tranh chấp về tài sản liên quan đến đất và tranh chấp đất đai mà các bên đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là số đỏ), nhưng các bên đương sự lựa chọn tòa án nhân dân để giải quyết nhầm thực hiện lộ trình chuyển toàn bộ các tranh chấp đất đai cho cơ quan tài phán là tòa án giải quyết đảm bảo sự công bằng, chính xác và khách quan, vô tư và đúng quy định của pháp luật.

3. Trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không sổ đỏ: 

Bước 1: Đối với những vụ việc tranh chấp đất đai cần phải tiến hành thủ tục tiền tố tụng thì nếu như các bên không thể tự thỏa thuận và hòa giải thương lượng, thì sẽ tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp cơ sở, nếu như hòa giải tại cấp cơ sở không thành thì sẽ ra văn bản hòa giải không thành đầy đủ nội dung theo quy định của pháp luật, sau đó thì tiến hành chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để tiến hành khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Tòa án mở phiên hòa giải và cung cấp chứng cứ. Trong một số trường hợp được quy định tại pháp luật tố tụng dân sự thì tòa án có thể tiến hành một hoặc một số biện pháp để thu thập tài liệu và chứng cứ. Bởi quá trình này đóng vai trò quan trọng, nó là cơ sở và là căn cứ để tòa án khi thụ lý giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng tìm ra được bản chất và sự thật khách quan, sau đó đưa ra được phương án giải quyết sao cho phù hợp và đúng pháp luật nhất. Đồng thời thì tòa án cũng chỉ đưa vụ án ra xét xử khi việc hòa giải không thành, trong quá trình hòa giải thì thẩm phán chủ tọa phiên tòa sẽ phổ biến cho các đương sự biết về các quy định của pháp luật có liên quan đến việc giải quyết vụ án của họ để họ tự liên hệ đến quyền và nghĩa vụ của mình, phân tích các hậu quả pháp lý mà họ sẽ phải nhận được nếu như không thể tự nguyện thỏa thuận được với nhau.

Bước 3: Đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

4. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai không sổ đỏ: 

Trong trường hợp không có sổ đỏ, thì người có yêu cầu khởi kiện chuẩn bị 01 hồ sơ gồm các giấy tờ cơ bản như sau:

– Đơn khởi kiện phù hợp với quy định của pháp luật về mặt hình thức và nội dung;

– Biên bản hòa giải cấp cơ sở của các bên tranh chấp;

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng (nếu có);

– Giấy tờ chứng minh việc giao dịch mua bán hoặc giao dịch quyền sử dụng đất (nếu có)

– Giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước;

– Giấy ủy quyền cho người nộp hồ sơ (đối với trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện);

– Bản sao có chứng thực Giấy tờ pháp lý cá nhân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân…);

– Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.