Thuế thu nhập cá nhân được nhìn nhận dưới góc độ là nghĩa vụ đối với nhà nước, nghĩa vụ này đặt ra ngay cả khi chuyển nhượng căn hộ tập thể. Dưới đây là quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ tập thể.
Mục lục bài viết
1. Chuyển nhượng căn hộ tập thể được hiểu như thế nào?
Trước tiên cần tìm hiểu khái niệm căn hộ tập thể là gì? Theo quy định của pháp luật nhà ở thì căn hộ tập thể là một loại hình tương tự với nhà chung cư, có hai tuần trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi vào cầu thang, có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng cùng các hệ thống công trình cơ sở hạ tầng được sử dụng chung cho các hộ gia đình được sống trong căn hộ đó. Mặc dù pháp luật không có đưa ra khái niệm cụ thể về căn hộ tập thể tuy nhiên từ khái niệm nêu trên có thể hiểu căn hộ tập thể như sau: Là căn hộ khép kín nhằm phục vụ cho nhu cầu sinh sống của gia đình. Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đô và gia đình có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo ý tưởng của các thành viên trong gia đình đó. Đối với xã hội thì nhu cầu nhà ở của mỗi người dân không ngừng tăng nhanh tại các thành phố lớn, vì vậy giao dịch chuyển nhượng mua bán căn hộ tập thể là một giao dịch ngày càng phát triển mạnh mẽ. Theo đó một trong những cơ sở để phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự giữa các bên khi tham gia giao dịch là hợp đồng chuyển nhượng. Đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể là một trong các loại hợp đồng mua bán tài sản đấy nó vừa mang đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và vừa mang những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ tập thể, cụ thể như sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể là loại hợp đồng song vụ. Căn cứ mối liên hệ về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thì hợp đồng được phân chia thành hợp đồng song vụ là hợp đồng đơn vụ. Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể được xếp vào nhóm hợp đồng song vụ tức là các bên trong hợp đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau. Theo đó thì bên bán căn hộ và bên mua căn hộ đều có quyền và nghĩa vụ nhất định không bên nào chỉ có quyền hoặc không bên nào chỉ có nghĩa vụ.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể là hợp đồng có tính đền bù. Tính chất có đi có lại về lợi ích giữa các bên trong hợp đồng, hợp đồng được phân chia thành hợp đồng có đền bù và hợp đồng không đền bù. Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể là một loại hợp đồng mua bán tài sản cụ thể nên nó thuộc trong hợp đồng có đền bù. Tính chất đền bù về lợi ích của loại hợp đồng này thể hiện ở chỗ khi một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương xứng. Theo đó bên mua trả tiền cho bên bán phần tiền tương ứng với giá trị của căn hộ thì bên bán chuyển giao căn hộ cho bên mua đã được hai bên thỏa thuận khi giao kết.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sang bên mua. Mục đích này phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với bản chất của quan hệ chuyển nhượng, Theo đó trong hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng thì bên bán có trách nhiệm chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình cho bên mua.
2. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ tập thể:
Xuất phát từ yêu cầu đảm bảo công bằng trong phân phối thu nhập, thuế thu nhập cá nhân ra đời và tồn tại. Trong nền kinh tế thị trường thì việc phân phối thu nhập chủ yếu thông qua cơ chế thị trường, đó là khả năng lao động cũng như chất lượng lao động và sức mạnh với tư liệu sản xuất, tài sản và các yếu tố khác. Ai có được nhiều những yếu tố trên sẽ có yêu thế chiếm phần thu nhập nhiều hơn. Sự phân phối mang tính kinh tế này dẫn tới sự phân hóa giàu nghèo. Thuế thu nhập cá nhân chính là một biện pháp tốt nhất để rút ngắn khoảng cách giàu nghèo trong xã hội. Ngoài ra do nhu cầu tài chính của nhà nước ngày càng tăng trong điều kiện chức năng ngày càng mở rộng. Trong khi đó bối cảnh tự do hóa thương mại hiện nay đã làm cho nguồn thu từ thuế suất nhập khẩu bị sụt giảm đáng kể. Để bù đắp thiếu hụt ngân sách từ nguồn thu thuế suất nhập khẩu thì cần tăng cường các nguồn thu nội địa. Nhà nước tìm thấy khả năng huy động nguồn tài chính cho mình thông qua thuế thu nhập cá nhân, trong đó bao gồm cả thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ tập thể. Công thức được áp dụng như sau:
(1): Thuế thu nhập cá nhân = Thu nhập tính thuế x Thuế suất
(2): Thu nhập tính thuế = Thu nhập phải chịu thuế – các khoản giảm trừ (giảm trừ gia cảnh, giảm trừ bản thân…)
(3): Thu nhập phải chịu thuế = Tổng tiền lương nhận được – Các khoản được miễn thuế
Ngoài ra, bảng thuế thu nhập cá nhân toàn phần được xác định cụ thể đối với chuyển nhượng căn hộ tập thể như sau:
| Thu nhập tính thuế | Thuế suất (%) |
| Thu nhập từ đầu tư vốn | 5% |
| Thu nhập từ nhượng quyền thương mại | 5% |
| Thu nhập từ trúng thưởng | 10% |
| Thu nhập từ thừa kế và quà tặng | 10% |
| Thu nhập từ chuyển nhượng vốn | 20% |
| Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán | 0,1% |
| Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản | 2% (nếu xác định được giá bán và giá mua) hoặc 25% (nếu không xác định được giá bán và giá mua) |
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ tập thể được xác định theo 02 cách:
– Thuế thu nhập cá nhân = 25% x (giá bán – giá mua) (Nếu xác định được giá bán và giá mua);
– Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng (Nếu không xác định được giá bán và giá mua).Giá chuyển nhượng cao hay thấp là do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Và giá chuyển nhượng sẽ được xác định không thấp hơn giá của ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đó. Nếu trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể mà không có ghi giá cụ thể hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể đó lại thấp hơn giá của ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng căn hộ tập thể sẽ được xác định là giá giao ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng căn hộ tập thể theo đúng quy định của pháp
3. Hồ sơ chuyển nhượng căn hộ tập thể:
Theo quy định tại Nghị định 91/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng căn hộ tập thể bao gồm các loại giấy tờ cơ bản sau đây:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu như quy định của pháp luật hiện hành;
– Giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân bản sao có công chứng sao cho phù hợp với thông tin trên tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
– Bản sao của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà và các công trình khác trên đất;
– Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ tập thể;
– Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính;
– Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế;
– Hồ sơ kĩ thuật căn hộ bản chính.
Sau khi tiến hành nộp hồ sơ thì các cơ quan có thẩm quyền sẽ in và thông báo cho người nộp. Căn cứ vào nội dung của thông báo đó thì người nộp sẽ có nghĩa vụ nộp đúng khoản tiền và đúng thời hạn trên thông báo theo quy định của pháp luật.
4. Các trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng căn hộ tập thể:
Theo quy định tại thông tư 25/2018/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP, sửa đổi Thông tư
– Chuyển nhượng căn hộ tập thể giữa những người có mối quan hệ huyết thống, hôn nhân trong gia đình…;
– Nhận thừa kế quyền sử dụng căn hộ tập thể theo di chúc hoặc nhận di sản thừa kế theo pháp luật;
– Người chuyển nhượng căn hộ đó chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng;
– Có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
– Thỏa thuận phân chia tài sản chung của đồng sở hữu hoặc thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Văn bản hợp nhất Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014;
– Thông tư 25/2018/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP, sửa đổi Thông tư
– Nghị định 91/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.
