Thuê nhà có bắt buộc lập hợp đồng bằng văn bản không?

1. Thuê nhà có bắt buộc lập hợp đồng bằng văn bản không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng chính là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

Theo quy định trên thì hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê nhà

Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự như sau:

– Giao dịch dân sự sẽ được các bên thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua các phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

– Trường hợp luật có quy định về các giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2022 quy định hợp đồng về nhà ở như sau:

Hợp đồng về nhà ở sẽ do các bên tự quyền thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

– Họ tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên thực hiện giao dịch;

– Mô tả về các đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở sẽ được các bên nêu trong hợp đòng nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền sẽ được các bên nêu trong hợp đồng nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

– Thời gian để bên cho thuê giao nhà ở; thời gian thực hiện bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng;

– Cam kết của các bên trong hợp đồng;

– Các thỏa thuận khác của các bên;

– Thời điểm để hợp đồng có hiệu lực;

– Ngày, tháng, năm các bên ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký khi thực hiện hợp đồng.

Vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản bao gồm những nội dung theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp phát sinh tranh chấp về tiền cọc thuê nhà thực hiện thủ tục để giải quyết như thế nào:

Trường hợp gặp phải tranh chấp về hợp đồng đặt cọc thuê, thì các bên sẽ có 3 phương thức giải quyết tranh chấp để lựa chọn như sau:

2.1. Thương lượng:

Có thể thấy thương lượng đó là phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên sẽ được tự nguyện thực hiện việc bàn bạc, thỏa thuận về những vấn đề tranh chấp để tìm ra phương án giải quyết chung mang tính tốt nhất cho các bên. Đây là phương thức không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào.

2.2. Hòa giải:

Việc sử dụng phương thức để thực hiện giải quyết tranh chấp bằng hòa giải do các bên sẽ tự nguyện thỏa thuận và các bên sẽ được quyền để chỉ định hòa giải viên làm trung gian hòa giải hỗ trợ giải quyết tranh chấp. Nếu trường hợp không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ có trách nhiệm phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải để giải quyết. Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuê nhà được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013.

2.3. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án:

Đối với trường hợp các bên không thể cùng nhau giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà bằng cách lượng lượng, thì bên cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình đang bị người khác xâm phạm có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

Việc giải quyết về tranh chấp tại Tòa án sẽ được thực hiện theo như trình tự, thủ tục của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong khoảng thời gian cụ thể, phán quyết cuối cùng của Tòa án sẽ dựa trên sự xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ liên quan và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật. Bản án hay quyết định của Tòa án về vụ tranh chấp sẽ buộc các bên có nghĩa vụ phải thi hành, nếu trường hợp các bên tranh chấp không tự nguyện tuân thủ thì có thể bị cưỡng chế thi hành.

Dẫn chiếu đối với trường hợp chủ nhà không trả lại tiền cọc cho bên thuê thì đối với trường hợp có thoả thuận hoặc khi bên cho thuê không thực hiện việc cho thuê nhà dù đã có thoả thuận từ trước và hai bên giao thoả thuận việc đặt cọc thì bên cho thuê phải trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê nhà.

Có thể thấy, thì hiện nay không có một chế tài nào quy định về việc xử phạt chủ nhà trọ tự ý phá vỡ thoả thuận thuê nhà, đặt cọc thuê nhà mà Bộ luật Dân sự chỉ quy định về việc sẽ bị mất số tiền đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương nữa khi không thực hiện việc cho thuê nhà theo thoả thuận ban đầu.

Như vậy, trong trường hợp này, mặc dù chủ trọ không bị phạt nhưng để bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ của mình, thì người thuê có thể thực hiện các bước sau đây để đòi lại tiền đặt cọc:

– Yêu cầu bên cho thuê nhà sẽ phải thực hiện đúng như theo thoả thuận về đặt cọc trước đó. Nếu tường hợp không có thoả thuận thì thực hiện theo quy định của khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

– Nếu trường hợp chủ nhà trọ vẫn không chịu trả lại tiền cọc cho người thuê thì người thuê có thể khởi kiện đến Toà án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp về việc đặt cọc thuê nhà giữa các bên theo thủ tục nêu tại Bộ luật Tố tụng dân sự sau đây:

+ Chuẩn bị hồ sơ: Người khởi kiện chuẩn bị ffơn khởi kiện, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng đặt cọc thuê nhà hoặc bất cứ giấy tờ, tài liệu nào có liên quan đến việc cho thuê nhà và đặt cọc cho thuê nhà. Cùng với đó là giấy tờ nhân thân của người thuê, người cho thuê.

+ Nơi nộp hồ sơ: Toà án nhân dân cấp huyện nơi mà người bị kiện đang cư trú, làm việc thông qua việc nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện hoặc gửi online qua Cổng thông tin điện tử của Toà án .

+ Toà án giải quyết: Thông thường thì thời gian để giải quyết sẽ tuỳ vào mức độ phức tạp của từng vụ án. Trong thời gian này, thì Toà án sẽ chuẩn bị xét xử và mở phiên toà xét xử giải quyết tranh chấp của các bên.

3. Không tiếp tục thuê trọ, có đòi được tiền đặt cọc không?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự, việc đặt cọc là một trong những biện pháp nhằm bảo đảm đối với việc thực hiện nghĩa vụ hay là một trong những biện pháp bảo đảm giữa các bên trong giao dịch dân sự. Và đây cũng có thể là một trong những biện pháp được người cho thuê và người thuê nhà sử dụng để chắc chắn việc thuê nhà được thực hiện.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự, đặt cọc được định nghĩa như sau:

– Đặt cọc đó là việc bên thuê nhà (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên cho thuê nhà (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) của mình trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà theo đúng thỏa thuận.

– Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được bên nhận đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc hoặc sẽ được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo như các bên đã thỏa thuận; nếu trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu như bên nhận đặt cọc cố tình từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, ta có thể thấy, theo quy định này, thì việc đặt cọc thuê nhà là biện pháp đảm bảo có các đặc điểm sau đây:

– Đó là sự thoả thuận của các bên với mục đích để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà.

– Bên thuê nhà sẽ giao một khoản tiền (theo thỏa thuận của các bên) cho bên cho thuê trong một thời hạn nhất định.

– Khi hai bên thực hiện việc thuê nhà thì tiền cọc sẽ có thể được trả lại cho bên thuê hoặc sẽ trừ vào tiền thuê hàng tháng. Ngược lại, nếu trường hợp bên thuê không thuê nhà nữa thì bên thuê sẽ mất số tiền đặt cọc; nếu như bên cho thuê không cho thuê nữa thì phải trả cho bên thuê 02 lần số tiền đặt cọc trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Căn cứ các quy định này, thì có thể khẳng định, nếu trường hợp bên thuê không tiếp tục thuê trọ nữa thì sẽ có các trường hợp sau đây sẽ xảy ra:

– Nếu như hai bên đã có thoả thuận về việc trả lại tiền cọc hoặc không trả lại tiền cọc thì nên thuê và bên cho thuê thực hiện theo thoả thuận.

– Nếu trường hợp hai bên không có thoả thuận thì bên thuê mà không thuê sẽ mất cọc; bên cho thuê nếu không cho thuê sẽ mất 02 lần số tiền đặt cọc.

Do đó, căn cứ theo quy định hiện nay thì tuỳ vào từng trường hợp cụ thể và các bên có thoả thuận không để xác định bên cho thuê phải trả lại tiền thuê nhà cho bên thuê không.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2022.