Thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Yếu tố ảnh hưởng

1. Quy định về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ. Do đó, tương ứng với một quyền của bên thế chấp sẽ là một nghĩa vụ của bên nhận thế chấp hay nói cách khác việc một bên trong hợp đồng không thực hiện, thực hiện không đúng, hoặc đầy đủ nghĩa vụ của mình sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của bên còn lại. Với tầm quan trọng như vậy, pháp luật dân sự đã quy định việc thực hiện hợp đồng song vụ như sau:

Trường hợp các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp một bên có quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ hoặc không thực hiện được nghĩa vụ do lỗi của bên kia. Trường hợp các bên không thỏa thuận thời hạn cụ thể thực hiện nghĩa vụ thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước [Điều 410].

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường được các ngân hàng thương mại xây dựng xây dựng thành mẫu để áp dụng chung, các điều khoản và điều kiện hầu hết đều xác định rõ ràng thời hạn thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, trên cơ sở nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được giao kết hợp pháp và theo quy định của pháp luật, các bên sẽ thực hiện các nghĩa vụ tương ứng của mình.

Trong một số trường hợp đặc biệt, pháp luật dân sự cũng quy định việc thực hiện hợp đồng tương ứng để các bên có cơ sở thực hiện chẳng hạn: Trường hợp một bên không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không do lỗi của mình cũng như bên còn lại, thì bên không thực hiện được nghĩa vụ không có quyền yêu cầu bên kia thực hiện nghĩa vụ đối với mình. Nếu một bên đã thực hiện được một phần nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu bên kia thực hiện phần nghĩa vụ tương ứng đối [32, Điều 414]. Trường hợp đáp ứng các điều kiện của hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong một thời hạn hợp lý, nếu các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án: Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Trong đó, việc sửa đổi hợp đồng chỉ được áp dụng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi [Điều 420].

2. Một số nhân tố ảnh hưởng đến thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: 

Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được đưa vào đời sống thông qua hoạt động thực hiện pháp luật của các chủ thể trong hợp đồng. Theo đó, việc tìm hiểu và khái quát những nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng không chỉ trong việc phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại những khu vực cụ thể mà còn là cơ sở để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

2.1. Các nhân tố chủ quan: 

Thứ nhất, yếu tố lợi ích của các bên tham gia hợp đồng: Khi giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, yếu tố lợi ích là điều cả bện thế chấp và bên nhận thế chấp đều hướng tới. Tài sản thế chấp có giá trị càng lớn thì lợi ích tương ứng các bên đạt được càng cao. Về nguyên tắc, hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên làm mục tiêu cao nhất khi giao kết hợp đồng, tuy nhiên trên thực tế không ít trường hợp do sức hấp dẫn của lợi ích kinh tế, một hoặc các bên trong hợp đồng đều có khả năng vi phạm những điều khoản đã cam kết.

Thứ hai, yếu tố lý chí và ý chí của các bên tham gia hợp đồng: Việc thực hiện pháp luật của mỗi chủ thể đều phụ thuộc vào hai yếu tố: lý trí và ý chí. Trên cơ sở lý trí nhận thức được các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, những điều luật bắt buộc phải làm, những điều không được phép làm, mỗi cá nhân dựa trên ý chí của mình sẽ có những cách thức ứng xử khác nhau, chẳng hạn: Một số người thế chấp còn cố tình che giấu tình trạng thực tế của quyền sử dụng đất trước bên nhận thế chấp để chuộc lợi cho bản thân; Năng lực thẩm định của một bộ phận cán bộ tín dụng ngân hàng còn hạn chế do hệ thống quy định phức tạp về pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền…cần sử dụng trong quá trình thẩm định tài sản. Bên cạnh đó, với những áp lực về “chỉ tiêu”, “xếp loại mà đơn vị đưa ra, vô hình chung tạo áp lực cho các cán bộ tín dụng, dẫn đến tình trạng nhiều cá nhân “nhắm mắt” thực hiện các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đầy rủi ro.

2.2. Các nhân tố khách quan: 

Thứ nhất, quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất: Mặc dù pháp luật đất đai của nước ta đã được sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ, đặc biệt là Luật Đất đai năm 2013 có nhiều quy định tiến bộ nhằm tạo điều kiện việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên do pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất | hiện đang rải rác trong nhiều văn bản pháp luật, thiếu đồng bộ giữa các địa phương và thường xuyên thay đổi, từ đó dẫn đến khó khăn không nhỏ cho các chủ thể trong thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nguồn gốc của đất đai: Chính từ những thay đổi liên tục của pháp luật về đất đai đã dẫn đến biến động lớn về chủ sử dụng đất qua các thời kỳ, khiến nguồn gốc đất đai ở Việt Nam phức tạp, tác động nhất định đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ ba, đặc thù của quyền sử dụng đất: Khác với các loại tài sản thế chấp khác, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân (do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu) còn bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng trong phạm vi và khung khổ pháp luật cho phép. Đặc điểm chủ sở hữu và chủ sử dụng không đồng nhất này cũng góp phần tác động nhất định đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các bên.

Thứ tư, đặc điểm của thị trường bất động sản: Bất động sản là loại tài sản cố định chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố tập quán, tâm lý và thị hiếu của thị trường, do đó mang tính khu vực sâu sắc và luôn biến động thất thường. Đặc điểm này cũng có tác động nhất định đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các bên tại ngân hàng thương mại.

Thứ năm, yếu tố vị trí địa lý của bất động sản được thế chấp: Vị trí địa lý là một trong những thành tố quyết định giá trị của bất động sản, tương ứng với đó là số vốn mà bên thế chấp có khả năng huy động, bên cạnh đó còn ảnh hưởng đến khả năng và tiến độ xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng thương mại trong trường hợp bên thế chấp vi phạm hợp đồng.