Thủ tục xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) quyền sử dụng nhà đất

Hiện nay, một trong các giao dịch phổ biến là đăng ký vay có sử dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất khi người sử dụng có nhu cầu. Dưới đây là thủ tục xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) quyền sử dụng đất, mời bạn đọc tham khảo:

Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568

1. Quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất:

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp đăng ký bảo đảm. Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thế chấp tài sản được hiểu là một bên thế chấp lấy tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình để tiến hành bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và sẽ không phải giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, ngoại trừ trường hợp hai bên có sự thỏa thuận khác.

Đồng thời căn cứ theo Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định các biện pháp bảo đảm phải đăng ký bao gồm:

– Thế chấp quyền sử dụng đất.

– Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay.

– Thế chấp tàu biển.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất sẽ bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm.

Trong khi thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp có quyền sau: tiếp tục được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp; được đầu tư để làm tăng giá trị của đất đai; được bán, trao đổi, tặng cho đất đai hay được cho thuê, cho mượn nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm đối vật. Và như vậy, khi đến hạn thanh toán nợ mà bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thanh toán trả nợ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản đã đăng ký thế chấp đó thể thu hồi khoản cho vay của mình.

2. Trường hợp nào áp dụng xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng nhà đất?

Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp thực hiện việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có căn cứ sau:

– Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác.

– Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm.

– Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác.

– Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm.

– Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Khi có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu.

– Trường hợp một bên đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

– Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

– Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm.

– Theo thỏa thuận của các bên.

3. Hồ sơ xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng nhà đất:

Căn cứ tại Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

– 01 bản chính phiếu yêu cầu xóa đăng ký.

– Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Hoặc trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm thì cần văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)

– Đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận thì cần Giấy chứng nhận (bản chính).

– Trường hợp có ủy quyền thì cần có văn bản ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Ngoài ra, nếu trường hợp xóa đăng ký thế chấp khi cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm cần những giấy tờ sau:

– 01 bản chính phiếu yêu cầu xóa đăng ký.

– Đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận thì cần Giấy chứng nhận (bản chính).

– Trường hợp có ủy quyền thì cần có văn bản ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

– Văn bản xác nhận kết quả xử lý tài sản bảo đảm của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

4. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng nhà đất:

Bước 1: Nộp hồ sơ:

– Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa nếu địa phương đó đã thành lập bộ phận một cửa.

– Trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và xử lý hồ sơ: 

– Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung xóa đăng ký thế chấp theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.

– Sau đó ghi vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.

– Thời gian thực hiện giải quyết:

+ Thông thường không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thời hạn là không quá 13 ngày.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Khi hoàn thiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, thì trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thể hiện những thông tin thay đổi nội dung đã xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể được ghi nhận như sau: Trường hợp xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì ghi “Xóa nội dung đăng ký góp vốn ngày …/…/… (ghi ngày đã đăng ký góp vốn trước đây); theo hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

5. Mẫu phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất: 

Mẫu phiếu xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là mẫu số 04/ĐKTC ban hành kèm theo Thông tư số 07/2019/TT-BTP. Cụ thể:

BÊN NHẬN THẾ CHẤP (HOẶC NGƯỜI ĐẠI DIỆN CỦA BÊN NHẬN THẾ CHẤP/QUẢN TÀI VIÊN/NGƯỜI MUA TÀI SẢN THI HÀNH ÁN/CƠ QUAN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ/VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI)
(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu, nếu là tổ chức)