Thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất? Một số khái quát về thế chấp bằng quyền sử dụng đất?
Theo quy định của pháp luật thì trong một số trường hợp thì các cá nhân thực hiện xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này. Công ty
Luật sư
Căn cứ pháp lý:
– Nghị định 102/2017/NÐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.
1. Thủ tục xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Giao dịch bảo đảm là hành vi pháp lý đơn phương của một bên chủ thể hoặc là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể về việc xác lập quyền, nghĩa vụ của các bên trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Như vậy, giao dịch bảo đảm có thể là hành vi pháp lý đơn phương , có thể là hợp đồng nhưng đều làm hình thành quan hệ giữa hai bên, một bên được gọi là bên bảo đảm còn bên kia được gọi là bên nhận bảo đảm. Trong đó, bên bảo đảm là bên phải bằng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc bằng việc thực hiện một công việc để bảo đảm về việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm. Bên nhận bảo đảm là bên có quyền được bảo đảm bằng sự cam kết của bên bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm có những đặc điểm riêng như sau:
– Luôn có mục đích là bảo đảm cho việc thực hiện cam kết giữa các bên. Nếu như mục đích của các giao dịch hợp đồng khác hướng tới sự trao đổi lợi ích vật chất thì giao dịch bảo đảm chỉ có mục đích bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng hoặc bảo đảm việc thực hiện các cam kết khác giữa các bên.
– Chỉ hình thành cùng với một hợp đồng hoặc cam kết khác. Với mục đích, chức năng là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên các giao dịch bảo đảm không tồn tại độc lập mà luôn gắn liền với một hợp đồng hoặc một cam kết khác để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng hoặc cam kết đó. Đặc điểm này thể hiện ở việc chỉ khi nào có quan hệ nghĩa vụ hình thành hoặc giữa các bên có một cam kết nhất định thì các bên mới cùng nhau xác lập một giao dịch bảo đảm. Chẳng hạn, các bên chỉ xác lập với nhau một hợp động cầm cố tài sản hoặc hợp đồng thế chấp tài sản khi hợp đồng vay tài sản đã được xác lập.
– Giao dịch bảo đảm hình thành thông qua hành vi của chủ thể. Có nhiều sự kiện là căn cứ làm phát sinh quan hệ dân sự nói chung nhưng các quan hệ bảo đảm chỉ hình thành khi chủ thể thực hiện một hành vi nhất định. Đặc điểm này cho thấy dù các biện pháp bảo đảm đã được luật quy định, thậm chí có những biện pháp mang tính bắt buộc nhưng nếu các chủ thể không xác lập và sử dụng nó để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, cam kết của mình thì giao dịch bảo đảm không hình thành trong thực tế.
Và khi cá nhận thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trong những trường hợp pháp luật quy định. Nếu trong trường hợp luật định phải đăng ký biện pháp bảo đảm mà không đăng ký thì giao dịch bảo đảm sẽ không phát sinh hiệu lực.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3, Nghị định 102/2017/NÐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm
“Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”.
Có thể hiểu đăng ký giao dịch bảo đảm là một loại hình dịch vụ công do cơ quan hành chính sự nghiệp của Nhà nước cung cấp theo một trình tự, thủ tục nhất định nhằm đảm bảo hiệu lực của các giao dich bảo đảm (bắt buộc đăng ký), có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể cả nhà nước
“Điều 3. Đối tượng đăng ký
1. Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;
c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
d) Thế chấp tàu biển;
đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
2. Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu”.
Lưu ý là các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng… đăng ký theo qui định về đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Nghị định 102/2017/NÐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thì để xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nếu như có sự thỏa thuận của các bên; có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu hay tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hồ sơ xoá đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Đơn đề nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ.
– Văn bản đồng ý xóa đăng ký giao dịch bảo đảm của người nhận bảo đảm, trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm.
– Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền.
Trình tự thực hiện xóa đăng ký giao dịch bảo đảm
Bước 1: Các cá nhân thực hiện xóa đăng ký sẽ chuẩn bị bộ hồ sơ với những giấy tờ hợp pháp bên trên mà bài viết cung cấp rồi nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan, đơn vị sau đây:
+ Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
+ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa đối với các địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ.
Bước 2: Người tiếp nhận kiểm tra hồ sơ đăng ký và xem xét những trường hợp sau:
– Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận từ chối đăng ký và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ.
-Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; Giấy chứng nhận; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Bước 3: Trả kết quả đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thời hạn giải quyết: Giải quyết hồ sơ đăng ký ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. Nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Còn trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
2. Một số khái quát về thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người có quyền sử dụng đất ( gọi là bên thể chấp ) dùng tài sản là quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự – kinh tế của người thứ ba người khác, bên cỏ nghĩa vụ ) với bên nhận thế chấp bên thể chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.
Thứ nhất, về chủ thể của quan hệ thế chấp, có hai chủ thể là bên thể chấp và bên nhận thế chấp, tuy nhiên, việc thể hấp quyền sử dụng đất để bảo đâm thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba lại tồn tại nhiều mối quan hệ, đó là quan hệ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp, quan hệ giữa bên nhận thể chấp và bên có nghĩa vụ (nghĩa vụ hoàn trả trong
Thứ hai, đối tượng thể chấp là quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt Đất đai thuộc sở hữu toàn dân đo Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Vì vậy trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp không phải là đất đai ( vật) mà là quyền sử dụng đất ( quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật quyền).
Thứ ba, thế chấp quyền sử dụng đất không phải là hình thức tuyển quyền sử dụng đất, khi kí hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất, bên có tài sản thế chấp chỉ chuyên gia tây chứng nhận quyền sử dụng đất, mà không chuyển giao quyền sử dụng đất về thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giả trị của quyền sử dụng đất. Trong thời gian thế chấp, quyền đó vẫn thuộc bên thể chấp. Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ , bên thể chấp quyền sử dụng đất có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn quyền sử dụng đất cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận của hai bên hoặc các bên.
Thứ tư, về trinh tự, thủ tục hình thức về thể chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác. Không giống như các giao dịch đối với tài sản thông thường, trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và giao dịch về thể chấp quyền sử dụng đất nói nêng, pháp luật quy định điều kiện thể chấp rất chặt chẽ.
