Thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất

Thế chấp là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2015, trong đó thế chấp bất động sản đã và đang diễn ra rộng rãi và ngày càng trở nên quan trọng. Trong các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản sản được sử dụng chủ yếu, phổ biến. Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao, do vậy trong bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ mang đến cho người đọc góc nhìn bao quát nhất, những vấn đề cốt lõi nhất về lý luận, về thực tiễn pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015.

Luật Đất đai năm 2013.

1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

Trước hết, cần hiểu một số khái niệm liên quan:

– Thứ nhất, quyền sử dụng đất là gì? Quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật nước ta vừa la một bộ phận của quyền sở hữu, vừa là tài sản, tài sản có giá trị lớn và là đối tượng của giao dịch dân sự. Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Thứ hai, tài sản gắn liền với đất là gì? Hầu hết pháp luật các nước đều coi tài sản gắn liền với đất là bất động sản, là những tài sản không tách rời với đất, được xác định bởi bị trí địa lý của đất, có thể liệt kê như công trình xây dựng, cây trồng, rừng trồng,…Suy cho cùng, có thể hiểu tài sản gắn liền với đất là những vật không di rời được khỏi đất đai, nếu di rời thì vật đó không còn khả năng khai thác, sử dụng đúng với tính năng ban đầu, vì thế các vật này trở thành một bộ phận của bất động sản là đất đai.

– Thứ ba, thế chấp là gì? Theo từ điển Tiếng Việt, “thế chấp (tài sản) dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”. Khoản 1, Điều 317 giải thích rằng: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”. Bản chất của thế chấp là không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Nghiên cứu sâu hơn về khái niệm và nội dung thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quyền của một chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp và sở hữu tài sản gắn liền với mảnh  đất đó đem quyền quyền sử dụng đất và tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Đặc điểm về nội dung thế chấp được biểu hiện như sau:

Chủ sở hữu không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp mà chỉ chuyển giao các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của mình cho bên nhận thế chấp. Đối tượng thế chấp ở đây là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, là tài sản có giá trị lớn, là tư liệu sản xuất quan trọng của các cá nhân, tổ chức, nên việc giao dịch, thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với loại tài sản này cần đặt dưới sự quản lý chặt chẽ của pháp luật, cần có quyền lực công để xác nhận cho hợp đồng thế chấp loại tài sản này là cần thiết thiết để đảm bảo sự quản lý và hạn chế những rủi rõ pháp lý có thể xảy ra với cả hai bên.

2. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

2.1. Chủ thể và điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013 là người sử dụng đất, có thể kể đến một số chủ thể như: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,….chủ thể được quy định rất đa dạng, người đọc có thể tập trung vào các quy định: Khoản 1, 3 Điều 179; Khoản 2 Điều 180; khoản 2, 3 Điều 174; Khoản 2,3, 4 Điều 176; Khoản 1 Điêu 178; Khoản 1, 3 Điều 183; Khoản 1, Điều 184…..

Chủ thể nhận thế chấp bao gồm tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất:

– Thứ nhất, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền cơ bản mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được nhà nước trao cho. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để xác định mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng là phương tiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền mà pháp luật quy định, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

– Thứ hai, đất không có tranh chấp. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (Khoản 24, Điều 3). Điều quan trọng nhất trong điều kiện này là phải minh chứng cho việc có hay không có tranh chấp, đây là nội dung còn nhiều tranh cãi và bàn luận.

– Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi quyền sử dụng đất của một chủ thể bị kê biên để đảm bảo thi hành án nghĩa là quyền sử dụng đất này đã là tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của chủ thể đó đối với chủ thể khác. Bên cạnh đó, thông qua quyết định kê biên thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xác định người sử dụng đất tạm thời dừng quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất đã bị kê biên nên người sử dụng đất không thể dùng quyền này để thế chấp được nữa.

– Thứ tư, thế chấp trong thời hạn sử dụng đất. Quy định này chỉ có ý nghĩa đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, cá nhân, tổ chức nước ngoài được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thực hiện dự án đầu tư xâ dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.

Điều kiện đối với tài sản gắn liền với đất không được quy định cụ thể. Đây cũng là tài sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu mà theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 59, Luật Đất đai) và thông thường việc thế chấp tài sản gắn liền với đất cũng có sự phụ thuộc nhất định vào thế chấp quyền sử dụng đất.

2.2. Mối quan hệ giữa thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất.

2.2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất.

Đây là nội dung được ghi nhận tại Điều 325 Bộ luật dân sự, theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất sẽ xảy ra trong 2 trường hợp:

Trường hợp 1:  Người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp này, tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Trường hợp 2:  Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Đối với trường hợp này, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thông thường, việc thỏa thuận cũng có thể được diễn ra khá thuận lợi, nhằm tạo điều kiện cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2.2.2. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất.

Cũng tương tự như việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất cũng diễn ra trong hai trường hợp:

Trường hợp 1: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất.  Tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp 2: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất. Khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc phân định rõ hai trường hợp này có ý nghĩa quan trọng, xác định đúng giá trị nghĩa vụ bảo đảm và đặc biệt là liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm nếu bên thế chấp có sự vi phạm nghĩa vụ.