Đất 50 năm là khái niệm được người dân sử dụng phổ biến nhưng không phải ai cũng hiểu hết quy định về loại đất này. Vậy, muốn thuê đất 50 năm thì người sử dụng đất cần làm thủ tục gì? Thẩm quyền cho thuê đất thuộc về ai? Đất đi thuê có được chuyển nhượng không?
Mục lục bài viết
1. Đất có thời hạn thuê đất 50 năm là gì?
Đất có thời hạn thuê 50 năm được hiểu là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép người dân được chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt đất trong vòng 50 năm. Khi hết thời hạn này người dân nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất.
Những loại đất có thời hạn thuê đất 50 năm bao gồm:
– Đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Đất được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thực hiện các dự án đầu tư kinh tế đối với người Việt nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
2. Thủ tục thuê đất 50 năm:
– Chuẩn bị hồ sơ:
Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ xin thuê đất gồm Đơn xin cho thuê đất (theo mẫu số 01 Ban hành kèm theo Thông tư số
Lưu ý: Quá trình làm đơn xin thuê đất thì người dân cần ghi rõ ràng: các thông tin cá nhân người xin thuê đất như họ tên; ngày tháng năm sinh, CMND/căn cước công dân/Hộ chiếu…; Yêu cầu về diện tích đất sử dụng; Mục đích sử dụng đất để cơ quan có thẩm quyền nắm được. Điều này giúp cho quá trình làm thủ tục nhanh chóng hơn, tiết kiệm thời gian phải sửa chữa lại vì thông tin không đầy đủ, hoặc sai sót.
– Nơi giải quyết hồ sơ:
Văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện nơi có đất. Cơ quan này sẽ có trách nhiệm xem xét lại hồ sơ; trường hợp đủ điều kiện thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện.
Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hợp đồng thuê đất.
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện có trách nhiệm thẩm tra các trường hợp xin thuê đất, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân huyện ký quyết định cho thuê đất.
– Nhận kết quả:
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện trao cho người sử dụng đất và thực hiện ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất.
3. Thẩm quyền cho thuê đất 50 năm:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, có ba cấp có thẩm quyền để cho thuê đất tùy thuộc vào đối tượng cho thuê và mục đích chuyển đổi.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Có được chuyển nhượng đất thuê không?
4.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê với các tổ chức kinh tế:
– Nhà nước cho tổ chức kinh tế thuê đất theo hình thức thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 167 và khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013.
Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được thuê đất mà tiền thuê đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì vẫn được phép chuyển nhượng đất. Tuy nhiên khi thực hiện việc chuyển nhượng đất cần phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất với mục đích để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận nhưng được miễn hoặc giảm tiền tiền thuê đất thì vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm:
Pháp luật có quy định cụ thể tại Điều 175
Quyền chung của người sử dụng đất (được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi chung là được cấp sổ đỏ, quá trình làm việc đầu tư trên đất thì được hưởng toàn bộ thành quả lao động,..)
Người dân cũng được thế chấp tài sản của mình gắn với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để nhằm thực hiện công việc kinh doanh, thương mại, để phục vụ cuộc sống;
Được định đoạt tài sản này ví dụ bán tài sản của mình gắn với đất thuê khi có đủ điều kiện luật định;
Khi muốn mở rộng kinh doanh, hoặc cần nguồn vốn thì được tự do góp vốn bằng tài sản của mình gắn với đất thuê trong phạm vi không trái pháp luật;
Nếu bản thân người thuê đất không có nhu cầu sử dụng thì hoàn toàn được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với khu đất đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Như vậy, tổ chức mà được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
4.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê đối với hộ gia đình, cá nhân:
Các hộ gia đình và cá nhân khi thuê đất nông nghiệp của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013.
Còn đối với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, hộ gia đình và cá nhân khi thuê đất nông nghiệp của Nhà nước thì chỉ được phép thực hiện các quyền sau mà không được phép chuyển nhượng đất:
Có các quyền chung khi sử dụng đất như được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, được bảo hộ, bồi thường đất,…;
Được bán tài sản của mình gắn liền với đất thuê;
Được quyền để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
Có thể cho người khác thuê các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê;
Có quyền thế chấp bằng tài sản sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân;
Được phép góp vốn bằng tài sản mà do mình sở hữu gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho việc hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Như vậy, dựa theo quy định trên hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất từ Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê. Còn nếu thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì không được phép chuyển nhượng đất thuê.
5. Đất 50 năm có được xây nhà không?
Xây nhà trên đất được nhà nước cho thuê là một nhu cầu thiết yếu và chính đáng. Tuy nhiên, để hành động đó được Nhà nước Công nhận thì Người dân phải làm thủ tục xin phép Cơ quan có thẩm quyền, và phải đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất là: Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Nếu người dân muốn xây dựng nhà ở phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển các loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm sang đất thổ cư (đất ở) thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ khi được cơ quan có thẩm quyền đồng ý thì mới có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất 50 năm sang đất thổ cư. Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) là cơ quan có thẩm quyền để người dân giải quyết nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Nếu tự ý chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư như hành vi xây nhà trên đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm,.. thì người dân đang vi phạm pháp luật có thể bị phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, người sử dụng đất cần cẩn thận trong hành động của mình tránh tình trạng làm trái với quy định thì gây rắc rối cho chính bản thân và việc quản lý đất đai của Nhà nước cũng gặp nhiều khó khăn.
Các trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Các văn bản pháp luật được áp dụng:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
