Thủ tục người Việt Nam mua lại nhà của người nước ngoài

1. Thủ tục người Việt Nam mua lại nhà của người nước ngoài:

Trước hết, tìm hiểu quy định tại khoản 2 Điều 7 Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 có quy định các tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam thông qua một trong những hình thức sau:

Thứ nhất, đầu tư xây dựng nhà ở theo loại hình dự án trên lãnh thổ Việt Nam.

Thứ hai, mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở thương mại, trong đó bao gồm các căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoại trừ các khu vực đảm bảo an ninh quốc phòng theo quy định của Chính phủ.

Đồng thời, lưu ý người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 160 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022. Cụ thể bao gồm:

• Đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo loại hình dự án trên lãnh thổ Việt Nam thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận đầu tư, đồng thời có nhà ở được xây dựng trong dự án đó;

• Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư của nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp trên lãnh thổ của Việt Nam thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc các loại giấy tờ pháp lý khác có liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cung cấp;

• Đối với các cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào lãnh thổ của Việt Nam thì bắt buộc phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao và lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.

Trong một số trường hợp, người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu cầu chuyển nhượng. Khi đó, thủ tục người Việt Nam mua lại nhà ở của người nước ngoài được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị các loại giấy tờ cần thiết. Cụ thể như sau:

(1) Đối với người mua:

• Họ và tên, ngày tháng năm sinh, chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân;

• Địa chỉ hộ khẩu thường trú;

• Giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy kết hôn;

• Hợp đồng đặt cọc nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán, hình thức thanh toán ta thỏa thuận chịu thuế.

(2) Đối với người nước ngoài:

• Hộ chiếu còn giá trị sử dụng, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam;

• Thị thực nhập cảnh vào lãnh thổ Việt Nam còn thời hạn, cần phải đảm bảo thời điểm ký kết hợp đồng mua bán và đang trong thời hạn có hiệu lực của thị thực;

• Giấy miễn thị thực đối với người nước ngoài có vợ, chồng, con là người Việt Nam hoặc người Việt Nam đang định cư trên lãnh thổ nước ngoài;

• Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các loại giấy tờ pháp lý khác do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cung cấp cho phép hoạt động tại Việt Nam, còn giá trị sử dụng.

Bước 2: Lựa chọn nhà ở và tiến hành đặt cọc. Cá nhân chọn căn hộ chung cư hoặc nhà ở thương mại mong muốn, tiến hành đặt cọc để đăng ký mua. Các bên tiến hành thỏa thuận để ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Ký kết hợp đồng mua bán và thanh toán tiền. Sau đó, người nước ngoài bàn giao nhà ở và tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên mua.

2. Điều kiện để người Việt Nam mua lại nhà của người nước ngoài:

Điều kiện để người Việt Nam mua lại nhà ở của người nước ngoài cần phải chú ý như sau:

Thứ nhất, điều kiện đối với nhà ở. Căn cứ theo quy định tại Điều 118 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022, nhà ở được người Việt Nam mua lại của người nước ngoài cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

• Không thuộc trường hợp đang tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn;

• Không được sử dụng để kê biên thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có quyết định thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, điều kiện đối với bên bán (người nước ngoài). Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 119 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022, đối với bên bán cần phải có các điều kiện sau:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc cá nhân được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền hợp pháp để thực hiện giao dịch liên quan đến nhà ở theo quy định của pháp Luật nhà ở và pháp luật dân sự; trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì bắt buộc phải là cá nhân đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc cá nhân đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

• Trong trường hợp là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, trong trường hợp là tổ chức thì bắt buộc phải có đầy đủ tư cách pháp nhân, ngoại trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa hoặc nhà tình thương.

Thứ ba, điều kiện đối với bên mua (người Việt Nam). Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 119 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022, bên mua cần phải đáp ứng được các điều kiện sau:

• Trong trường hợp là cá nhân trong nước thì bắt buộc phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật, không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

• Trong trường hợp là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư trên lãnh thổ nước ngoài thì cần phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, đồng thời phải thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở trên lãnh thổ của Việt Nam theo quy định của pháp luật đó không bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3.  Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở khi mua lại nhà của người nước ngoài:

Căn cứ theo quy định tại Điều 12 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022 có quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Theo đó:

• Trường hợp mua bán nhà ở tuy nhiên không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều 12 của Văn bản hợp nhất luật nhà ở năm 2022 và trường hợp thuê nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở sẽ được tính từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đầy đủ số tiền, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở trên thực tế, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

• Trong trường hợp thực hiện thủ tục góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho Nhận bàn giao nhà ở trên thực tế từ bên góp vốn, bên tặng cho;

• Trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản được tính kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc được tính bắt đầu kể từ thời điểm bên mua thanh toán đầy đủ số tiền. Đối với nhà ở thương mại mua của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

• Trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản được xác định theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Như vậy, theo điều luật nêu trên thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp mua bán là thời điểm bên mua đã thanh toán đầy đủ số tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Người Việt Nam thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đáp ứng đầy đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Vì vậy trong trường hợp người nước ngoài muốn bán lại nhà cho người Việt Nam thì thời hạn sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam sẽ được xác định là hình thức sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài theo quy định của pháp luật. Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở giữa người Việt Nam và người nước ngoài sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 12 của Văn bản hợp nhất Luật nhà ở năm 2022.

THAM KHẢO THÊM:

• Mua lại nhà ở xã hội có phải nộp tiền sử dụng đất không?
• Điều kiện mua lại nhà ở xã hội? Thủ tục mua lại nhà ở xã hội?
• Thủ tục mua lại nhà, đất thuộc quyền sở hữu của nhà nước