Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm những bước nào?

1. Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất bao gồm những bước nào?

Pháp luật hiện nay đã có quy định cụ thể về hoạt động đặt cọc trong quá trình mua bán nhà đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 có ghi nhận, đặt công việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác theo quy định của pháp luật trong một khoảng thời hạn nhất định để đảm bảo cho quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng của các bên. Như vậy có thể nói, đặt cọc là một trong những biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Và đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, tuy nhiên phổ biến nhất vẫn là hoạt động chuyển nhượng và mua bán nhà đất. Thủ tục để đặt cọc mua bán nhà đất sẽ trải qua các bước sau đây:

Bước 1: Các bên có nhu cầu thực hiện thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với ý chí của các bên. Sau khi các bên thỏa thuận về vấn đề đặt cọc mua bán nhà đất thì việc đầu tiên cần phải thực hiện đó là cùng thỏa thuận và soạn thảo ra hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Bởi lẽ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất sẽ được xem là văn bản ghi chép lại toàn bộ sự thỏa thuận của các bên về nhiều nội dung, trong đó có khoản tiền đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất, khi xảy ra tranh chấp thì các bên sẽ có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình. Nhìn chung, bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc có quyền thỏa thuận về các vấn đề cơ bản sau:

– Thông tin cá nhân của hai bên khi tham gia ký kết hợp đồng;

– Đối tượng của hợp đồng đặt cọc;

– Mục đích của hoạt động đặt cọc;

– Giá chuyển nhượng kèm theo phương thức đặt cọc và phương thức thanh toán tiền đặt cọc;

– Trách nhiệm tiến hành hoạt động công chứng chuyển nhượng hoặc đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật;

– Thời hạn đặt cọc và quyền, nghĩa vụ của các bên;

– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên;

– Xác nhận của hai bên, ký và ghi rõ họ tên.

Bước 2: Sau khi soạn hợp đồng đặt cọc nêu trên, các bên sẽ tiến hành thực hiện thủ tục ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Tức là sau khi các bên đã thống nhất xong nội dung của hợp đồng thì các bên sẽ tiến hành thủ tục ký kết hợp đồng theo quy định của pháp luật, phải ký và ghi rõ họ tên của bên bán và bên mua. Lưu ý trong quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì nên có người trung gian đứng ra để làm chứng. Người trung gian phải là những người không có quyền lợi liên quan đến hợp đồng đặt cọc đó. Khi tiến hành giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất thì người làm chứng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Họ sẽ là trung gian và chứng minh cho việc ký kết, giao dịch đặt cọc giữa hai bên. Người làm chứng lại không có bất cứ mối quan hệ họ hàng hoặc thân quen nào trong quan hệ đó. Hơn nữa, trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì các bên cần phải ghi lời xác nhận rõ ràng. Như vậy thì hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới được công nhận và đảm bảo tính pháp lý.

Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Tức là sau khi ký kết hợp đồng xong thì thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất sẽ không thể thiếu đi việc thực hiện chuyển tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc. Theo thỏa thuận của các bên, bên mua sẽ chuyển một khoản tiền đặt cọc cho bên bán theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, trong khoảng thời gian nhất định và theo phương thức nhất định. Việc thanh toán này nên được thực hiện tại ngân hàng, người mua nên để tiền trong tài khoản. Sau đó, khi tiến hành thanh toán tiền đặt cọc thì chỉ cần chuyển khoản cho bên bán. Và điều này sẽ giúp cho bên mua không tốn nhiều thời gian, có giao dịch tại ngân hàng làm cơ sở chứng cứ khi xảy ra tranh chấp.

2. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Hiện nay, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc nói chung và hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất nói riêng không đặt ra vấn đề bắt buộc phải tiến hành hoạt động công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có thể lựa chọn hình thức công chứng hoặc không công chứng theo nhu cầu của các bên. Hợp đồng đặt cọc hiện nay theo như phân tích ở trên đang được quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015, như sau:

– Đặt cọc làm việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo cho quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng của các bên;

– Trong trường hợp hợp đồng được giao kết trên thực tế và phù hợp với sự thỏa thuận của các bên thì tài sản đặt cọc đó sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc để trừ vào nghĩa vụ trả tiền cần phải thực hiện, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc theo quy định của pháp luật, nếu như bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận của các bên thì phải trả lại cho bên đặt cọc khoản tiền đặt cọc đó, và kèm theo một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nhìn chung, hợp đồng đặt cọc sẽ được thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên, nếu các bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không được thực hiện, hai bên hoàn toàn có thể thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

Như vậy có thể nói, pháp luật hiện nay không quy định bắt buộc phải thực hiện hoạt động công chứng với hợp đồng đặt cọc, mà chỉ có quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý cũng như phòng ngừa được những rủi ro tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai, chúng ta nên thực hiện hoạt động công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại các tổ chức hành nghề công chứng trên thực tế.

3. Mức phạt cọc nếu không mua bán nhà đất: 

Trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, khi bên nhận đặt cọc cọc bên đặt cọc không giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận ban đầu của các bên thì sẽ bị phạt cọc. Mức phạt cọc được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau: Trong trường hợp hợp đồng được giao kết trên thực tế và phù hợp với sự thỏa thuận của các bên thì tài sản đặt cọc đó sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc để trừ vào nghĩa vụ trả tiền cần phải thực hiện, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc theo quy định của pháp luật, nếu như bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận của các bên thì phải trả lại cho bên đặt cọc khoản tiền đặt cọc đó, và kèm theo một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc);

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác, như: không phạt cọc, hoặc có phạt cọc nhưng phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì sẽ cần phải thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.