Xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp có bị cưỡng chế phá dỡ?

Tóm tắt câu hỏi:

Một hộ tự ý làm nhà trên đất nông nghiệp khoán ổn định, UBND xã đã lập biên bản làm việc yêu cầu gia đình đó tự tháo dỡ, nhưng hộ đó vẫn cố tình xây nhà, muốn cưỡng chế giải tỏa thì UBND xã cần phải thực hiện các bước như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất có quy định, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Một trong những hành vi bị nghiêm cấm theo quy định Luật đất đai 2013 là hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Theo đó, việc tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất sai mục đích, đối với hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Mức phạt phụ thuộc vào diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, ngoài ra còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Mục 5 Nghị định số 166/2013/NĐ-CP quy định về trình tự cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính như sau:

– Việc cưỡng chế chỉ được thực hiện sau khi đã có biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt hành chính và quyết định cưỡng chế của người có thẩm quyền. Trước khi tổ chức cưỡng chế, tổ chức ra quyết định cưỡng chế phải gửi quyết định cưỡng chế đến cá nhân (tổ chức) vi phạm và các cơ quan cấp trên để cùng thực hiện.

– Đối với quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng trái phép phải được gửi đến cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế, UBND cấp xã nơi tiến hành các biện pháp cưỡng chế trước khi tiến hành cưỡng chế 5 ngày để phối hợp thực hiện.

– Người đã ra quyết định cưỡng chế hành chính có nhiệm vụ tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế đó. Khi nhận được quyết định cưỡng chế tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, cá nhân, tổ chức được giao nhiệm vụ tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế phải phối hợp với các cơ quan có liên quan huy động lực lượng, phương tiện để thực hiện biện pháp đã ghi trong quyết định.

– Trước khi tiến hành cưỡng chế, nếu cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế tự nguyện thi hành thì cơ quan chủ trì cưỡng chế lập biên bản công nhận sự tự nguyện thi hành. Trường hợp cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế cố tình vắng mặt thì vẫn tiến hành cưỡng chế. Khi thực hiện cưỡng chế phải có đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến.

Luật sư tư vấn thủ tục cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng: 1900.6568

– Trong trường hợp cá nhân, tổ chức phải thi hành quyết định cưỡng chế về việc tháo dỡ, di chuyển công trình xây dựng và trên đất đó có tài sản không thuộc diện phải cưỡng chế thì người tổ chức cưỡng chế có quyền buộc cá nhân, tổ chức phải thi hành quyết định cưỡng chế, đồng thời yêu cầu họ tự chuyển tài sản ra theo.

– Nếu người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản, người tổ chức cưỡng chế phải lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và thuê tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện để trông giữ, bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ quan ra quyết định cưỡng chế và thông báo địa điểm, thời gian để cá nhân, tổ chức có tài sản nhận lại tài sản. Cá nhân, tổ chức có tài sản phải chịu các chi phí vận chuyển, trông giữ, bảo quản tài sản.

– Biên bản thi hành quyết định cưỡng chế để thi hành các biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải ghi rõ thời gian, địa điểm, cơ quan chủ trì tiến hành cưỡng chế; cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế; đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến; kết quả thực hiện.

– Cá nhân hoặc đại diện tổ chức bị cưỡng chế, đại diện cơ quan đã ra quyết định cưỡng chế, đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến ký vào biên bản. Trong trường hợp có người vắng mặt hoặc có mặt mà từ chối ký biên bản thì việc đó phải ghi vào biên bản và nêu rõ lý do.

Như vậy, trường hợp này nếu đã có quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà trên đất nông nghiệp gửi tới người có hành vi vi phạm mà họ không tự nguyện chấp hành thì bạn tiến hành thủ tục cưỡng chế theo trình tự, thủ tục trên.

1. Có được xây dựng nhà tạm trên đất nông nghiệp không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Công ty Luật TNHH Dương Gia. Tôi xin trình bầy như sau: Gia đình tôi có thuê đất nông nghiệp (đối diện công an phường Long Biên) của 15 hộ dân ( hợp đồng viết tay ký đến bao giờ nhà nước thu hồi đất thì mới hết hợp đồng và trả tiền 2 năm 1 lần) với tổng diện tích khoảng 8000m2 (tất cả đều liền thửa) .

Tôi xin hỏi 1 số vấn đề như sau:

1 – Tôi muốn xây nhà tạm (nhà bắn tôn + vách tôn) khoảng 15 – 20 m2 thì có được không

2 – Nếu được tôi có phải xin phép không

3- Nếu được tôi sẽ được xây dựng tối đa là bao nhiêu m2 Xin cảm ơn! ?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại điểm khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê đất không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Như vậy, việc bạn có kí hợp đồng cho thuê đất của bạn mà không công chứng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Theo thông tin bạn đưa ra thì bạn thuê đất nông nghiệp; do vậy khi  bạn xây nhà trên đất nông nghiệp (kể cả xây dựng nhà tạm thời) là không được phép. Trường hợp này của bạn là đang chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đất phi nông nghiệp mà  quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép cơ quan có thầm quyền mà cụ thể với trường hợp của bạn là Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Theo Điều 170 Khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ: 

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”

Trường hợp của bạn để được xây dựng nhà trên đất (kể cả nhà tạm) thì bạn sẽ tiến hành 2 thủ tục sau: Yêu cầu chủ đất xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xin chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi tiến hành 2 thủ tục trên thì bạn có thể xinh cấp giấy phép xây dựng và tiến hành xây nhà trên thửa đất này.

2. Xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp bị xử lý thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Luật sư cho cháu hỏi: Cháu có xây nhà cấp 4 mái bờ rô ở được 6 năm trên đất trồng lúa được san lấp. Nay cháu có biết được biết xã có quết định phá dỡ nhưng trước khi xây cháu thấy rất nhiều nhà xây to kiên cố cháu thấy xã đang sai. Giờ cháu phải làm sao? Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Sử dụng đất không đúng mục đích là một trong những hành vi bị cấm theo Điều 12 Luật đất đai.

Với thông tin bạn đưa ra, bạn đã sử dụng đất sai mục đích và thực hiện xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp. Do đó, bạn sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi:

+ Sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích theo khoản 3, khoản 4 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP

+ Xây dựng trái phép: Căn cứ theo điểm a khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

7. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;

Như vậy, với công trình xây dựng mà nhà bạn xây dựng trên đất nông nghiệp ngoài bị xử phạt hành chính, công trình nhà bạn còn bị tháo dỡ để khôi phục tình trạng ban đầu của mảnh đất.

Còn với công trình vi phạm của các hộ gia đình khác có vi phạm mà không bị xử lý thì bạn có quyền tố cáo hành vi vi phạm đó đến ủy ban nhân dân để ủy ban nhân dân giải quyết.

3. Tư vấn thủ tục cưỡng chế xây dựng trên đất nông nghiệp:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi luật sư trình tự thực hiện việc cưỡng chế xây dựng trên đất nông nghiệp của cấp xã được thực hiện như thế nào và áp dụng những văn bản nào theo Luật đất đai 2013. Xin trân trọng cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Đối với hành vi xây dựng trên đất nông nghiệp thì đây là hành vi sử dụng đất sai mục đích sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP. Thủ tục xử phạt hành chính và cưỡng chế hành vi vi phạm hành chính sẽ thực hiện theo quy định tại Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 và Nghị định 166/2013/NĐ-CP.

Nghị định 166/2013/NĐ-CP quy định việc cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính như sau:

– Việc cưỡng chế chỉ được thực hiện sau khi đã có biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt hành chính và quyết định cưỡng chế của người có thẩm quyền. Trước khi tổ chức cưỡng chế, tổ chức ra quyết định cưỡng chế phải gửi quyết định cưỡng chế đến cá nhân (tổ chức) vi phạm và các cơ quan cấp trên để cùng thực hiện.

– Đối với quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng trái phép phải được gửi đến cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế, UBND cấp xã nơi tiến hành các biện pháp cưỡng chế trước khi tiến hành cưỡng chế 5 ngày để phối hợp thực hiện.

– Người đã ra quyết định cưỡng chế hành chính có nhiệm vụ tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế đó. Khi nhận được quyết định cưỡng chế tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, cá nhân, tổ chức được giao nhiệm vụ tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế phải phối hợp với các cơ quan có liên quan huy động lực lượng, phương tiện để thực hiện biện pháp đã ghi trong quyết định.

– Trong trường hợp cá nhân, tổ chức phải thi hành quyết định cưỡng chế về việc tháo dỡ, di chuyển công trình xây dựng và trên đất đó có tài sản không thuộc diện phải cưỡng chế thì người tổ chức cưỡng chế có quyền buộc cá nhân, tổ chức phải thi hành quyết định cưỡng chế, đồng thời yêu cầu họ tự chuyển tài sản ra theo.

– Nếu người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản, người tổ chức cưỡng chế phải lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và thuê tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện để trông giữ, bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ quan ra quyết định cưỡng chế và thông báo địa điểm, thời gian để cá nhân, tổ chức có tài sản nhận lại tài sản. Cá nhân, tổ chức có tài sản phải chịu các chi phí vận chuyển, trông giữ, bảo quản tài sản.

– Biên bản thi hành quyết định cưỡng chế để thi hành các biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải ghi rõ thời gian, địa điểm, cơ quan chủ trì tiến hành cưỡng chế; cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế; đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến; kết quả thực hiện.

– Cá nhân hoặc đại diện tổ chức bị cưỡng chế, đại diện cơ quan đã ra quyết định cưỡng chế, đại diện chính quyền địa phương và người chứng kiến ký vào biên bản. Trong trường hợp có người vắng mặt hoặc có mặt mà từ chối ký biên bản thì việc đó phải ghi vào biên bản và nêu rõ lý do.

4. Có được xây dựng chuồng trại chăn nuôi trên đất nông nghiệp không?

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi luật sư: Gia đình tôi làm mô hình trang trại vườn ao chuồng trên diện tích đất nông nghiệp từ năm 2012 và không bị xã cấm, nhưng hiện nay tháng 10/2016 gia đình tôi có xây thêm chuồng nuôi heo để tăng gia sản xuất thêm thu nhập. Tuy nhiên, mới chỉ đổ xong móng chuồng heo thì bị xã cho máy cẩu xuống phá mặc dù chưa được xây lên, trong khi đó xung quanh cánh đồng chỗ tôi người ta vẫn xây trang trại lớn mà không bị xã can thiệp. Khu ruộng chỗ tôi thuộc đất nông nghiệp nhưng xưa nay vẫn được phép xã cho thâm canh vườn ao chuồng. Gia đình có lên thắc mắc với chủ tịch xã thì nhận được câu trả lời là bây giờ cứ xây thêm trái phép là sẽ cho phá dỡ không cần quyết định hay thông báo. Mong luật sư tư vấn giúp gia đình xây vậy có trái phép và xã làm vậy có đúng quy trình không. Xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Một trong những hành vi bị nghiêm cấm theo Luật đất đai 2013, người sử dụng đất sử dụng sai mục đích. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích.

Theo quy định tại điểm h) Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013, đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể các mục đích trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi, gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo cây trồng, con giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Theo như thông tin bạn đưa ra thì gia đình bạn làm mô hình trang trại vườn ao chuồng trên diện tích đất nông nghiệp từ năm 2012. Hiện nay tháng 10/2016 gia đình bạn có xây thêm chuồng nuôi heo để tăng gia sản xuất thêm thu nhập. Tuy nhiên, mới chỉ đổ xong móng chuồng heo thì bị xã cho máy cẩu xuống phá mặc dù chưa được xây lên. 

Theo quy định trên, nếu bạn xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm trên diện tích đất nông nghiệp thì việc xây dựng của gia đình bạn vẫn là hợp pháp, đây không phải là hành vi sử dụng đất sai mục đích do đó việc Ủy ban nhân dân xã phá của gia đình bạn là hành vi trái quy định pháp luật.

3. Kết luận

Việc xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm của gia đình bạn trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất đúng mục đích, không phải là hành vi vi phạm.

5. Xây dựng nhà lán trên đất nông nghiệp để trông nom cây trồng?

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có một phần diện tích được quy hoạnh trồng cây nông nghiệp lâu năm vậy cho tôi xin hỏi tôi có được phép dựng lều để trông nom cây trồng. Tôi rất mong nhận được câu trả lời sớm nhất. Xin trân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Về nghĩa vụ của người sử dụng đất, Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích.

Căn cứ Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định về phân loại đất, diện tích đất dùng để xây dựng lều để trông nom cây trồng là đất phi nông nghiệp theo Điểm k) Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2013.

Việc xây dựng lều, lán, trại,… trên đất nông nghiệp thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền theo điểm d) Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013.

Do đó, bạn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  và được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT như sau:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Luật sư tư vấn pháp luật về chuyển mục đích ửu dụng đất:1900.6568

– Về Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

+ Các giấy tờ trong hồ sơ trên;

+ Biên bản xác minh thực địa;

+ Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPđối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

– Thời gian thực hiện thủ tục hành chính: 15 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ.