Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều kiện chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Họ và tên người khởi kiện: Nguyễn Thị Téo (Sáu Gốc), sinh năm 1951. Địa chỉ: 274 đường Cách Mạng Tháng Tám, tổ 39, khóm Mỹ Phước, phường 3, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp. Điện thoại: 0912888520 (Bùi Thanh Nhàn con bà Téo) Em xin trình bày nguồn gốc đất nhà e như sau: Trước năm 1985 hoàn cảnh gia đình tôi rất khó khăn không có nơi ở nên tôi có che một nhà sàn trên con mương lạng cặp lộ để ở. Sau giải phóng, đầu năm 1993 theo chủ trương của Nhà nước tôi có kê khai diện tích đất hiện ở để Uỷ ban nhân dân phường quản lý và đóng thuế. Tôi đã khai người sử dụng đất là Nguyễn Thị Téo diện tích đất ở là 24m2, đã được Uỷ ban nhân dân phường 3 xác nhận. Ngày 17/01/1993 do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân phường 3 ấn ký, Chi cục Trưởng Chi cục thuế thị xã Cao Lãnh xác nhận là tôi đã đóng thuế đất ở từ năm 1993 đến năm 1996 (có biên lai đóng thuế). Sau đó phường xác định diện tích đất tôi đang ở là đất công cộng nên không đóng thuế nữa. Tôi tiếp tục ở nhà này và đã được cấp sổ hộ khẩu gia đình và số nhà ở từ đó cho đến nay. Trong quá trình ở tôi có bồi đắp mặt bằng, hiện giờ là nhà nền đất có diện tích khoảng 56m2 và thực trạng là gia đình tôi vẫn đang sinh sống trên phần đất này. Trong diện tích khoảng 56m2 gia đình tôi đang sử dụng gồm có 2 thửa như sau: + Phần chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích khoảng 33m2 thuộc thửa đất số 34, tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại Phường 3, thành phố Cao Lãnh. + Phần đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích khoảng 23,75m2 (ngang 2,5m x dài 9,5m thuộc thửa đất số 142, loại đất đô thị, vào sổ CH02039, tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại Phường 3. Thành phố Cao Lãnh chồng lên đất của tôi đang sử dụng. Người ở giáp ranh liền kề với đất của tôi là ông Nguyễn Văn Ri cho rằng tôi ở trên một phần đất của ông nên phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn gây cấn xảy ra thường xuyên. Tôi đã làm đơn gửi ra Uỷ bạn nhân dân phường 3, phường có mời họp giải quyết phần đất tranh chấp, đã có nhiều ý kiến nêu lên nguồn gốc (Đúng như Tôi trình bày), nhưng Ông chủ Tịch UBND phường 3 bênh vực (giải quyết không thỏa đáng và cho rằng đất này là của ông Nguyễn Văn Ri), dựa vào lẽ đó mà ông Ri đã làm giấy thỏa thuận là cho tôi ở hết đời nếu tôi không chịu ký họ dọa qua đốt nhà và dỡ nhà, vì trong hoàn cảnh đó chồng tôi lâm bệnh nặng, con tôi đi học xa, gia đình lại khó khăn, tôi phải bán từng tờ vé số nuôi sống gia đình, tôi rất sợ bị đuổi và dỡ bỏ nhà không có nơi cư trú, tâm trí tôi lúc đó hoảng loạn nên tôi đã lăn tay vào giấy thỏa thuận đó mà không biết nội dung trong đó là gì vì Tôi không biết chữ. Không lẽ vì cái nghèo của gia đình Tôi mà gia đình Tôi bị xử ép. Sau đó ông Ri làm thủ tục đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lên đất có nhà của tôi đang ở khoảng 23,75m2 (ngang 2,5m x dài 9,5m) mà gia đình tôi không hề hay biết. Tháng 04 năm 2015 tôi có làm hồ sơ đăng ký cấp quyền sử dụng đất. Ngày 24/4/2015 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố cao Lãnh có văn bản số 243/CV-VPĐK về việc điều chỉnh hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại địa phương, nội dung như sau: chưa xác định ranh giới đất 1 phần đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông Ri nên trả hồ sơ lại, khi nào giải quyết xong thì đăng ký. Nhờ luật sư tư vấn giúp em, với chứng cứ như vậy khi khợi kiện ta tòa án thì gia đình em có thắng kiện không? Nếu thua kiện thì gia đình em có nhận được bồi thường không (vì họ sẽ lấy đất lại) Nhờ luật sư tư vấn giúp em. Em chân thành cám ơn! ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn sử dụng 56m2 đất trong đó bao gồm 2 phần một phần được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 23,75m2 và một phần chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích khoản 32m2. Do bạn không cung cấp rằng phần đất 32m2 của gia đình bạn được hình thành từ thời điểm nào nên chưa thể xác định được phần đất đó gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 hay không. Trường hợp, Ủy ban nhân dân xã nói rằng phần đất này của gia đình bạn có được do lấn chiếm của gia đình ông Ri thì phải căn cứ vào hồ sơ địa chính của xã và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà ông Ri. Việc Ông Ri làm giấy thỏa thuận về nội dung gì thì bạn cũng không nêu rõ nên chưa thể xác định được rằng bạn đã giao kết vào giấy tờ gì. Và việc bạn không biết chữ mà vẫn lăn tay điểm chỉ vào giấy tờ đó do bị đe dọa thì có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền để giải quyết nếu văn bản bạn giao kết có nội dung bất lợi với gia đình nhà bạn. Vì việc giao kết không thỏa mãn được tiêu chí về ý chí tự nguyện khi giao kết giao dịch dân sự nên giao dịch này có thể là giao dịch dân sự vô hiệu. Như bạn thông tin ông Ri đã làm thủ tục đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lên đất có nhà của gia đình bạn đang ở khoảng 23.75m2 như vậy phải chăng là giấy tờ mà bạn giao kết trước đó là giấy tờ chuyển nhượng đất cho ông Ri không? Về thủ tục, điều kiện chuyển nhượng đất đai được quy định như sau:

– Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 luật đất đai 2013 như sau:

Xem thêm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Cách làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,… quyền sử dụng ất khi có các điều kiện như sau: Có giấy chứng nhân quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy điều kiện tiên quyết để bạn thực hiện được quyền chuyển nhượng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thứ hai là đất không có tranh chấp,..

Tiếp theo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định như sau:

>>> Luật sư tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: 1900.6568

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013. Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi “Luật đất đai 2013” có hiệu lực, đã có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1/7/2004 mà không có công chứng thì phải tiến hành xác lập lại về mặt hình thức để có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được, nếu không xác lập lại mà xảy ra tranh chấp phải đưa ra tòa án giải quyết thì giao dịch sẽ bị tuyến bố vô hiệu.

Như vậy, ông Ri tự ý làm thủ tục chuyển nhượng đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn thì có thể hiểu ông Ri và cơ quan có thẩm quyền sang tên chuyển nhượng đất thực hiện trái quy định pháp luật. Do đó, bạn hoàn toàn có thể khởi kiện hoặc khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.