Người đứng tên trên sổ đỏ có quyền gì theo quy định mới?

1. Người đứng tên trên sổ đỏ có quyền gì theo quy định mới?

Người sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện nay được xác định là các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, hình thức cho thuê đất hoặc cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hoặc công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất trên thực tế là những người có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng. Hiện nay thì người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có những quyền cơ bản sau đây:

Thứ nhất, quyền chung của người sử dụng đất: 

– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Thành quả lao động, kết quả đầu tư được xác định bao gồm: nhà, cửa, vật kiến trúc khác trên đất; khả năng sinh lợi, lợi thế của đất được tạo ra trong quá trình sử dụng đất. Vi dụ: cải tạo đất xấu hành đất tốt, san lấp đất trũng thành đất bằng …; sản phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi… trong quá trình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối.

– Hưởng các lợi ích do công trình của cơ quan nhà nước phục vụ việc sảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền, ợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất được iểu là quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có được do háp luật quy định; do người sử dụng đất tự tạo ra trong quá trình ử dụng hoặc do nhận chuyển giao, nhận thừa kế từ người khác … mà không thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm;

– Được bồi thường khi cơ quan nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013;

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đai.

Thứ hai, người đứng tên trên sổ đỏ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thể chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không chỉ có các quyền chung được đề cập trên đây mà còn được quyền thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Quyền này lần đầu tiên xuất hiện khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành và tiếp tục được kế thừa, phát huy trong các Luật sửa đổi. Đến Luật đất đai năm 2013 tại Điều 166, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Luật đất đai năm 2013 hiện hành quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất phù hợp hơn so với các văn bản trước đó. Điều này thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với quyền tự do lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất dựa trên khả năng tài chính của người sử dụng đất. Đây là một minh chứng cho việc pháp luật đất đai quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo đó, quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất được quy định như sau:

– Tổ chức kinh tế, các chủ thể được xác định là tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm cả những chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013 được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Tổ chức kinh tế, các chủ thể được xác định là tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm cả những chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Thứ tư, quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Nhìn chung thì việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng kí tại văn phòng đăng kí đất đai.

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 167 và Điều 171 của Luật đất đai năm 2013, người đứng tên sổ đỏ còn thêm những các quyền như sau:

– Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

– Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác pháp luật không cấm;

– Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

– Sử dụng chung của các công trình tiện ích công cộng ở khu nhà đó;

– Bảo trì, xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà ở;

– Được bồi thường khi được nhà nước trưng dụng, thu hồi;

– Khiếu kiện, khiếu nại khi quyền và lợi ích hợp pháp về nhà ở của mình bị xâm phạm.

2. Quyền của nhóm người sử dụng đất đứng chung tên trên sổ đỏ: 

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất theo quy định hiện nay sẽ có các quyền và nghĩa vụ như sau:

– Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật đất đai. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai năm 2013;

– Trường hợp tồn tại nhóm người sử dụng đất, mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, phù hợp với ý chí của các thành viên, theo quy định hiện nay, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì cần phải thực hiện thủ tục hành chính tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013;

– Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất đứng chung tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thi uỷ quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Thời điểm thực hiện quyền của người đứng tên trên sổ đỏ: 

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. Bên cạnh đó, thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai năm 2013.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

Luật Đất đai năm 2013.