Quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có mua 1 mảnh đất, người đứng tên GCN đã bỏ địa phương đi rất lâu không biết tung tích, lúc tôi mua thì người bán là vợ vì lúc đó đã người đó đã không còn ở địa phương, có giấy tay có xác nhận của những người xung quanh. Xin Luật Dương Gia tư vấn giúp tôi các thủ tục làm GCN. Chân thành cảm ơn!?

Luật sư tư vấn:

Tại Điều 697 “Bộ luật dân sự 2015” có quy định như sau:

Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Xem thêm: Quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, doanh nghiệp

Tại Điều 410 “Bộ luật dân sự 2015” có quy định như sau:

Điều 410. Hợp đồng dân sự vô hiệu

1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

Tại Điều 127 và Điều 122 “Bộ luật dân sự 2015” có quy định như sau:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Về hợp đồng mua bán đất của bạn cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất: Người bán đất cho bạn là người có quyền chuyển nhượng.

+ Nếu tài sản mà bạn mua là tài sản riêng của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần phải ký hợp đồng mua bán với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Trừ trường hợp người này có văn bản ủy quyền cho vợ người đó bán).

+ Nếu tài sản mà bạn mua là tài sản chung của vợ chồng người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi ký kết hợp đồng cần được sự đồng ý của cả hai người (Trừ trường hợp người này có vản bản ủy quyền cho vợ người đó bán).

Xem thêm: Những trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Luật sư tư vấn về mua bán đất đai qua tổng đài:1900.6568

Thứ hai: Hình thức của hợp đồng mua bán

Theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015” và Luật đất đai 2013 thì hợp đồng mua bán đất đai phải bằng văn bản và có công chứng, chứng thực.

Theo thông tin bạn trình bày, bạn có mua một mảnh đất, tuy nhiên bạn không mua với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mua với vợ của người đó và có giấy tay xác nhận của những người xung quanh. Dựa vào các quy định trên của pháp luật và sự phân tích trên cùng các thông tin bạn trình bày thì hợp đồng mua bán đất của bạn vô hiệu do không đáp ứng về điều kiện chủ thể và hình thức của hợp đồng. Do vậy, nếu chỉ dựa vào giấy viết tay mua bán có xác nhận của những người xung quanh thì bạn không thể làm được thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy để có thể đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán bạn cần ký kết hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực với người sử dụng đất hợp pháp hoặc người được người sử dụng đất hợp pháp ủy quyền bằng văn bản.

Thủ tục đăng ký sang tên khi nhận chuyển nhượng đất như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất).

Xem thêm: Đất hợp tác xã là gì? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hợp tác xã?

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

1. Mua bán đất nhưng không có giấy tờ bị kiện đòi xử lý như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư. Cho em hỏi về vấn đề đất đai được không ạ. Nhà em có mua một miếng đất của người trong họ tộc nhưng cách đây rất lâu rồi. Do ông ấy nợ cờ bạc nên bán đất mà hồi đó nhà em không có làm giấy tờ. Trước đây có làm đường và nhận đền bù một lần thì con của người bán đất về kiện và đòi chia nên hồi đó làm văn bản thì ông trưởng thôn vẫn ghi là đã mua nhưng tiền đền bù vẫn chia đôi. Nay miếng đất đó đã được cắm mốc lộ giới được một năm và người con đó tiếp tục về đòi lấy toàn quyền miếng đất để được đền bù khi mở rộng đường. Cho em hỏi trong trường hợp này nhà em cần làm gì để giữ được miếng đất và người con đó có thể làm bìa được không ạ?

Xem thêm: Lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn:

Vì bạn có trình bày việc mua bán đất từ lâu mà không chính xác thời điểm nào nên áp dụng thời điểm có hiệu lực của “Luật đất đai năm 2013” như sau:

– Căn cứ Điều 46 “Luật đất đai năm 2013” quy định về đăng ký quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 46. Đăng ký quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự

4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.”

– Căn cứ Điều 126 “Luật đất đai năm 2013” quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:

“Điều 126. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

Xem thêm: Vợ ủy quyền cho chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.”

Như vậy, căn cứ Điều 46 “Luật đất đai năm 2013” quy định về đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng đất phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất; căn cứ Điều 126 “Luật đất đai năm 2013” quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nêu trên, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. 

Trong trường hợp bạn mua bán đất mà đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có giấy tờ chuyển nhượng có công chứng thì giao dịch mua bán giữa bạn và người chủ sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp không đảm bảo điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời không đảm bảo yêu cầu về hình thức giao dịch thì giao dịch đó vô hiệu theo quy định của “Bộ luật dân sự năm 2015” như sau:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Trong trường hợp không đảm bảo hiệu lực của giao dịch dẫn tới giao dịch vô hiệu thì dẫn đến hậu quả pháp lý theo quy định của “Bộ luật dân sự năm 2015” như sau:

Xem thêm: Thủ tục ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy, trong trường hợp của bạn, theo quy định của“Bộ luật dân sự năm 2015” về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Theo nội dung bạn cung cấp, trước đây có làm văn bản thoả thuận về việc bạn đã mua đất nhưng tiền đền bù chia đôi cho người con của chủ sử dụng đất cũ là do thoả thuận giữa hai bên, không có cơ sở pháp lý, đồng thời người trưởng thôn cũng không có thẩm quyền xác nhận văn bản phân chia tiền đền bù đất. Do đó, trong trường hợp hiện tại người con kiện đòi lại quyền sử dụng đất thì phía gia đình bạn vẫn gặp bất lợi vì không có giấy tờ chuyển nhượng đất hợp pháp, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

– Đến thời điểm hiện tại, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này bạn cần làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện về thời gian sử dụng đất ổn định theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 nêu trên. Trong trường hợp người con có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và đảm bảo đủ các điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

2. Quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật Sư ! tôi có một trường hợp nhờ luật sư tư vấn giúp. Con dâu là người đứng tên chủ sở hữu quyền Sử dụng đất nhưng hiện tại đang đi xuất khẩu lao động. Bố chồng bán đất làm thủ tục chuyển nhượng QSĐ Tôi là cán bộ Tư pháp có chứng thực được hợp đồng giao dịch cho người bố chồng được không?

Luật sư tư vấn:

– Trường hợp thứ nhất, đất chỉ thuộc quyền sử dụng của con dâu: Trường hợp này mọi giao dịch liên quan đến mảnh đất phải được thực hiện bởi con dâu. Để thực hiện công chứng giao dịch, bố chồng cần có sự ủy quyền bằng văn bản của con dâu cho bố chồng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Trường hợp thứ ba, đây là đất chung của hộ gia đình do con dâu đại diện đứng tên: Căn cứ Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 thì việc định đoạt tài sản chung của gia đình là bất động sản cần có sự thỏa thuận có tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có văn bản thể hiện sự thỏa thuận và có chữ ký của các thành viên, trường hợp này, con dâu cần có văn bản ủy quyền cho người khác ký tên vào biên bản thỏa thuận và văn bản ủy quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( vì con dâu là người đứng tên).

Như vậy, dù trong trường hợp nào, nếu không có hợp đồng ủy quyền có công chứng của con dâu cho bố chồng bán đất thì cán bộ tư pháp không thể chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bố chồng thực hiện được.

3. Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?

Tóm tắt câu hỏi:

Ông A và ông B lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2001 không chứng thực tại ủy ban. Nay, ông b bên nhận chuyển nhượng yêu cầu chứng thực vào giấy chuyển nhượng lập năm 2001 thì ủy ban chứng thực được không ạ? Nếu không, nhờ luật sư tư vấn giúp em quy định tại văn bản nào với ah? em cảm ơn?

Luật sư tư vấn:

Theo như bạn trình bày thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông a và ông b không được chứng thực tại Ủy bạn. Hiện tại, ông b yêu cầu chứng thực vào giấy chuyển nhượng lập năm 2001 thì Ủy ban sẽ không thể thực hiện chứng thực được. Bởi lẽ:

Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch như sau:

– Người yêu cầu chứng thực nộp 1 bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây:

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực. (Kèm theo bản chính để đối chiếu).

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó. (Kèm theo bản chính để đối chiếu).

– Người thực hiện chứng thực kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu chứng thực, nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời điểm chứng thực các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tự nguyện, minh mẫn và nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì thực hiện chứng thực.

– Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Người thực hiện chứng thực phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện chứng thực, nếu nghi ngờ chữ ký trong hợp đồng khác với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước mặt. 

+ Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.

– Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với từng loại hợp đồng, giao dịch theo mẫu quy định; ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiện chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) trang trở lên, thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng, giao dịch. Trường hợp hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.

Mặt khác, khoản 2 Điều 35 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thì người thực hiện chứng thực chịu trách nhiệm về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch, năng lực hành vi dân ự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Như vậy, người thực hiện chứng thực chỉ có thể chứng thực được thời gian giao kết hợp đồng vào thời điểm người yêu cầu chứng thực có yêu cầu và ký vào hợp đồng giao dịch trước mặt người thực hiện chứng thực, chứ không thể chịu trách nhiệm về hợp đồng đã giao kết trước đó của người yêu cầu chứng thực. 

Như vậy, theo quy định trên thì khi thực hiện thủ tục chứng thực, các bên tham gia hợp đồng giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Điều này có nghĩa, khi giao kết hợp đồng, ký hợp đồng phải được sự chứng kiến của người thực hiện thủ tục chứng thực. Do đó, Ủy ban nhân dân cấp xã không thể thực hiện chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông A và ông B đã ký từ năm 2001. Ủy ban nhân dân chỉ có thể chứng thực chữ ký trong hợp đồng, giao dịch vào thời điểm các bên yêu cầu chứng thực và ký trước mặt người chứng. Trong trường hợp này, ông B có thể liên hệ với ông A để hai bên thực hiện ký lại hợp đồng chuyển nhượng và chứng thực lại Ủy ban.

4. Lập vi bằng mua bán nhà ở có được cấp sổ hồng?

Tóm tắt câu hỏi:

1. Cho em hỏi em mới mua căn nhà 20m2 bằng công chứng vi bằng, nếu em muốn lấy sổ hồng thì có được không? Căn nhà đó ở quận 12.

2. Nếu mà em mua phần đất đó rồi. Nhưng chủ nhà giữ giấy tờ thì chủ nhà đó có tự ý bán nhà và luôn phần đất của em được không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Vai trò của Thừa Phát Lại chỉ lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, giấy tờ, tài sản… hoặc ghi nhận buổi làm việc của các bên về việc thực hiện chuyển nhượng; Thừa phát lại không chứng nhận hợp đồng, giao dịch bất động sản, vì thuộc thẩm quyền công chứng, chứng thực.

Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP quy định về thẩm quyền Thừa phát lại như sau:

“…

8. Sửa đổi, bổ sung Điều 25 như sau:

“Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng

1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.”

Như vậy Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của công chứng, bao gồm các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Mặt khác, vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp.

Theo như bạn trình bày, bạn có mua một ngôi nhà có công chứng vi bằng thì đây chỉ là căn cứ chứng minh bạn đã mua được tài sản thông qua giao dịch hợp pháp. Bạn không dựa vào vi bằng này để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.

Luật sư tư vấn pháp luật vi bằng hợp đồng mua bán:1900.6568

Căn cứ theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về điều kiện tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa tại khu vực quận 12 tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m đối với đất đã có nhà ở. Như vậy, bạn mua nhà ở có diện tích 20m2 không đủ điều kiện để tách thửa đất.

Trường hợp bạn mua đất, có công chứng vi bằng thì người chủ chỉ được bán phần đất còn lại, không được bán phần đất đã bán cho bạn. Nếu người chủ họ bán cả phần đất đã bán cho bạn thì bạn có thể dựa trên vi bằng để giải quyết tranh chấp.