Thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Pháp luật hiện nay đã quy định cụ thể về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bất động sản là một trong những loại tài sản có giá trị, vì vậy quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện theo thủ tục luật định. Căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, các tài sản gắn liền với đất có thể kể đến bao gồm:

– Nhà ở và các công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật;

– Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở năm 2022;

– Các công trình xây dựng khác gắn liền với đất;

– Cây lâu năm, rừng sản xuất được xác định là rừng trồng hoặc các vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải trải qua các giai đoạn sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có thể nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Có nhiều hình thức để nộp hồ sơ khác nhau, có thể nộp trực tiếp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc nộp thông qua dịch vụ bưu chính.

Bước 2: Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ, thẩm định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. trong trường hợp xét thấy hồ sơ chưa đầy đủ và hợp lệ thì trong khoảng thời gian tối đa 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải trả lời bằng văn bản thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định của pháp luật. Trong thời gian 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ nếu xét thấy hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thủ tục kiểm tra thực tế quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất, kiểm tra hồ sơ, trong trường hợp đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và ra quyết định chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định trong khoảng thời gian không quá 02 ngày làm việc được tính kể từ ngày nhận đề nghị của Sở tài nguyên và môi trường. Khi nhận được văn bản thông báo kết quả thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Sở tài nguyên và môi trường thì các bên chuyển nhượng sẽ phải thực hiện thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất phù hợp với quy định của pháp luật, sau đó chuyển một bản hợp đồng cho Sở tài nguyên và môi trường trong thời hạn 02 ngày làm việc được tính kể từ ngày ký hợp đồng.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sở tài nguyên và môi trường sẽ luân chuyển hồ sơ và thực hiện hoạt động xác định giá trị tài sản gắn liền với đất, sau đó gửi thông tin địa chính đến Cục thuế trong trường hợp giá trị của tài sản gắn liền với đất dưới 30.000.000.000 đồng, hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thuê đơn vị tư vấn có chức năng lập chứng thư định giá để gửi đến hội đồng thẩm định giá của thành phố, sau đó hoàn thiện và trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trong trường hợp giá trị của tài sản gắn liền với đất trên 30.000.000.000 đồng. 

Bước 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các bên sau khi đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng. Tức là trong khoảng thời gian 14 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, và hai bên chuyển nhượng đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì Sở tài nguyên và môi trường sẽ trao giấy chứng nhận cho người nộp hồ sơ.

2. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: 

Sau khi đáp ứng được điều kiện để tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì bên trường nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải chuẩn bị bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo quy định tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, thành phần hồ sơ sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo mẫu do pháp luật quy định;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đã được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần của thửa đất thì ngoài các giấy tờ nêu trên, cần phải nộp thêm trích đo địa chính thửa đất do văn phòng đăng ký đất đai cấp hoặc các đơn vị có tư cách pháp nhân trong lĩnh vực đo đạc lập, sau đó được Sở tài nguyên và môi trường thẩm định.

3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: 

Luật đất đai năm 2013 cũng có quy định về điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 189 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện mua bán tài sản gắn liền với đất như sau:

Thứ nhất, quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần phải đáp ứng điều kiện để người sử dụng đất. Người sử dụng đất phải là các đối tượng bao gồm: Tổ chức kinh tế hoặc hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài căn cứ theo quy định tại Điều 5 của Luật đất đai năm 2013. Đồng thời, cần phải đáp ứng được điều kiện để được phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất bao gồm: Tài sản gắn liền với đất được tạo lập hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật, và tài sản đó đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chấp thuận.

Thứ hai, quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng điều kiện về người nhận chuyển nhượng tài sản, cụ thể bao gồm:

– Người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải là chủ thể có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư trên thực tế;

– Người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đang đầu tư;

– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó;

– Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể và sử dụng đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định trong dự án.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 16 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, có ghi nhận thêm về việc thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất. Cụ thể như sau:

– Quá trình nhận chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hằng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố;

– Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để có thể tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất và kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư;

– Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép thực hiện hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật và cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất sao cho phù hợp với việc sử dụng đất trong quá trình sản xuất kinh doanh.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành luật đất đai.