Đối tượng tham gia giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các cá nhân, tổ chức với nhau. Trong quan hệ giao dịch này, chủ thể tham gia còn có thể là vợ và chồng với nhau. Dưới đây sẽ phân tích về thủ tục chuyển nhượng đất giữa vợ và chồng.
Mục lục bài viết
1. Vợ và chồng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau được không?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc các nhân, hộ gia đình sử dụng đất tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình khác.
Khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất được phép thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai, bao gồm cả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một câu hỏi được rất nhiều người đặt ra là, vợ và chồng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau được không?
Vợ và chồng là hai chủ thể có quan hệ hôn nhân với nhau, họ là các chủ thể đăng ký kết hôn tại cơ quan chức năng có thẩm quyền. Hay nói cách khác, đây là các đối tượng có quan hệ nhân thân với nhau.
Tuy nhiên, xét trên bình diện pháp lý, liên quan đến các giao dịch dân sự, thì vợ và chồng vẫn được xem là các cá nhân (có năng lực hành vi dân sự), tham gia vào hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy nên, khi có nhu cầu, vợ và chồng có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau.
Trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ và chồng được xem là các chủ thể chuyển nhượng thông thường, chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự Việt Nam. Điều đặc biệt, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng cũng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật về đất đai chuyển nhượng, cũng như chủ thể tham gia chuyển nhượng.
– Điều kiện về đất đai được chuyển nhượng:
+ Đất đai được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất đai được chuyển nhượng phải là đất không có tranh chấp.
+ Đất không nằm trong diện được kê biên để thi hành án.
+ Đất còn thời hạn sử dụng.
– Điều kiện về chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Là chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng).
+ Chủ thể tham gia chuyển nhượng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
2. Thủ tục chuyển nhượng đất giữa vợ và chồng đúng quy định pháp luật:
2.1. Vợ và chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau trong các trường hợp nào?
– Vợ và chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau dưới hình thức tặng cho:
+ Trường hợp chuyển nhượng tài sản chung: Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014, Bộ luật dân sự 2015, mọi tài sản có trong thời kỳ hôn nhân (trừ trường hợp được tặng cho riêng, thừa kế) được xem là tài sản chung của hai vợ chồng. Vậy nên, đối với tài sản chung, về cơ bản, vợ và chồng mỗi người sẽ được hưởng một nửa. Đối với trường hợp này, vợ và chồng có thể tặng cho phần tài sản của mình cho đối phương.
+ Trường hợp chuyển nhượng (tặng cho tài sản riêng): Tài sản có trước thời kỳ hôn nhân (hoặc được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân) là tài sản riêng của vợ chồng. Vậy nên, đối với tài sản riêng này, vợ (hoặc chồng) cũng có thể tiến hành tặng cho cho đối phương.
– Vợ và chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối phương dưới hình thức làm hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra bình thường. Chủ thể tham gia là vợ và chồng với tư cách là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
2.2. Thủ tục chuyển nhượng đất giữa vợ và chồng đúng luật:
Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng (dù dưới hình thức tặng cho hay chuyển nhượng thông thường), cũng được thực hiện theo các trình tự, thủ tục sau đây:
– Bước 1: Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Vợ và chồng khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau sẽ thực hiện giao kết hợp đồng với nhau. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập dựa trên sự thỏa thuận của các bên, và hợp đồng này sẽ được công chứng tại cơ quan công chứng.
Khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, vợ (hoặc chồng) cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bên tặng cho và bên được tặng cho).
+ Các giấy tờ tùy thân của các bên tham gia: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của hai vợ chồng.
+ Trong trường hợp được nhận ủy quyền để thực hiện giao dịch thì cần phải có
Sau khi đảm bảo hoàn tất đầy đủ các hồ sơ nêu trên, cán bộ công chứng sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đây được xem là công việc đầu tiên cần thực hiện trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai vợ chồng với nhau.
– Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính.
Cá nhân thực hiện sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) phải thực hiện nghĩa vụ kê khai tài chính cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Về cơ bản, các khoản thuế phí mà người dân phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ (hoặc chồng) là:
+ Đối với trường hợp tặng cho: Lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người dân nộp lên cho cơ quan Nhà nước phải đảm bảo các loại giấy tờ cụ thể sau đây:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (đã được công chứng).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu trên, cá nhân sẽ nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
– Bước 4: Giải quyết và trả hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; sau đó sẽ thực hiện ác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.
Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ cho người dân.
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khác gì so với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác với nhau?
Như nội dung đã phân tích nêu trên, vợ và chồng là các cá nhân có quan hệ nhân thân với nhau. Vậy nên, có thể khẳng định, họ là những chủ thể có quan hệ pháp lý gắn bó. Pháp luật vẫn cho phép các chủ thể này thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau.
Tuy nhiên, xét một cách khách quan, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng cũng có những điểm khác biệt so với chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các chủ thể khác. Cụ thể như sau:
– Đối tượng của giao dịch là các chủ thể có quan hệ nhân thân với nhau: Quan hệ vợ- chồng.
– Đất đai – đối tượng của giao dịch còn liên quan đến tài sản chung riêng trong thời kỳ hôn nhân của hai vợ chồng.
– Khi vợ và chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau dưới hình thức tặng cho thì sẽ không mất thuế thu nhập cá nhân. Đây được xem là điểm khác biệt lớn nhất giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai vợ chồng so với các chủ thể khác.
– Khi vợ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng cũng “nới lỏng” hơn so với các cá nhân khác.
Trên đây là những nội dung khác biệt cơ bản nhất giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng so với các đối tượng thông thường khác. Song, về cơ bản, hoạt động chuyển nhượng này vẫn phải tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật về thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng. Ngoài ra, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng phải được đảm bảo tuân thủ một cách nghiêm ngặt. Có như vậy, mới đảm bảo tính khách quan, toàn diện trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015;
Luật hôn nhân và gia đình 2014;
