Điều kiện để chuyển nhượng đất dự án? Thủ tục chuyển nhượng đất dự án? Một số lưu ý khi sang tên đất dự án?
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá được quản lí và sở hữu toàn dân tuy nhiên nhà nước vẫn chia nhỏ theo qui hoạch từng vùng từng xã từng địa phương có phương hướng phát triển bền vững ổn định và đạt hiệu quả cao. Vì thế nhiều doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp tư nhân công ty đầu tư mua đất phân lô để bán cho người dân kiếm lợi nhuận. Hình thức này vô cùng phổ biến và được nhiều nhà đầu tư bất động sản thích thú. Dưới đây là một số thông tin kiến thức thú vị và cơ bản về chuyển nhượng đất dự án và những vấn đề liên quan đến sang tên chuyển nhượng đất nền dự án. Mong cung cấp thông tin hữu ích cho bạn đọc.
Căn cứ pháp lý:
– Luật đầu tư 2014;
–
– Nghị định 43/2014/NĐ – CP;
– Nghị định 148/2020/NĐ-CP;
– Nghị định 02/2022/NĐ-CP;
– Nghị định hướng dẫn 153/2007.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để chuyển nhượng đất dự án:
Phải đáp ứng các điều kiện như sau thì đất nền dự án được chuyển nhượng :
Một là, dự án đầu tư không thuộc về trường hợp bị chấm dứt hoạt động (căn cứ theo khoản 1, điều 48 luật đầu tư 2014)
Dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong các trường hợp sau đây:
– Nhà đầu tư đã quyết định chấm dứt hoạt động của dự án;
– Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;
– Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư đã hết;
– Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động vì các lí do sau:
+ Để bảo vệ di tích, di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia theo quy định của Luật di sản văn hóa;
+ Để khắc phục vi phạm môi trường theo đề nghị của cơ quan nhà nước quản lý về môi trường;
+ Để thực hiện các biện pháp bảo đảm an toàn lao động theo đề nghị của cơ quan nhà nước quản lý về lao động;
+ Theo quyết định, bản án của
+ Nhà đầu tư không thực hiện đúng nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và đã bị xử lý vi phạm hành chính nhưng tiếp tục vi phạm.
+ Thủ tướng Chính phủ quyết định ngừng một phần hoặc toàn bộ hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp việc thực hiện dự án có nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh quốc gia theo đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
+ Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư;
+ Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;
+ Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký với cơ quan đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 46 của Luật đầu tư 2014;
+ Theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài.
Hai là, dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Ba là, chủ đầu tư cần hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân và cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như hệ thống cung cấp điện, nước hay hệ thống cấp thoát nước và thu gom rác,…
Bốn là, chủ đầu tư cũng cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí liên quan đến đất đai.
Năm là, dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ – CP. Khu vực tiến hành phân lô, bán đất nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
2. Thủ tục chuyển nhượng đất dự án:
Thủ tục để cấp sổ đỏ cho người mua đất nền dự án thực hiện theo quy định tại khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất nền dự án.
Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai:
Hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mẫu 04a/ĐK;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Biên bản bàn giao đất;
– Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có);
– Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên mua;
– Văn bản ủy quyền (nếu có);
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ và thực hiện các hoạt động sau:
– Kiểm tra hồ sơ, xác nhận có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận;
– Chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp sổ đỏ;
– Yêu cầu chủ đầu tư nộp sổ đỏ (bản chính) để chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
– Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế có thẩm quyền để tính toán tiền thuế, phí;
– Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Nhận kết quả
Do UBND tỉnh quyết định nhưng không quá 15 ngày kể tự ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày đối với các xã vùng núi, hải đảo, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn.
3. Một số lưu ý khi sang tên đất dự án:
Khi chuyển nhượng hay sang tên đất dự án bạn cần quan tâm những vấn đề sau để đảm bảo tính an toàn minh bạch và trong sạch.
Thứ nhất cần nắm bắt được toàn bộ thông tin về chủ đầu tư:
Trong bất cứ một dự án nào, chủ đầu tư cũng có vai trò hết sức quan trọng trong việc quyết định và phê duyệt các vấn đề liên quan đến dự án, ảnh hưởng đến sự thành công khi đầu tư đất nền của một dự án. Do chủ đầu tư có thể là cá nhân tổ chức người mà nắm giữ số vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Như vậy, nắm vững về chủ đầu tư là một trong những điều kiện cần thiết khi tìm hiểu khi mua đất dự án.
Dựa vào những thành công trước đó, các nhà đầu tư sẽ đánh giá sự uy tín của chủ đầu tư. Như vậy thông qua các dự án trước đó có thể đánh giá chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường bất động sản hay không sau đó sẽ đưa ra quyết định có nên nhận chuyển nhượng đất đai dự án không. Trong trường hợp chủ đầu tư không có danh tiếng, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem có nên đầu tư hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra.
Thứ hai, giấy tờ mua bán rõ ràng, minh bạch, đầy đủ, tính pháp lí cao:
Từ ngày 1/1/2007 theo luật kinh doanh bất động sản, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Nghị định hướng dẫn 153/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh…Tuy nhiên vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể chi tiết về mua bán bất động sản thông qua sàn. Giấy tờ mua bán rõ ràng là một thành phần đặc biệt quan trọng bởi nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Thực tiễn, chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng đã có bổ sung cập nhật về qui định giấy tờ hay điều kiện kinh doanh tác động vô cùng lớn đến thị trường bất động sản:
+ Điều kiện kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/3/2022, Nghị định 02/2022/NĐ-CP có nhiều quy định mới liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản. Nghị định này yêu cầu phải công khai minh mạch các thông tin bao gồm: thông tin doanh nghiệp, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về thế chấp công trình xây dựng dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về sản phẩm;
+ Tăng mức phạt vi phạm về kinh doanh bất động sản;
+ Siết chặt môi giới bất động sản.
Tuy nhiên người nhận chuyển nhượng đất dự án vẫn cần kiểm tra, đánh giá và thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất dự án. Đặc biệt trong trường hợp các nhà đầu tư tiến hành mua bán thông qua môi giới bất động sản.
Thứ ba, không mua đất dự án theo sổ chung:
Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung có nghĩa rằng nhiều người đứng tên trong cùng một mảnh đất quyền hạn của mỗi người là như nhau. Nếu sau này bạn muốn thực hiện một số thủ tục như tách đất (có thể không đủ diện tích tối thiểu theo qui định của pháp luật) mà có 1 trong những người cùng sổ không đồng ý có thể gây ra tranh chấp, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối. Ngoài ra, có người chịu đồng ý, có người lại không muốn chuyển nhượng mảnh đất và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.
Thứ tư, bạn cần nẵm vững và hiểu rõ về trình tự mua bán:
Đất dự án cũng cần phải tuân theo một thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua đất dự án được diễn ra nhanh chóng và an toàn, các nhà đầu tư cần làm theo trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án.
