Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

1. Quy định chung về đất trong quy hoạch:

1.1. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch được hiểu là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó theo quy định. Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất  và dựa trên tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, kế hoạch  sử dụng đất  này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất theo quy định của pháp luật.

1.2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Đối với các Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về loại đất quy hoạch này, đối với việc lập quy hoạch sử dụng đất theo quy đinh cần tuân thủ theo nguyên tắc quy định cụ thể tại  Điều 35. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

1. Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch và các nguyên tắc sau đây:

a) Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;

b) Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;

d) Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu;

đ) Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia

Theo đó, Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật về quy hoạch và các nguyên tắc như đã nêu ở trên đây để đảm bảo cho bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng và tuân thủ đúng các quy định để Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng với các mục đích sử dụng khác nhau Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu và một số các nguyên tắc khác theo quy định, tuy nhiên các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất đều nhằm các mục đích phát triển đất đai nhưng vẫn đảm bảo kết hợp với các yếu tố khác theo quy định của pháp luật.

1.3. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Hiện nay việc Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được pháp luật quy định tại Luật đất đai 2013 quy định đó là Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia với các mục đích khác nhau, và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, hay quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, dựa qua các quy định đó mà các chủ thê tiến hành các trình tự và thủ tục liên quan và Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện khi có một trong các căn cứ  đó là:

+ Có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất

+ Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất

+ Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương

– Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật,  Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, được phê duyệt. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt theo quy định

– Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất thực hiện theo quy định tại các điều 42, 43, 44 và 48 của Luật  đất đai 2013 quy định về vấn đề này.

– Thẩm quyền : Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, và kế hoạch sử dụng đất của cấp đó, các hanh vi vi phạm thẩm quyền sẽ phải chịu trách nhiệm theo quy dịnh của pháp luật

2. Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ Điều 168 Luật đất đai 2013: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, đất đang nằm trong quy hoạch sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

3. Giải quyết phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Hiện nay các nhu cầu về giải quyết các phát sinh về quy hoạch sử dụng đất ngày càng nhiều và để giai quyết về nhu cầu phát sinh đó phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật, Theo đó tại Luật đất đai 2013 quy định dựa vào Điều 51. Giải quyết phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019 như sau:

1. Việc xử lý chuyển tiếp quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được quyết định, phê duyệt trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 hoặc đã được lập, thẩm định trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 mà chưa được quyết định hoặc phê duyệt được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

2. Kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 thì được thực hiện hết thời kỳ kế hoạch sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 46 của Luật này.

3. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất đã triển khai lập, điều chỉnh, thẩm định trước ngày 01 tháng 01 năm 2019 thì tiếp tục được lập, điều chỉnh, thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản quy định chi tiết của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, nhưng phải được phê duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2019.

Việc xử lý chuyển tiếp quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được quyết định, phê duyệt trong khoảng thời gian được quy định và được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Dựa theo đó mà Giải quyết phát sinh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tuân thủ lưu ý về các mốc thời gian giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành.

Từ những căn cứ của pháp luật được viện dẫn ở trên có thể thấy, nếu thửa đất bạn mua trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng một phần thửa đất đó  theo quy định của pháp luật  hoàn toàn có quyền làm thủ tục trước  sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trừ trường hợp diện tích 100m2 đó chưa đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi thửa đất tọa lạc theo quy định của pháp luật