Thủ tục chuyển nhượng đất có trước thời kỳ hôn nhân

1. Thủ tục chuyển nhượng đất có trước thời kỳ hôn nhân:

Trước hết có thể khẳng định, đất có trước thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ hoặc của chồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 33 của Luật hôn nhân gia đình năm 2014 có nêu rõ, tài sản chung của vợ chồng bao gồm các tài sản do vợ chồng tự tạo ra trong thời kỳ hôn nhân, thu nhập từ hoạt động lao động hoặc hoạt động sản xuất kinh doanh của vợ chồng, toàn bộ hoa lợi và lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ chồng và thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng phát sinh trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng được nhận thừa kế chung hoặc được tặng cho chung, hoặc các tài sản khác mà vợ chồng tự thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau thời kỳ kết hôn sẽ được xem là tài sản chung của vợ chồng, ngoại trừ trường hợp vợ hoặc chồng được nhận thừa kế riêng hoặc được nhận tặng cho riêng hoặc bất động sản có được thông qua các giao dịch bằng tài sản riêng. Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 43 của Luật hôn nhân gia đình năm 2014 có ghi nhận thêm, tài sản riêng của vợ hoặc chồng bao gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn, tài sản mà cá nhân được nhận thừa kế riêng hoặc được nhận tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản được chia riêng cho vợ hoặc chia riêng cho chồng theo quy định của pháp luật, tài sản phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của vợ chồng và các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật thuộc quyền sở hữu riêng của vợ hoặc của chồng.

Theo đó thì có thể nói, tài sản có trước khi kết hôn trong đó có đất đai sẽ được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc của chồng. Tuy nhiên, các bên vợ chồng tự thỏa thuận với nhau nhập tài sản riêng đó vào tài sản chung của vợ chồng thì đó sẽ trở thành tài sản chung.

Về hoạt động chuyển nhượng đất, pháp luật cho phép chuyển nhượng nếu người sử dụng đất đáp ứng được đầy đủ các điều kiện căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013. Cụ thể bao gồm các yêu cầu sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;

– Bất động sản không có tranh chấp;

– Không bị kê biên để đảm bảo cho quá trình thi hành án;

– Vẫn đang trong thời gian sử dụng đất.

Theo đó, trình tự và thủ tục chuyển nhượng đất trước thời kỳ hôn nhân sẽ được thực hiện thông qua các giai đoạn như sau:

Bước 1: Các bên có nhu cầu chuyển nhượng đất sẽ đến văn phòng công chứng để thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó tiến hành hoạt động công chứng hợp đồng. Khi đi sẽ mang theo các loại giấy tờ cơ bản sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước thời kỳ hôn nhân, giấy tờ tùy thân của các bên, đối với trường hợp đã đăng ký kết hôn thì sẽ mang theo giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, đối với trường hợp vẫn chưa thực hiện thủ tục đăng ký kết hôn thì cần phải có giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại văn phòng đăng ký đất đai. Thành phần hồ sơ để thực hiện cho hoạt động sang tên sẽ bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu sau: Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu do pháp luật quy định, tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu do pháp luật quy định, hợp đồng công chứng đã được lập trước đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất có trước thời kỳ hôn nhân, giấy tờ tùy thân của bên bán và bên mua. 10 ngày sau khi có thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người nộp thuế còn phải nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ sẽ bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu sau: Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất, biên lai nộp tiền vào ngân sách nhà nước, giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Cần phải thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật về đất đai. Sau đó nộp đầy đủ lệ phí theo quy định của pháp luật và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. 

Bước 4: Nhận kết quả.

2. Có cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chuyển nhượng phần đất có trước thời kì hôn nhân không?

Trước hết, căn cứ theo quy định tại Điều 43 của Luật hôn nhân gia đình năm 2014 có quy định:

– Tài sản riêng của vợ, tài sản riêng của chồng bao gồm tài sản mà vợ chồng có trước thời kỳ hôn nhân, tài sản vợ chồng được nhận thừa kế riêng, tài sản vợ chồng được nhận tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản được chia riêng cho vợ, tài sản được chia riêng cho chồng căn cứ theo quy định tại Điều 38, Điều 39 và Điều 40 của Luật hôn nhân gia đình năm 2014, tài sản phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của vợ chồng, các loại tài sản khác mà theo quy định của pháp luật bắt buộc phải thuộc quyền sở hữu riêng của vợ chồng;

– Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, tài sản riêng của chồng cũng sẽ được coi là tài sản riêng của vợ chồng. Hoa lợi và lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân sẽ được coi là tài sản chung của vợ chồng căn cứ theo quy định tại Điều 33 và Điều 40 của Luật hôn nhân gia đình năm 2014.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được trước thời kỳ hôn nhân nếu hai bên vợ chồng không có thỏa thuận gì khác thì đó sẽ được coi là tài sản riêng của vợ chồng. Đồng thời, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ chồng hình thành trước thời kỳ hôn nhân, bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Như vậy, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, cụ thể trong trường hợp này là giấy chứng nhận tình trạng độc thân là một trong những loại giấy tờ bắt buộc để hoàn thiện hồ sơ công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như phân tích nêu trên

3. Chuyển nhượng đất có trước khi kết hôn có cần sự đồng ý của vợ hoặc chồng không?

Chuyển nhượng đất có trước khi kết hôn cần có sự đồng ý của vợ hoặc chồng hay không hoàn toàn phụ thuộc vào việc đó có phải là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản riêng của vợ chồng.

Đối với trường hợp bất động sản là tài sản riêng của vợ chồng, thì vợ chồng hoàn toàn có quyền tự định đoạt với tài sản đó. Căn cứ theo quy định tại Điều 158 của Bộ luật dân sự năm 2015, trong quá trình định đoạt tài sản riêng của vợ chồng, sẽ không cần đến sự đồng ý của người còn lại. Theo đó, khi muốn chuyển nhượng mảnh đất này thì chỉ cần sự đồng ý của chủ sở hữu hợp pháp, không cần có sự tham gia của một bên còn lại.

Đối với trường hợp, đất hình thành trước thời kỳ hôn nhân tuy nhiên đã nhập vào tài sản chung của vợ chồng thì đó được coi là tài sản chung, sở hữu chung của vợ chồng. Khi đó khi muốn chuyển nhượng thì cần phải có sự đồng ý của cả hai bên, nếu không được sự đồng ý thì giao dịch đó sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu. Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 35 của Luật hôn nhân gia đình năm 2014. Theo đó:

– Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung sẽ do vợ chồng tự thỏa thuận;

– Việc định đoạt tài sản chung phải được sự thỏa thuận bằng văn bản trong những trường hợp sau đây:

+ Bất động sản;

+ Động sản cần phải đăng ký quyền sở hữu;

+ Tài sản đang tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu cho gia đình.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;

– Luật Đất đai năm 2013.

THAM KHẢO THÊM:

• Thủ tục chuyển nhượng đất từ doanh nghiệp sang cá nhân
• Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng đất lâm nghiệp, đất rừng sản xuất
• Quy định về điều kiện và thủ tục chuyển nhượng đất ao