Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở cần những thủ tục gì?
Trong các loại đất mà người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất lên thành đất ở thì đất vườn là một trong những loại đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi lên nhiều nhất. Xuất phát từ mục đích sử dụng của đất vườn thường gắn liền với đất ở, đặc biệt là tại khu vực nông thôn. Đất vườn thường được sử dụng song song đồng thời thường liền kề với đất ở thậm chí một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất còn xây dựng nhà ở trên đất vườn cho nên để hợp pháp hóa việc sử dụng đất của mình thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về thủ tục chuyển mục đích đất từ vườn sang đất ở theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Thứ nhất, khái niệm:
– Đất vườn:
Hiện nay theo phân loại các loại đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì không có quy định cụ thể về khai niệm đất vườn, cũng như không được xếp vào trong danh sách nhóm các loại đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp.
Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1 Điều 103 được hướng dẫn bởi Điều 24 Nghị định 45/2013/NĐ-CP thì đất vườn được xác định là đất gắn liền với nhà ở, trong một thửa đất hiện có cả nhà ở và vườn hoặc thửa đất trước đây theo các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 45/2013/NĐ-CP có thể hiện cả nhà ở và vườn tuy nhiên hiện tại đã chuyển hết toàn bộ diện tích thửa đất sang làm nhà ở, các quy định trên được áp dụng bao gồm cả thửa đất trong và ngoài các khu dân cư. Đồng thời đất vườn được sử dụng nhằm mục đích nông nghiệp bên cạnh việc sủ dụng đất ở.
– Đất ở:
Được phân loại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm hai loại là đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn, được sử dụng với mục đích để ở và có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài.
– Chuyển mục đích sử dụng đất: Là một trong những thủ tục đểm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi muốn thay đổi mục đích sẻ dụng đất hiện tại của thửa đất thành loại đất có mục đích sử dụng khác phù hợp với những quy định của pháp luật và phù hợp với nhu cầu sử dụng đất.
Thứ hai, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở, người sử dụng cần phải đáp ứng những điều kiện sau:
+ Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có thửa đất phê duyệt và phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất;
+ Phải có được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền về tài nguyên và môi trường, vì đất vườn được xếp trong nhóm đất nông nghiệp khi chuyển sang đất ở là đất phi nông nghiệp thì theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì buộc phải có được sự đồng ý;
+ Cũng như các loại đất khác khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, phải có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Nếu là đất vườn có thời hạn thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được thực hiện trong thời hạn còn lại của việc sử dụng đất nếu đất vườn được xác định là đất có thời hạn.
+ Đất không phải là tài sản để đảm bảo thi hành án và không có bất kỳ tranh chấp đất đai nào.
Thứ ba, hồ sơ cần chuẩn bị khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở:
Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau:
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Mẫu đơn số 01 được ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT. Mẫu đơn này người sử dụng đất có thể trực tiếp điền mẫu thông tin tại nhà hoặc khi đi làm thủ tục liên hệ cơ quan tài nguyên và môi trường để được cấp mẫu đơn;
Thứ tư, trình tự chuyển mục đích sử dụng đất:
Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các bước sau:
– Bước 1, chuẩn bị hồ sơ:
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên.
– Bước 2, nộp hồ sơ:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại Văn phòng một cửa tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất.
– Bước 3, tiếp nhận hồ sơ và thẩm định:
Cơ quan tài nguyên và môi trường tiếp nhận hồ sơ và tiến hành các công tác thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa trong thời hạn 08 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Chuẩn bị hồ sơ để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định, bao gồm:
+ Hồ sơ do người sử dụng đất chuẩn bị;
+ Tờ trình, bản dự thảo Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Biên bản xác minh thực địa thửa đất;
+ Trích trích lục bản đồ, trích đo địa chính thửa đất;
– Bước 4, quyết định:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân hoặc Phó Chủ tịch được ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét hồ sơ, dựa trên đề trình của cơ quan tài nguyên và môi trường tiến hành kí vào Quyết định cho phép chuyển mục đích đất.
– Bước 5, trả kết quả:
Sau khi nhận được Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan tài nguyên và môi trường tiến hành trả kết quả theo đúng ngày hẹn đến người sử dụng đất.
Thứ năm, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% của mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp đượ quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong các trường hợp:
+ Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở và thửa đất thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn gắn liền nhà ở nhưng đã được người sử dụng đất tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do các đơn vị đo đạc tự tách thửa khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 thành đất ở.
Gia đất được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ sáu, hệ quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất:
Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, có những thay đổi nhất định như sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp mới, trên đó mục đích sử dụng đất đối với đất vườn sẽ gộp chung với đất ở.
– Thời hạn sử dụng đất: Đối với đất vườn có thời hạn, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì thời hạn sử dụng đất sẽ là sử dụng ổn định lâu dài nếu là đất ở cấp cho hộ gia đình, cá nhân. Nếu đất ở cấp cho chủ đầu tư, tổ chức kinh tế thì sẽ có thời hạn nhất định theo quy định của luật và theo thời hạn của dự án đầu tư.
Mục lục bài viết
Xây nhà trên đất vườn ao liền kề với đất ở
Xây nhà trên đất vườn ao liền kề với đất ở. Hành vi xây nhà trên đất vườn ao có bị coi là xây dựng trái phép không?
Tóm tắt câu hỏi:
Nhà tôi đã có sổ đỏ, bao gồm đất ở và đất vườn ao liền kề với đất ở. Nay tôi xây nhà có 1 nửa sang đất vườn bên cạnh có được không? Nếu không được tôi cần làm gì để hợp pháp.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Nếu anh xây nhà lấn sang đất vườn bên cạnh thì anh sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:
“2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”
căn cứ vào diện tích anh xây dựng lấn sang đất vườn để tính mức xử phạt cho anh.
Nếu sau đó anh vẫn muốn xây dựng trên toàn bộ hoặc một phần đất vườn bên cạnh anh sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Chứng minh thư nhân dân (Bản sao có chứng thực)
– Sổ hộ khẩu gia đình (bản sao có chứng thực)
* Nơi thực hiện thủ tục hành chính: UBND cấp huyện.
Tuy nhiên, anh cần lưu ý: không phải trường hợp nào xin chuyển mục đích sử dụng đất đều được đồng ý. UBND cấp huyện xem xét quỹ đất của địa phương, đảm bảo phát triển kinh tế, xã hội thì mới quyết định có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không?
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Xử phạt hành vi chuyển mục đích sử dụng đất sai pháp luật
– Lấn chiếm đất công, xây nhà trái phép trên đất công
– Xây nhà lấn chiếm sang diện tích đất của hàng xóm
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại
– Tư vấn pháp luật đất đai miễn phí
– Luật sư tư vấn về tranh chấp đất đai
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép. Hậu quả pháp lý của việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Luật đất đai 2013 quy định những trường hợp nào khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền? Và hậu quả pháp lí của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Mục đích sử dụng đất là căn cứ để người sử dụng đất tiến hành các hoạt động khai khác công năng của đất cho đúng quy định pháp luật. Mục đích sử dụng đất được thể hiện rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Về nguyên tắc, người sử dụng đất chỉ được phép sử dụng đất theo mục đích ghi nhận trong Giấy chứng nhận. Tuy nhiên để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, Luật đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được phép thay đổi mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:
“- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
>>>
Như vậy, nếu người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp trên thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý mới được chuyển mục đích sử dụng đất. Đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được ghi nhận mục đích sử dụng đất mới trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chế độ thực hiện, sử dụng đất được hưởng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất vườn ao
Hiện tôi có 5 sào ruộng, tôi muốn chuyển đổi thành ao và vườn để thả cá và nuôi lợn cần làm những thủ tục gì và phải làm ở đâu?
Tóm tắt câu hỏi:
Hiện tôi có 5 sào ruộng. Tôi muốn chuyển đổi thành ao và vườn để thả cá và chăn lợn. Vây tôi cần làm những thủ tục gì và phải làm ở đâu?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
2. Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 57 Luật đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:
“- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa thành đất vườn ao để thả cá và chăn nuôi thì thuộc trường hợp cần xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
* Hồ sơ thực hiện thủ tục này được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Biên bản xác minh thực địa;
– Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
– Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.”
* Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Chuyển đất vườn ao sang đất ở nộp tiền thế nào?
Chuyển đất vườn ao sang đất ở nộp tiền thế nào? Nộp tiền sử dụng đất kh chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có thửa đất 500m2 đất trong đó 150m2 đất ở còn lại là đất vườn trồng cây hàng năm khác. Nay tôi xin chuyển mục đích 350m2 thì diện tích xin được chuyển mục đích có được xem là vượt hạn mức không? Ở địa phương tôi quy định hạn mức giao đất ở là 150m2. Nếu vượt hạn mức thì phải nộp tiền theo giá đất cụ thể hay nộp tiền sử dụng đất theo đất vườn, ao liền kề đất ở 50%?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
2. Luật sư tư vấn:
Pháp luật có quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích chuyển đổi phải nằm trong hạn mức mà pháp luật cho phép. Đối với trường hợp của bạn, địa phương bạn có quy định hạn mức giao đất ở là 150m2, như vậy, việc bạn chuyển mục đích sử dụng 350m2 đất từ đất vườn, ao sang đất ở là vượt hạn mức được cho phép.
Khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.
Quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại Điều 3 quy định:
– Đối với diện tích đất trong hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất của UBND tỉnh;
– Đối với diện tích đất vượt hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất nếu khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
Như vậy, trường hợp của bạn đối với diện tích đất vượt hạn mức, thì giá thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể và sẽ được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Tuy nhiên, vì bạn không nói rõ địa phương bạn đang sinh sống nên chúng tôi không có cơ sở để có thông tin về giá đất của UBND tỉnh nơi có diện tích đất được chuyển đổi.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568
Còn mức 50% mà bạn hiểu là mức thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp nhất định được hiểu như sau:
Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định các mức thu tiền sử dụng đất khác nhau đối với mỗi trường hợp cũng như mỗi loại đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là khác nhau. Đối với đất vườn, ao chuyển sang làm đất ở có một mức thu tiền sử dụng đất khác với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang làm đất ở. Cụ thể, Chúng tôi xin cung cấp quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang đất ở được quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Như vậy, khi gia đình bạn chuyển mục đích sử dụng 350m2 đất từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thành đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp là 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giá đất ở trong trường hợp này được tính cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở tại Hà Nội. Thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư cho em hỏi giá tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở là bao nhiêu? Nó có một giá chung hay là có nhiều giá? Đối với vị trí đất ở xã Liên Hiệp -Phúc Thọ – Hà Nội. Mong luật sư tư vấn luôn giúp em. Em cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý
+ Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019
2. Giải quyết vấn đề
Tùy vào mục đích sử dụng đất của người dân mà nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Như vậy, do bạn hiện tại muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, nếu là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì bạn phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định gồm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Vì bạn không nói rõ diện tích đất vườn nhà bạn là đất vườn trong cùng thửa đất với đất ở hay đất vườn riêng nên bạn có thể căn cứ vào các trường hợp sau để có thể áp dụng mức tiền sử dụng đất phù hợp:
Thu tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
+ Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất: 1900.6568
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất sẽ là giá đất quy định tại Bảng giá đất khi ưu đãi về giá đất tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.
Mỗi địa phương, giá đất sẽ khác nhau và được ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố xây dựng.
Ngày 29/12/2014, UBND thành phố Hà Nội đã ký hành Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019. Bạn có thể căn cứ theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội xem gia đình bạn thuộc trường hợp nào để tính giá tiền phù hợp.
