Các trường hợp và căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở? Thẩm quyền và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở?
Mục lục bài viết
- 1 1. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
- 2 2. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
- 3 3. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
- 4 4. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
- 5 5. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
- 6 6. Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
1. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở gây ra hệ lụy về chính trị, kinh tế – xã hội như đã phân tích tại Chương 1. Vì vậy, Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; nên phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để tránh tình trạng lợi dụng sự không rõ ràng thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ồ ạt, bừa bãi vì lợi ích nhóm, tham nhũng, tiêu cực nên Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, bao gồm:
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở.
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
– Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất này chuyển sang sử dụng làm đất ở.
Luật Đất đai năm 2013 chú trọng đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không chỉ nhằm mục đích bảo vệ chặt chẽ đất nông nghiệp mà còn đảm bảo việc động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua việc thu tiền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; các khoản phí và lệ phí về đất đai.
2. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
Không phải bất cứ trường hợp sử dụng đất nông nghiệp nào cũng được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định mà trước hết là phải tuân thủ quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều 52 của Luật Đất đai 2013 quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nói riêng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi phải được thể hiện trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, bao gồm cả thông tin về vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện dự án nhà ở và phù hợp với bản đồ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 khi quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”. Điều này nhằm khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung vào những năm đầu của kỳ kế hoạch sử dụng đất 5 năm trước đây). Hơn nữa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đảm bảo nguyên tắc “cần đất đến đâu thì sử dụng đến đấy”, tránh tình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ồ ạt, không tính đến hiệu quả kinh tế dẫn đến bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải dựa trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; các dự án nhà ở, khu đô thị được thể hiện trong luận chứng kinh tế – kỹ thuật, báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án, văn bản đề nghị thực hiện dự án, bản đề xuất thực hiện dự án. Trong các tài liệu này phải xác định rõ mục tiêu, quy mô của dự án nhà ở, khu đô thị làm căn cứ để Nhà nước xem xét, đánh giá hiệu quả sử dụng đất mà dự án đó có thể mang lại.
Như vậy, pháp
Tuy nhiên, việc dựa vào nhu cầu sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất là 2 yếu tố cần phải xem xét rất cẩn thận với nhân lực có chuyên môn cao để đánh giá được kế hoạch và nhu cầu có thật sự phù hợp với tình hình hiện tại hay chỉ là những lợi ích và mưu cầu cá nhân riêng mà chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
3. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
Như phần trên đã đề cập, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là một phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Nó được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước. Vì vậy, không phải cơ quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 mới được thực hiện việc này. Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (trong đó có chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở). Cụ thể:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm c khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
– UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
– UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên không được ủy quyền. Từ quy định trên đây cho thấy UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với tổ chức; UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất
đối với hộ gia đình, cá nhân.
4. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
Để quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nói chung và sang đất ở nói riêng nhằm bảo vệ vốn đất nông nghiệp, tránh tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai; tạo ra sự chênh lệch về địa tô do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rơi vào “túi” các nhóm lợi ích; Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, cụ thể:
– Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (HĐND cấp tỉnh) đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
– Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây (Điều 58 Luật Đất đai 2013):
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Cụ thể hóa khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) quy định về vấn đề lấy ý kiến các Bộ đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển như sau:
Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài (ĐTNN) tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:
+ Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới;
+ Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định;
+ Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh. Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi UBND cấp tỉnh.
Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà ĐTNN tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc xin ý kiến các Bộ được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ.
Mặt khác,
Khoản 2 Điều 58 Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn | bản của các bộ, ngành có liên quan. Quy định mới này nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ. Bởi lẽ những xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo là những khu vực xung yếu, có vị trí địa lý chiến lược quan trọng, song công tác quản lý của chính quyền địa phương còn nhiều hạn chế, năng lực cán bộ quản lý chưa cao nên việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cần phải có sự quản lý của bộ, ngành có liên quan.
Sự bổ sung này tại khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 là cần thiết, một mặt bảo đảm sự phù hợp giữa Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản khi quy định về năng lực tài chính của nhà đầu tư đối với một số loại dự án đầu tư đòi hỏi có nguồn vốn lớn. Mặc khác, quy định về vốn đầu tư tối thiểu cũng nhằm kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư nhằm hạn chế và khắc phục tồn tại trong thời gian qua khi không ít các dự án đầu tư được Nhà nước giao bị bỏ hoang hoặc chậm tiến độ dự án và nguyên nhân phần lớn là do thiếu vốn. Bên cạnh đó, yêu cầu về việc ký quỹ của nhà đầu tư khi thực hiện dự án cũng là bố sung hợp lý, đảm bảo sự thống nhất giữa Luật đất đai và Luật đầu tư và quy định này cũng không ngoài mục đích nhằm kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư khi thực hiện dự án.
5. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được hiểu là cách thức thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo một trình tự nhất định, sự sắp xếp trước sau theo một quy tắc nhất định được pháp luật đất đai quy định. Một trong những minh chứng cho việc quản lý chặt chẽ quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là phải tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định thông qua các văn bản hiện hành như Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện sau đây:
– Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác, cụ thể:
Thứ nhất, cơ quan TN&MT chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình UBND cùng cấp, để báo cáo UBND cấp trên hoặc Bộ TN&MT;
Thứ hai, trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ TN&MT có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;
Thứ ba, sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, UBND cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nói chung:
+ Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan TN&MT, kèm với GCNQSDĐ (Sổ đỏ, sổ hồng)
+ Cơ quan TN&MT có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, | thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ những quy định trên cho thấy trường hợp chuyển từ đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác (trong đó có đất ở) đòi hỏi có sự thẩm định nghiêm ngặt, chặt chẽ; ởi tầm quan trọng của đất nông nghiệp đối với vấn đề an ninh lương thực quốc gia; “công ăn việc làm của hàng ngàn hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trong khi đó, đối với trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp khác sang đất ở thì thủ tục đơn giản hơn. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và GCNQSDĐ. Cơ quan TN&MT có thẩm quyền xem xét, thẩm tra hồ sơ, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai.
6. Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở:
Người sử dụng đất phải nộp các chi phí sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở trong các trường hợp sau đây:
i) Đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở;
ii) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở;
iii) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở.
Điều 5
1. Đối với tổ chức kinh tế
a) Chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.
b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp
một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.
c) Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3
– Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng QSDĐ được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương túng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng QSDĐ nêu trên được xác định như sau:
+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở những người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
