Thời hạn, trách nhiệm bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư

1. Thời hạn bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư:

Tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan chưa có các điều khoản nào giải thích về “bảo hành nhà chung cư”, tuy nhiên tại khoản 17 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng có giải thích bảo hành công trình xây dựng chính là sự cam kết của các nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, thực hiện sửa chữa trong một thời gian nhất định những hư hỏng, khiếm khuyết mà có thể xảy ra trong quá trình khai thác, quá trình sử dụng công trình xây dựng. Như vậy, qua quy định này ta có thể hiểu bảo hành nhà chung cư chính là sự cam kết của chủ đầu tư, chủ sở hữu (là bên bán, bên cho thuê mua) về trách nhiệm khắc phục, thực hiện sửa chữa trong một khoảng thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết mà có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng nhà chung cư đối với người thuê, mua.

Tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 có quy định về thời hạn bảo hành nhà ở, theo quy định này thì thời hạn bảo hành nhà ở sẽ được tính bắt đầu khi mà hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

– Đối với nhà chung cư thì thời hạn tối thiểu là 60 tháng;

– Đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn tối thiểu là 24 tháng.

Qua quy định trên, ta có thể hiểu, quy định của pháp luật không quy định về thời gian tối đa mà chỉ quy định về thời gian tối thiểu đối với thời hạn bảo hành nhà ở, có nghĩa là thời hạn bảo hành là bao lâu thì sẽ tuỳ thuộc vào sự thoả thuận, nhất trí giữa chủ đầu tư với bên thuê, mua (khách hàng) nhưng sự thoả thuận đó phải tuân thủ đúng về thời hạn tối thiểu mà pháp luật đã quy định.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư trong thời hạn tối thiểu là 60 tháng (05 năm) kể từ khi đã hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên, trên thực tế đã xảy ra khá nhiều trường hợp khi chủ đầu tư và người mua, thuê ký hợp đồng với nhau, nhiều chủ đầu tư đã thay tự thay đổi điều khoản về thời gian bảo hành căn hộ chung cư nhằm mục đích là để giảm thiểu các chi phí bảo dưỡng, bảo hành trong tương lai, do khi ký hợp đồng, khách hàng lại không đọc kỹ các điều khoản đã ký ngay dẫn đến vấn đề về sau xảy ra tranh chấp giữa các bên. Vì thế, khi ký kết hợp đồng thuê, mua nhà chung cư, người ký hợp đồng mua, thuê cần phải đặc biệt lưu ý đoc kỹ càng hợp đồng trước rồi mới đặt bút ký.

2. Trách nhiệm bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư:

Tại khoản 1 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở sẽ phải có trách nhiệm bảo hành nhà ở. Mà nhà chung cư cũng chính là một loại nhà ở bởi vì đây là một loại công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của các hộ gia đình, cá nhân. Chính vì thế mà bên bán, bên cho thuê mua nhà chung cư (chủ đầu tư) phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật.

Tại Điều này cũng có quy định rằng bên bán, bên cho thuê mua nhà ở hoàn toàn có quyền yêu cầu các tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện các trách nhiệm bảo hành theo đúng quy định của pháp luật. Có nghĩa là khi nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng, nếu như có những hư hỏng, khiếm khuyết xảy ra trong quá trình sử dụng (nếu như các hư hỏng, khiếm khuyết đó phát sinh do lỗi của nhà thầu) thì bên chủ đầu tư hoàn toàn có quyền yêu cầu các tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện về trách nhiệm bảo hành. Đương nhiên, quyền yêu cầu bảo hành của chủ đầu tư, nghĩa vụ thực hiện bảo hành của bên tổ chức, cá nhân thi công xây dựng; thời hạn bảo hành các công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; các biện pháp, hình thức bảo hành sẽ phải được quy định rõ ràng ở trong hợp đồng xây dựng với những nhà thầu tham gia xây dựng công trình. Nhà thầu thi công xây dựng, các nhà thầu cung ứng thiết bị phải thực hiện bảo hành phần công việc do chính mình thực hiện sau khi đã nhận được thông báo yêu cầu bảo hành của các chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc của người quản lý, sử dụng công trình (nhà chung cư) đối với những hư hỏng phát sinh trong thời gian bảo hành và sẽ phải chịu mọi chi phí liên quan đến thực hiện bảo hành.

Nhà thầu thi công xây dựng công trình, các nhà thầu cung ứng thiết bị hoàn toàn có quyền từ chối bảo hành trong các trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết mà phát sinh không phải do lỗi của các nhà thầu gây ra hoặc do các nguyên nhân bất khả kháng được quy định trong hợp đồng xây dựng.

Trường hợp hư hỏng, khiếm khuyết mà phát sinh do lỗi của các nhà thầu mà nhà thầu lại không thực hiện bảo hành thì chủ đầu tư nhà chung cư có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê các tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành.

3. Nội dung bảo hành nhà chung cư:

3.1. Các nội dung bảo hành nhà chung cư:

Tại khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 có quy định về những nội dung bảo hành nhà ở, theo quy định này thì nội dung bảo hành nhà chung cư bao gồm có:

– Sửa chữa, khắc phục những hư hỏng của khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, hư hỏng về cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp về chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, hệ thống cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, hư hỏng bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt;

– Khắc phục những trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở;

– Khắc phục, sửa chữa các nội dung khác theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở chung cư;

– Đối với những thiết bị khác mà gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà nhà chung cư (chủ đầu tư) thực hiện bảo hành sửa chữa, thực hiện thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Lưu ý: các bên cho thuê và bán căn hộ chung cư, khi thực hiện bàn giao nhà, cần phải có biên bản nghiệm thu căn hộ để làm bằng chứng xác nhận cũng như là để thuận tiện hơn trong việc thực hiện vấn đề bảo hành theo quy định và thời hạn căn hộ sau khi bàn giao.

3.2. Những trường hợp không được hưởng chế độ bảo hành căn hộ chung cư theo quy định:

– Trường hợp hư hỏng về căn hộ, các thiết bị theo khấu hao tài sản thông thường;

– Hư hỏng do các sự kiện bất khả kháng;

– Hỏng hóc đồ đạc do các tác động trực tiếp của khách hàng hoặc của bên thứ ba nào đó;

– Do tác động bất kỳ khiến cho căn hộ bị hư hỏng;

– Khách hàng tự ý lắp đặt, gắn ghép, tự ý khoan tường, đục lỗ,… khiến cho căn hộ xuống cấp;

– Thời hạn bảo hành đã kết thúc.

4. Trách nhiệm sửa chữa khi nhà chung cư hư hỏng khi đã hết thời hạn bảo hành:

Căn cứ theo các quy định trên, nếu như hư hỏng nhà chung cư mà còn trong thời hạn bảo hành thì trách nhiệm thực hiện sửa chữa sẽ thuộc về bên bán, bên cho thuê căn hộ nhà chung cư (chủ đầu tư). Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở chung cư có quyền yêu cầu các tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng các thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành.

Trong trường hợp hết thời gian bảo hành, nếu như xảy ra hư hỏng thì trách nhiệm sửa chữa, khắc phục sẽ phải thuộc về chủ sở hữu căn hộ chung cư nhưng nếu việc hư hỏng xảy ra mà do đơn vị thi công không đảm bảo về chất lượng thì chủ sở hữu căn hộ chung cư và đơn vị thi công sẽ phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo đúng quy định tại khoản 6 Điều 29 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP, theo điều này thì nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng các công trình, nhà thầu thi công xây dựng các công trình, nhà thầu cung ứng các thiết bị công trình và các nhà thầu khác mà có liên quan phải chịu trách nhiệm về chất lượng đối với các phần công việc do mình thực hiện kể cả là sau thời gian bảo hành.

Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, nếu như nhà chung cư mà xảy ra hư hỏng mà là lỗi do chủ sở hữu nhà chung cư (bên mua) thì căn cứ vào quy định tại khoản 3 Điều 29 của Nghị định 06/2021/NĐ-CP nhà thầu thi công xây dựng hoàn toàn có quyền từ chối bảo hành trong trường hợp cá hư hỏng, khiếm khuyết đã phát sinh không phải là do lỗi của nhà thầu gây ra hoặc là do các nguyên nhân bất khả kháng. Đồng thời, căn cứ theo Điều 605 của Bộ Luật Dân sự 2015 thì chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó mà có gây thiệt hại cho người khác.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 06/2021/NĐ-CP quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng;

– Luật Nhà ở 2014.