Thời hạn sử dụng nhà chung cư? Chung cư hết hạn đi đâu về đâu?
Hiện nay, người dân có xu hướng đổ xô về các thành phố lớn bởi đây là nơi có các cơ hội việc làm rộng mở. Tuy nhiên quỹ đất ở các thành phố này lại có hạn nên việc ở nhà chung cư trở thành xu thế tất yếu. Khi quyết định mua một căn chung cư, ngoài những yếu tố như giá cả, chất lượng, phong thủy,… mọi người còn quan tâm đến thời hạn sử dụng nhà chung cư và lo lắng không biết trường hợp chung cư hết hạn sẽ xảy ra những hậu quả như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ tìm hiểu và giải đáp những vấn đề này.
Tổng đài Luật sư
Cơ sở pháp lý:
Thông tư số 10/2013/TT-BXD quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư?
Nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Sở dĩ người ta phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là vì nhà chung cư là công trình có nhiều tầng, nhiều căn hộ với nhiều người dân sinh sống ở đây. Nếu không quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư thì sẽ gây ra nhiều nguy hiểm cho người và tài sản khi chất lượng công trình đến thời hạn nhất định sẽ xuống cấp, nguy cơ sụp đổ, hư hỏng, không đảm bảo an toàn.
Theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở. Theo quy định này thì thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào 2 yếu tố sau:
Thứ nhất, cấp công trình xây dựng. Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên Phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD, cụ thể như sau:
– Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm;
– Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
– Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
– Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Thứ hai, kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
– Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá vỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc nhà chung cư được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
– Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định như sau:
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại mục 2 Chương VII Luật Nhà ở 2014 về phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
+ Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, pháp luật đã quy định về thời hạn sử dụng chung cư đối với những người sử dụng là bởi xét căn cứ về mặt xây dựng thì chung cư được xây dựng cao tầng, nhiều người dân sinh sống do vậy mặc dù trong quá trình xây dựng việc đảm bảo được chất lượng xây dựng nhưng không đảm bảo được trong quá trình sử dụng vì vậy cần phải gia hạn thời gian sử dụng để bảo đảm an toàn cho người sử dụng.
2. Giải quyết chỗ ở cho cư dân khi nhà chung cư hết hạn bị phá dỡ?
Theo như những trình bày phía trên thì nếu hết thời hạn nhưng vẫn đảm bảo các điều kiện về chất lượng và an toàn theo kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thì chủ sở hữu tiếp tục được sử dụng căn chung cư của mình. Tuy nhiên, trong trường hợp ngược lại, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.
Lúc này, để đảm bảo quyền lợi của các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ, pháp luật quy định về việc họ được bố trí nhà ở tái định cư tại Điều 116 Luật Nhà ở 2014. Theo đó có 2 trường hợp tương ứng với 2 cách giải quyết khác nhau về chỗ ở cho chủ sở hữu nhà chung cư:
Trường hợp 1: Phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới
Đối với trường hợp này thì trước tiên, cần xem xét chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ hay không. Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư giống như trường hợp 2 phá dỡ để xây dựng công trình khác. Còn trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Tiếp đó, việc bố trí tái định cư bằng nhà ở sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng.
Ngoài việc được bố trí tái định cư thì người được bố trí tái định cư trong trường hợp này còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án còn phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Trường hợp 2: Phá dỡ để xây dựng công trình khác
Theo quy định tại khoản 2 Điều 116, Điều 36
– Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
– Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
Trong đó, pháp luật cũng quy định hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.
Qua những phân tích trên có thể thấy, thời hạn sử dụng nhà chung cư không được pháp luật ấn định cụ thể mà phụ thuộc vào 2 yếu tố là thời hạn theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Trong trường hợp không thể tiếp tục nhà chung cư thì quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được bảo đảm thông qua những quy định về việc bố trí nhà ở tái định cư. Điều này cũng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân an tâm hơn khi đứng trước sự lựa chọn về nơi an cư lập nghiệp.
