Chuyển quyền sử dụng đất là gì? Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo như quy định của pháp luật hiện hành thì người sử dụng đất ngoài quyền sử dụng đất của mình còn có các quyền mà pháp luật quy định về mảnh đất đó như: các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Thực tế hiện nay một quyền được người sử dụng đất áp dụng thường xuyên nhất đó là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền này được diễn ra thường xuyên như những hoạt động mua bán động sản thông thường.
Tuy nhiên, các đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa biết hết về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất và quá trình chuyển nhượng từ lợi ích cũng như là quá trình của trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào. Trong bài viết này, Luật Dương Gia sẽ giúp bạn đọc tìm hiểu về nội dung này.
Luật sư
Cơ sở pháp lý:
– Luật Đất đai năm 2013.
1. Chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Đất đai được biết đến là tài nguyên quốc gia vô cũng quý giá, không chỉ dừng lại ở đó mà đất đai còn được biết đến là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng bởi vì nước ta là nước có nền nông nghiệp phát triển, người dân dựa vào đất đai và khi hậu để canh tác và sản xuất là chủ yếu. Bên cạnh đó thì đất đai cũng là điều kiện quan trọng hàng đầu của môi trường sổng, là địa bàn phân bố các khu vực dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh, quốc phòng…
Nhắc đến đất đai thì không thể nào không nhắc đến một quyền luôn gắn liền với nó của người dân đó là quyền sử dụng đất. Quyền này được biết đến là một quan hệ pháp luật dân sự nên như mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, quyên sử dụng đât được hình thành bởi những sự kiện pháp lí nhất định. Những sự kiện pháp lí được hình thành đối với quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức này là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất. Hiến pháp, pháp
Trên cơ sở quy định của pháp luật về đất đai thì ngoài quyền sử dụng đất thì cá nhân, tổ chức còn được pháp luật nhắc đến đó là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy chuyển quyền sử dụng đất được định nghĩa dưới góc độ pháp lý là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Do đó, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất được biết đến là cơ sở pháp lí rất quan trọng và cần thiết, xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất.
Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất vói mục đích:
– Đảm bảo quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
– Ngăn chặn việc kinh doanh đất ttái phép;
– Ngăn chặn tình hạng lấn chiếm và tích lũy đất trái phép.
Theo quy định tại Điều 188 luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển Quyền sử dụng đất thì:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Và, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực theo quy định tại Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng được các điều kiện về có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất được thực hiện việc chuyển nhượng là đất không có tranh chấp; đối với quyền sử dụng đất của người thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất là đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; ngoài ra thì mảnh đất được chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điểm a, Khoản 7, Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì thể hiện thời hạn sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận theo quy định như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất.
Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phụ thuộc vào thời hạn của chính loại đất đó. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 128 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”.
Theo như quy định của pháp luật Đất đai thì thời hạn sử dụng đất bằng 02 hình thức gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Trong đó thì Đất sử dụng ổn định lâu dài theo như quy định tại Điều 125 Luật này thì bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ, đất tín ngưỡng, đất giao thông,…đất này được pháp luật quy định là đất sử dụng lâu dài và không bị giới hạn thời hạn. Còn Loại thứ hai đó là đất sử dụng có thời hạn như nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê; được giao, cho thuê cho tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;… Tùy thuộc vào từng loại đất và trường hợp cụ thể mà thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, 50 năm, 70 năm, 99 năm.
Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất ở thì vẫn được sử dụng ổn định lâu dài. Nhưng nếu đất đó là đất Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh thì thời hạn sử dụng không quá 70 năm theo như quy định của pháp luật Đất đai.
3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các bước như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
+ Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
+
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Bên cạnh đó, về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng. Theo đó, Quý vị thực hiện các bước tiếp theo như sau:
Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đổ gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
– 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên gồm:
– Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.
– Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.
Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
