Mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán nhà đất) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là thuế thu nhập cá nhân. Vậy theo quy định của pháp luật thì thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là thời gian nào?
Mục lục bài viết
1. Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất:
Mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán nhà đất) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sau:
– Thuế thu nhập cá nhân;
– Lệ phí trước bạ;
– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là người có thu nhập chịu thuế được phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam bao gồm có:
– Cá nhân cư trú: là những người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:
+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch/tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt ở tại Việt Nam;
+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có:
++ Nơi ở đăng ký thường trú;
++ Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.
– Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng được điều kiện trên.
Điều 88 Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế và Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:
– Quyết định gia hạn nộp thuế, Quyết định nộp dần tiền thuế nợ, Thông báo chấp nhận không tính tiền chậm nộp mà đã ban hành trước ngày Thông tư 80/2021/TT-BTC có hiệu lực được thực hiện đến hết thời gian ghi trên Quyết định, Thông báo.
– Các khoản nộp thừa của người nộp thuế theo quy định tại Điều 26 Thông tư 80/2021/TT-BTC (bao gồm cả những khoản phát sinh trước thời điểm Thông tư có hiệu lực), cơ quan thuế thực hiện những thủ tục xử lý không hoàn trả số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa theo các quy định tại Điều 26 Thông tư 80/2021/TT-BTC
– Đối với cá nhân nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế tiếp tục thực hiện theo hướng dẫn ở tại khoản 11 Điều 2
– Đối với các nhà máy thủy điện đã được Bộ Tài chính hướng dẫn tỷ lệ phân bổ nghĩa vụ thuế trước khi Thông tư số 80/2021/TT-BTC có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo nội dung đã hướng dẫn của Bộ Tài chính.
– Đối với người nộp thuế kinh doanh dịch vụ viễn thông có chi nhánh hạch toán phụ thuộc ở tỉnh khác với nơi mà đóng trụ sở chính cùng tham gia kinh doanh dịch vụ viễn thông cước trả sau theo quy định ở tại khoản 4 Điều 20 Thông tư số
Theo quy định trên thì đối với cá nhân nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì khi đó thời hạn nộp hồ sơ khai thuế tiếp tục thực hiện theo hướng dẫn ở tại khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/01/2015 của Chính phủ và khoản 5 Điều 21 của Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015. Quy chiếu theo quy định tại khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC thì:
– Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc là ở Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện về quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi đã có bất động sản chuyển nhượng.
– Thời hạn để nộp hồ sơ khai thuế:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho chính bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là vào ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì khi đó phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Ở trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai chính là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Theo đó, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất sẽ được chia thành 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Bên chuyển nhượng (tức bên bán) nộp thuế thu nhập cá nhân
Chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc là chứng thực.
Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp thay (tức bên mua nộp)
Chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Hay nói cách khác thì chậm nhất là thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên.
Sau khi hoàn thành việc khai thuế, người khai thuế sẽ được cơ quan thuế thông báo về việc nộp thuế (hình thức qua email, giấy thông báo) và nội dung trong thông báo bao gồm có thời hạn nộp thuế.
Như vậy, qua các quy định trên có thể khẳng định được rằng thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất chính là thời hạn được ghi trong thông báo của cơ quan thuế khi đã khai thuế.
2. Các loại thuế, phí khác phải nộp khi mua bán nhà đất:
Như đã nói ở trên, thuế thu nhập cá nhân là loại thuế phải nộp khi bán nhà đất. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng như sau:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
Ngoài thuế thu nhập cá nhân, các loại thuế, phí khác phải nộp khi mua bán nhà đất bao gồm có:
2.1. Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ với nhà đất x 0.5%.
Trong đó:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại ở Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
– Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn so với giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì về giá tính lệ phí trước bạ đối với đất chính là giá tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Các phí, lệ phí khác:
Đối với những loại phí, lệ phí sau thì sẽ do quyết định của HĐND cấp tỉnh nơi có đất ban hành:
– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Phí đo đạc;
– Riêng đối với phí công chứng khi chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC đã được sửa đổi bổ sung Thông tư số
+ Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng;
+ Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng: 100.000 đồng;
+ Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch;
+ Từ trên 01 tỷ đồng – 3 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng;
+ Từ trên 03 tỷ đồng – 5 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng;
+ Từ trên 05 tỷ đồng – 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng;
+ Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng;
+ Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (nhưng mức thu tối đa sẽ là 70 triệu đồng/trường hợp).
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế và Nghị định 126/2020/NĐ-CP.
THAM KHẢO THÊM:
