Thời hạn của quyền bề mặt? Xử lý khi quyền bề mặt chấm dứt?

1. Thời hạn của quyền bề mặt: 

1.1. Quyền bề mặt là gì?

Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản. Trong số những quyền khác đối với tài sản có quyền bề mặt, đây cũng là quyền được khá nhiều người quan tâm. 

Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể không phải là chủ sở hữu được tác động, khai thác trên tài sản. Quyền bề mặt là một quy định đặt ra đem lại nhiều lợi ích kinh tế cho các chủ thể bởi việc khai thác đa dạng hơn. Quyền bề mặt có tính chất tương tự như quyền đối với khoảng không gian được cắt lớp bên trên và bên trong mặt đất, mặt nước. Căn cứ xác lập quyền bề mặt đó là theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Như vậy, quyền bề mặt là quyền của chủ thể đối với mặt đất, mặt nước là quyền trên khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất và quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 

Ví dụ: Anh A là chủ sở hữu một mảnh đất vườn ao. Anh A có thể khai thác quyền bề mặt như sau: có thể vừa cho anh B thuê diện tích trong lòng ao để thả cá, cho anh C thuê mặt nước để thả sen và cho anh D thuê khoảng không gian mặt nước để làm quán ăn. Trong trường hợp này, cả B, C và D đều là người đang sử dụng đất một cách hợp pháp nhưng không phải chủ sở hữu của mảnh đất, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là anh A. Bên cạnh đó anh B, C và D chỉ có thể thuê để sử dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ không thể giao kết các hợp đồng khác như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, những quyền này chỉ thuộc về chủ sở hữu quyền sử dụng đất là anh A. 

1.2. Thời hạn của quyền bề mặt: 

Thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt là từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho người có quyền bề mặt. Như vậy, là quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản, có nghĩa là kể từ thời điểm chủ sở hữu chuyển giao tài sản, người có quyền bề mặt có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các quyền khác đối với tài sản đó, trường hợp luật liên quan có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. 

Chủ thể quyền bề mặt có quyền sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để trồng cây, canh tác hoặc xây dựng nhưng phải phù hợp với quy định của BLDS, quy định của luật đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và những quy định khác có liên quan. Việc thực hiện quyền bề mặt mà tạo ra tài sản thì tài sản đó thuộc sở hữu của người có quyền bề mặt. 

Theo quy định của Điều 268 BLDS năm 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc, theo đó, thời hạn của quyền bề mặt cũng được xác lập theo những căn cứ xác lập này.

Đối với quyền bề mặt được xác lập theo quy định pháp luật, hiện tại BLDS không có quy định cụ thể về trường hợp này, nhưng người có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì có quyền bề mặt đối với mảnh đất đó. Quyền bề mặt là quyền phái sinh của quyền sở hữu, trong trường hợp này là quyền sử dụng đất, vậy nên thời hạn của quyền bề mặt không được vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất.

Đối với việc xác lập quyền bề mặt theo thỏa thuận, các bên thỏa thuận bằng lời nói hoặc xác lập với nhau bằng văn bản thể hiện việc chuyển nhượng quyền bề mặt, chủ sở hữu quyền sử dụng đất vẫn có quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đã được cấp. Người được chuyển nhượng quyền bề mặt sẽ có toàn quyền sử dụng bề mặt của mảnh đất đó. Khi đó thời hạn quyền bề mặt cũng được xác lập theo thỏa thuận giữa các bên. 

Đối với quyền bề mặt được xác lập theo di chúc, di chúc được lập trong trường hợp này đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo quy định của Bộ luật dân sự. 

Nếu như quyền bề mặt không được xác lập bằng thỏa thuận, theo di chúc hay theo quy định của pháp luật thì các bên có thể chấm dứt bất cứ khi nào, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng. 

Chẳng hạn như tại khoản 1 Điều 126 và khoản 1 Điều 129 Luật đất đai 2013 có quy định: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long là 50 năm. Theo quy định này thì quyền bề mặt có thể phát sinh theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá mốc 50 năm. 

2. Các trường hợp chấm dứt quyền bề mặt: 

Quyền bề mặt sẽ chấm dứt theo những trường hợp dưới đây: 

Thứ nhất là thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết. Chẳng hạn trong trường hợp theo thỏa thuận như anh A thỏa thuận cho anh B hưởng quyền bề mặt là 10 năm, sau 10 năm quyền bề mặt của B sẽ chấm dứt. 

Thứ hai là chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một. Theo quy định người có quyền sử dụng đất và chủ thể xác lập quyền bề mặt là khác nhau, khi chủ thể có quyền sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người có quyền bề mặt thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thông qua thừa kế, khi đó chủ thể này có quyền sử dụng đất thì quyền bề mặt sẽ chấm dứt, bởi lẽ quyền bề mặt phải là quyền của chủ thể khác chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất. 

Thứ ba là chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình, quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai. Ví dụ: A thỏa thuận để B có được quyền bề mặt trên diện tích đất của mình nhưng sau đó B tuyên bố từ bỏ quyền khi đó quyền bề mặt của B sẽ chấm dứt. 

Thứ tư là theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, quyền bề mặt là quyền được xác lập trên tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác, do đó, quyền này chỉ có hiệu lực trong một thời hạn nhất định, hết khoảng thời gian này, chủ thể của quyền bề mặt sẽ chấm dứt các quyền khai thác bề mặt của mình. Ngoài ra quyền bề mặt cũng sẽ chấm dứt trước thời hạn theo ý chí của chủ thể có quyền bề mặt, chủ thể có quyền sử dụng đất.

3.  Xử lý khi quyền bề mặt chấm dứt: 

Khi quyền bề mặt chấm dứt thì sẽ phát sinh những vấn đề cần xử lý đó là:

Thứ nhất, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất như tình trạng ban đầu xác lập quyền bề mặt. Nếu mặt đất, mặt nước bị ô nhiễm thì phải cải tạo bảo đảm cho đất, nước không còn ô nhiễm….

Thứ hai, chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản đã tạo lập trên đó thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác chủ yếu theo phương thức di dời hơn là phá bỏ. 

Thứ ba, trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, nếu trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí đó. 

Hiện nay, việc giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư …Như vậy, khi quyền bề mặt chấm dứt thì người được chuyển giao quyền bề mặt sẽ được sở hữu tài sản mà mình đã hình thành trên bề mặt đó nếu có thỏa thuận với bên chuyển giao, nếu không có thỏa thuận thì xử lý tài sản theo luật định.

Quy định pháp luật của các quốc gia trên thế giới về quyền bề mặt cho thấy khi quyền bề mặt chấm dứt thì tình trạng ban đầu của đất phải được phục hồi, người có quyền bề mặt nếu có tài sản là công trình, cây trồng thì có quyền di dời vì đó là tài sản của họ. Tuy nhiên, việc di dời các tài sản gắn liền với đất là rất khó. Vì vậy, pháp luật các quốc gia cũng đồng thời quy định việc người có quyền bề mặt có thể bán lại cho chủ đất các tài sản này. 

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013.