Hiện nay, việc mua bán nhà đất phải được xác lập thông qua Hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền. Vậy khi xác lập hợp đồng thì sẽ được thực hiện các nghĩa vụ, quyền lợi như thế nào? Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất?
Mục lục bài viết
- 1 1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất?
- 2 2. Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng/ chứng thực có hiệu lực trong bao lâu?
- 3 3. Khi Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực thì đã có thể xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu cho người nhận chuyển nhượng hay chưa?
- 4 4. Những trường hợp nào không cần công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi mua bán nhà đất?
1. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất?
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc được chứng thực bởi cán bộ có thẩm quyền chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường. Theo quy định này thì khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải lập Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực thì mới được công nhận giấy tờ mua bán hợp pháp.
Bên cạnh đó, tại Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 cũng đã quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng là Văn bản có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Hợp đồng mua bán nhà đất) được xác lập hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được công nhận là có hiệu lực không chỉ phụ thuộc vào hinhf thức hợp đồng và hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực mà còn phải đáp ứng được các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 177 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức. Bên cạnh đó hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng được công nhận khi có công chứng hoặc chứng thực và Hợp đồng này được công nhận hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng trên hợp đồng.
2. Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng/ chứng thực có hiệu lực trong bao lâu?
Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Hợp đồng công chứng chỉ hết hiệu lực khi bên bán và bên mua thoả thuận về việc huỷ bỏ hiệu lực của hợp đồng hoặc bị huỷ bỏ do quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng.
Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể về thời hạn đăng ký biến động đất đai là không quá 30 ngày kể thời điểm phát sinh giao dịch mua bán nhà đất (ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thì các bên có liên quan phải có nghĩa cụ thực hiện thủ tục sang tên cho người mua trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu để quá thời hạn 30 ngày kể từ thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên không thực hiện việc sang tên thì hiệu lực của Hợp đồng vẫn còn giá trị và được công nhận. Tuy nhiên các bên sẽ phải chịu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai khi chậm sang tên sổ đỏ.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP thì khi không đăng ký biến động đất đai theo quy định (trong trường hợp này là chậm sang tên sổ đỏ) thì người vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 02 triệu đồng đến 05 triệu đồng. Bên cạnh đó, người vi phạm sẽ phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà đất là không giới hạn. Hiệu lực của Hợp đồng chỉ chấm dứt khi các bên có liên quan thoả thuận về việc chấm dứt hiệu lực của hợp đồng hoặc có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng/ chứng thực.
3. Khi Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực thì đã có thể xác lập quyền sử dụng, quyền sở hữu cho người nhận chuyển nhượng hay chưa?
Theo quy định của Luật Công chứng năm 2014 và những phân tích được nêu ra tại mục 1 của bài viết này thì Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Vậy tại thời điểm Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực thì đã xác lập quyền sở hữu hợp pháp cho người mua hay chưa?
Trong trường hợp này, Luật Dương Gia xin khẳng định thời điểm phát sinh hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà đất chưa phát sinh hiệu lực và chưa công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Bởi vì, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký biến động đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm ký vào sổ địa chính.
Như vậy, có thể thấy việc phát sinh hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà đất không làm phát sinh hiệu lực của việc công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người mua. Theo đó, khi công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng mua bán nhà đất thì người bán và người mua phải thực hiện đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký biến động đất đai có thẩm quyền. Và thời điểm công nhận quyền sử dụng, sở hữu của người mua là thời điểm ký vào sổ địa chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, Nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người mua kể từ thời điểm ký vào sổ địa chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng hoặc chứng thực chỉ là một yếu tố, điều kiện cần để người mua thực hiện đăng ký biến động đất đai, sang tên từ chủ cũ sang cho mình.
4. Những trường hợp nào không cần công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi mua bán nhà đất?
Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành cũng như các văn bản pháp luật khác có liên quan thì những trường hợp sau khi thực hiện mua bán nhà đất sẽ không cần công chứng Hợp đồng:
– Trường hợp 1: Giao dịch mua bán đất được thực hiện từ trước ngày 01/7/2014 (trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành):
Theo quy định tại khoản 1 Điều 82
Trong trường hợp này người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người mua nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
– Trường hợp 2: Một bên hoặc các bên là tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản:
Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì nếu các bên chủ thể tham gia xác lập Hợp đồng mua bán đất mà có một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy thì Hợp đồng đó có thể được công chứng khi được các bên yêu cầu mà không mang tính chất bắt buộc như việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa các cá nhân với nhau.
– Trường hợp 3: Hợp đồng mua bán nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực nhưng được Toà án công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Ngoài hai trường hợp nêu trên thì tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ theo hợp đồng thì theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch dân sự đó, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Mặc dù hợp đồng mua bán được xác lập từ sau ngày 01/7/2014 mà không thực hiện theo hình thức quy định mà các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng thì khi có yêu cầu Toà án vẫn sẽ ra quyết định công nhận Hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Công chứng năm 2014.
