Thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động không?

1. Thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Theo quy định của pháp luật dân sự thì có 09 biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, trong đó có thế chấp. Thế chấp và cầm cố được coi là 02 biện pháp bảo đảm phổ biến và được áp dụng chủ yếu trong các quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia giữ, các bên có thể thỏa thuận để bên thứ ba giữ tài sản thế chấp. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận thế chấp hoặc vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng, giao dịch được xác lập với bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lí tài sản thế chấp để qua đó bù trừ với nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ. 

Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra có tính chất thường xuyên, phổ biến. Các chủ thể có thể sử dụng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự của toàn bộ các chủ thể hoặc đảm bảo cho nghĩa vụ của bên thứ ba. Tùy thuộc vào nghĩa vụ của bên được bảo đảm thì bên nhận thế chấo có thể là cá nhân hoặc tổ chức kinh tế. Có thể nói rằng, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Nhà nước với tư cách là đại diện của nhân dân – chủ sở hữu đất đai duy nhất, đã quy định một chế định riêng cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền sử dụng đối với đất một cách đơn thuần là sử dụng và khai thác trực tiếp lợi ích từ đất như loa lợi, lợi tức … Song song với đó, nhà nước thực hiện điều tiết đất đai thông qua việc ban hành các chính sách về đất đai, trao quyền cho người sử dụng đất thông qua các quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp chuyển nhượng, thế chấp thì quyền sử dụng đất có vai trò như một loại hàng hóa đặc biệt. Việc xác định quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt là tiền đề để xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường. 

2. Thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động không?

Theo quy định của pháp luật hiện nay thì đăng kí biến động đất đai sẽ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

– Các chủ thể là người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiến hành thực hiện các các giao dịch và các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tiến hành thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Các chủ thể là người sử dụng đất hoặc người chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiến hành đổi tên theo quy định của pháp luật;

– Thửa đất có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

– Thửa đất có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

– Các chủ thể tiến hành hoặc có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

– Thửa đất có sự thay đổi thời hạn sử dụng đất;

– Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

– Các chủ thể có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

– Tiến hành chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

– Tiến hành xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề;

– Có sự thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành cụ thể là tại Điều 95 Luật đất đai năm 2013, thì người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu đất khi thực việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai.

3. Quy định về trình tự và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất: 

Bước 1: Xác định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật dân sự thì một trong những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm và không trái đạo đức xã hội. Để giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực thì trước khi xác lập, các bên tham gia cần phải kiểm tra và xác định các điều kiện thế chấp sao cho phù hợp với quy định của pháp luật. 

Bước 2: Định giá tài sản thế chấp. Tức là bên nhận thế chấp sẽ kiểm tra thực địa và khảo sát đối với phần diện tích nhận thế chấp. Đồng thời bên thế chấp và bên nhận thế chấp sẽ tiến hành thủ tục định giá tài sản thế chấp. Giá trị tài sản thế chấp so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn tùy theo thỏa thuận của các bên. 

Bước 3: Công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm. Theo quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực của giao dịch dân sự. Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc Văn phòng đăng ký đất đai trên cơ sở tiếp nhận đơn yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm từ bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp mà ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm. Được thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 

Bước 4: Bàn giao bản gốc giấy chứng nhận. Trong giao dịch thế chấp tài sản thì bên thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên với việc quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận thì khi xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, chủ thể phải có trách nhiệm bàn giao bản gốc giấy chứng nhận (sau khi văn phòng đăng ký đất đai đã ghi nhận nội dung thế chấp trên giấy chứng nhận) cho bên nhận thế chấp quản lý. 

Bước 5: Giải chấp hoặc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm. Khi giao dịch thế chấp tài sản chấm dứt thì bên nhận thế chấp tiến hành thủ tục giải chấp và bàn giao bản gốc giấy chứng nhận cho bên thế chấp để bên thế chấp thực hiện thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi tiếp nhận đơn yêu cầu thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xóa đăng ký trên giấy chứng nhận và xóa đăng ký trong sổ địa chính. Riêng đối với trường hợp xử lý tài sản thế chấp thông qua bán tài sản, bản gốc giấy chứng nhận thông thường được bàn giao cho người mua tài sản để chung thế này thực hiện thủ tục đăng ký biến động tăng tên trên giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai.

4. Hồ sơ đăng kí biến động đất đai khi thế chấp quyền sử dụng đất: 

Nhìn chung thì theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là tại nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, để giải quyết được một vấn đề nào đó, hồ sơ là vấn đề quan trọng và phải chuẩn bị trước tiên. Một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ sẽ góp phần rút ngắn thời gian và tiết kiệm công sức cho đôi bên cũng như thúc đẩy nhanh quá trình giải quyết vụ việc. Một bộ hồ sơ đăng kí biến động đất đai sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:

– Đơn đăng ký biến động đất đai được viết theo mẫu của pháp luật, mẫu 09/ĐK; 

– Bản gốc của giấy chứng nhận đã cấp trước đó được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 

– Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp các tổ chức kinh tế nhận thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật; 

– Văn bàn của người sử dụng đất hợp pháp đồng ý cho chủ sở hữu tài sản được tiến hành thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất lại không đồng thời là người sử dụng đất; 

– Và các văn bản cùng các giấy tờ khác phù hợp với quy định của pháp luật đất đai hiện nay.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.