Hợp đồng thuê tài sản? Thế chấp nhà đang cho thuê? Nhà đang thế chấp có được cho thuê? Khi thuê nhà thế chấp để tránh rủi ro cần lưu ý?
Hiện nay, việc cá nhân, tổ chức thực hiện kinh doanh cho thuê nhà là rất nhiều. Trong khi cá nhân, tổ chức cho thuê nhà nhưng vì một lý do nào đó mà cần số vốn lớn mà phải thế chấp căn nhà đang cho thuê để lấy vốn làm ăn. Vậy việc thế chấp nhà đang cho thuê thì chủ thuê nhà cần thông báo cho người thuê nhà biết không? Hoặc trong trường hợp khi nhà đang thế chấp thì chủ nhà cho thuê có được cho thuê nhà không? Bài viết sẽ giúp hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Cơ sở pháp lý:
– Luật nhà ở 2014
1. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là một loại hợp đồng khá phổ biến trong giao dịch dân sự. Với hợp đồng thuê nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố lớn nơi mà người dân đổ xô về để làm việc và học tập thì hoạt động này diễn ra càng nhiều.
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng thuê tài sản. Trong đó, bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê và hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực hay không hợp đồng này tùy thuộc vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng.
HĐ thuê tài sản thường được sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt. Trong HĐ thuê tài sản, bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một thời gian nhất định. Hết hạn của hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản mà mình đã thuê. Vì vậy, đối tượng của HĐ thuê tài sản là vật đặc định, không tiêu hao.
Đối tượng của HĐ thuê tài sản bao gồm tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng ( bất động sản hoặc độngsản), quyền sử dụng đất (đối với cá nhân, tổ chức), đối tượng là đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở sản xuất kinh doanh khác. Đất thuộc sở hữu toàn dân nên nhà nước cho các doanh nghiệp thuê đất để sản xuất, kinh doanh.
2. Thế chấp nhà đang cho thuê?
Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia. Như vậy, việc không giao tài sản cũng đồng nghĩa với việc bên thế chấp vẫn được quyền quản lý, sử dụng hoặc có thể giao cho người thứ ba giữ nêu các bên có thỏa thuận.Đối với trường hợp của bạn, bạn cần xem trên hợp đồng thuê có quy định cụ thể như thế nào về quyền và nghĩa vụ của các bên. Đã tuân thủ theo đúng quy định của
Khi đảm bảo những nội dung yêu cầu như trên, khi bạn tiến hành hoạt động mở công ty và cần thế chấp căn nhà 600m2 là hoàn toàn được phép.
Theo quy định của Luật nhà ở 2014 có đưa ra nội dung như sau:
“Điều 146. Thế chấp nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác”
Như vậy, quyền chiếm hữu của bạn đang chuyển giao cho người khác tuy nhiên bạn vẫn có quyền thế chấp căn nhà bạn đang cho thuê. Bạn phải thông báo cho bên thuê biết trước, bên thuê sẽ được tiếp tục thuê theo hợp đồng hai bên ký kết.
3. Nhà đang thế chấp có được cho thuê?
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Theo đó, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và có thể có công chứng, chứng thực tùy vào nhu cầu và thỏa thuận của các bên giao kết hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia.
Như vậy, khi thế chấp thì căn nhà vẫn được bên thế chấp quản lý, sử dụng hoặc có thể giao cho người thứ ba giữ nên các bên có thỏa thuận.
Ngoài ra, tại Điều 146 Luật nhà ở 2014, tài sản đang cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền thế chấp căn nhà đó và phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Ngược lại, nếu tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì bên thế chấp có thể cho người thứ 3 thuê nhà theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 nếu: thông báo cho bên thuê về tình trạng căn nhà đang được thế chấp; Thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc bên thế chấp cho thuê căn nhà đang thế chấp
Bên cạnh đó, bên nhận thế chấp cũng có các quyền và nghĩa vụ sau: Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc bên thế chấp cho người khác thuê; Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên thế chấp hoặc bên thuê phải giao căn nhà đó để xử lý
Quy định này được thể hiện cụ thể tại Điều 322, Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015.
Đối với người thuê nhà thì được sử dụng ngôi nhà đúng với mục đích đã thỏa thuận và được bên cho thuê nhà thông báo cho tình trạng của căn nhà thế chấp: đang được thế chấp, xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ …
Nội dung được quy định tại Điều 324 Bộ luật Dân sự 2015.
Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định về đơn phương chấm dứt hơp đồng thuê nhà tại khoản 2 Điều 132 của Luật nhà ở 2014 hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Khi tài sản đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng (bên chủ tài sản thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay) thì bên thế chấp có thể cho người thứ 3 thuê nhà. Cụ thể hóa theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp là: được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy, bên có nhà đang là đối tượng được thế chấp được quyền cho thuê nhà khi đáp ứng được đủ 2 điều kiện slà thực hiện việc thông báo cho bên thuê về tình trạng căn nhà đang được thế chấp. Việc thông báo là một điều kiện rất quan trọng nhằm thông báo cho bên có quyền và nghĩa vụ liên quan ở đây là bên thuê tài sản được biết căn nhà mình sắp sử dụng đang có những vấn đề gì hay không và thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc bên thế chấp cho thuê căn nhà đang thế chấp
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì khi căn nhà đang được thế chấp thì vẫn có thể cho thuê với điều kiện là phải có sự thỏa thuận của các bên.
4. Khi thuê nhà thế chấp để tránh rủi ro cần lưu ý
Về pháp lý, hợp đồng thuê nhà thế chấp vẫn là hợp đồng thuê nhà ở. Do đó, khi thuê nhà, người thuê nên giao kết hợp đồng bằng văn bản và đọc kỹ hợp đồng trước khi ký để tự bảo vệ quyền lợi của mình, nhất là trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
Bên cạnh đó, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải có công chứng. Tuy nhiên để tránh rủi ro phát sinh, các bên có thể công chứng hợp đồng thuê nhà tại tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng Nhà nước để đảm bảo quyền lợi của mình.
Trong thời gian thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không báo trước theo thỏa thuận; không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng, người thuê phải báo trước cho chủ nhà ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác. Chủ nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi người thuê không trả tiền nhà từ 3 tháng mà không lý do chính đáng; sử dụng nhà ở không đúng mục đích; tự ý cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; làm mất trật tự, vệ sinh môi trường xung quanh…
Tương tự như người thuê, chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo trước cho người thuê ít nhất 30 ngày để người thuê chủ động trong việc tìm nhà và di chuyển đồ đạc, trừ khi có thỏa thuận khác.
