Tặng cho sổ đỏ nhà đất cần phải đáp ứng điều kiện nào?

    1. Tặng cho sổ đỏ cần phải đáp ứng điều kiện nào theo quy định hiện nay?

Tặng cho đất đai được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên với nhau, theo đó bên tặng cho tự nguyện chuyển quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho. Thỏa thuận tặng cho này có thể được thực hiện có điều kiện hoặc không có điều kiện giữa các cá nhân với nhau. Trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất được thể hiện dưới hai dạng phổ biến nêu dưới đây:

– Thứ nhất: những cá nhân có mối quan hệ người nhà, huyết thống tặng cho đất cho nhau như bố mẹ tặng cho con, ông bà tặng cho cháu, anh chị em tặng cho nhau hoặc ngược lại;

– Thứ hai: người có đất đai tiến hành tặng cho đất của mình cho một người khác không có mối quan hệ huyết thống. Để thật sự đảm bảo quyền lợi của các bên khi tiến hành tặng cho thì cần tuân thủ đúng theo quy định về việc sang tên đổi chủ tại cơ quan có thẩm quyền.

Các cá nhân có nhu cầu thực hiện việc tặng cho sổ đỏ cần phải đáp ứng những điều kiện cơ bản theo quy định tại Luật đất đai 2013. Theo ghi nhận tại Điều 188 thì điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp về sử dụng đất; hoặc có nhu cầu góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì cá nhân tổ chức phải đảm bảo những điều kiện dưới đây:

– Đất thuộc sở hữu của cá nhân phải được cấp giấy chứng nhận mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp một cách hợp pháp; trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

– Nhà đất khi được đưa ra để tặng cho một cá nhân khác phải đảm bảo tình trạng pháp lý là không xảy ra tranh chấp với bất kỳ một cá nhân tổ chức nào, đang được sử dụng ổn định lâu dài có sự công nhận từ bên chính quyền địa phương;

– Ngoài ra, chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất đảm bảo yếu tố về sự dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án nếu cá nhân này đang vướng phải tranh chấp liên quan đến tài sản này;

 – Quá trình thực hiện tặng cho sổ đỏ nhà đất phải diễn ra trong thời hạn đất này đang còn hạn sử dụng.

– Ngoài ra, đối với mỗi loại đất khác nhau thì cũng sẽ có điều kiện riêng trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp thực hiện các việc tặng cho sổ đỏ nhà đất  được ghi nhận tại Điều 189, Điều 190, Điều 191, Điều 192, Điều 193, Điều 194 của Luật Đất đai 2013 thì đảm bảo những điều kiện riêng đối với từng trường hợp;

– Cá nhân khi tiến hành chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê cho thuê lại thừa kế tặng cho thế chấp quyền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Khi hoàn tất thủ tục này thì quá trình tặng cho sổ đỏ  có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính

2. Tặng cho quyền sử dụng đất có cần phải đăng ký biến động đất đai không?

Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất kể cả việc tặng cho sổ đỏ nhà đất thì đăng ký biến động đất đai là một trong những thủ tục bắt buộc phải diễn ra. Căn cứ Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 ghi nhận các trường hợp phải tiến hành đăng ký biến động đất đai:

– Trong quá trình sử dụng nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát sinh các giao dịch liên quan đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tiến hành thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình thì phải tiến hành đăng ký biến động;

– Với diện tích nhà đất mà mình đang sở hữu hợp pháp người sử dụng đất chủ sở hữu được phép đổi tên tại cơ quan có thẩm quyền;

 – Các thông tin liên quan đến thửa đất như hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ nếu có sự thay đổi thì phải tiến hành thủ tục này;

– Cá nhân khi là chủ sở hữu nhà đất, những tài sản gắn liền trên đất nếu có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký thì phải tuân thủ đăng ký biến động;

– Đất được nhà nước giao với một mục đích khác sau khi sử dụng cá nhân thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất;

– Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất có sự thay đổi;

– Đổi hình thức thu tiền thuê đất của nhà nước: từ việc cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; nếu có sự thay đổi từ hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của luật này;

– Ngoài ra, các cá nhân đang trong mối quan hệ hôn nhân là vợ hoặc chồng có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác có người dưới đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ chồng;

– Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện để chia tách và tiến hành tách thửa thì hộ gia đình, cá nhân hoặc những người sử dụng đất chung nhóm cần thực hiện việc đăng ký biến động;

– Trong những vụ việc tranh chấp đất đai mà đã được hòa giải tại cơ quan có thẩm quyền; đồng thời, có các thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai khiếu nại, tố cáo hoặc các bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật thì phải tiến hành đăng ký biến động đất đai đối với sự thay đổi này;

– Trên thực tế, phát sinh việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

 – Đồng thời nếu xuất hiện những thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, cá nhân thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất có cần phải đăng ký biến động đất đai thì mới đảm bảo theo đúng quy định pháp luật. Chỉ khi hoàn tất thủ tục này thì quyền lợi của họ mới được đảm bảo.

3. Có được tặng cho một phần diện tích đất? Thủ tục tặng cho một phần diện tích đất:

Hiện nay, pháp luật đất đai không có bất kỳ quy định nào cấm việc tặng cho một phần diện tích đất nên cá nhân hoàn toàn có thể làm những việc mà pháp luật không cấm; Tuy nhiên, thủ tục này cũng phải đảm bảo điều kiện được trình bày tại Mục 1 của bài viết này. Việc tặng cho một phần nhà đất có thể được thể hiện dưới hình thức Tặng cho một phần diện tích thửa đất không có điều kiện; hoặc Tặng cho có điều kiện. Để hoàn tất thủ tục tặng cho một phần nhà đất thì cá nhân cần trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, cụ thể:

Giai đoạn 1: Tách thửa đất

– Điều kiện để tách thửa:

+ Mỗi tỉnh thành sẽ được Ủy ban nhân dân các cấp đưa ra quyết định quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa. Tuy nhiên, thửa đất mà cá nhân đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực thi hành và diện tích thửa đất này nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định nhưng có đầy đủ các yếu tố điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất làm đơn yêu cầu thủ tục tách thửa và được cấp giấy chứng nhận đối với hai thửa này.

+ Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đồng thời cá nhân này lại xin hợp thửa đất đó với một thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì cơ quan có thẩm quyền phải chấp nhận hồ sơ và hợp thửa và tách thửa.

Thực tế, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có thể đưa thêm một số quy định hoặc trường hợp khác dù không đủ điều kiện tách thửa vẫn được chấp nhận thực hiện thủ tục này.

– Hồ sơ để tiến hành tách thửa đất thực hiện theo thủ tục tặng cho một phần diện tích đất bao gồm:

Cá nhân chuẩn bị đơn xin tách thửa Trình bày nội dung một cách rõ ràng ngắn gọn;

 Cần có bản gốc giấy chứng nhận đã được cơ quan có thẩm quyền cấp trước đây;

Trong trường hợp đất này là sở hữu chung thì văn bản thỏa thuận phân chia tài sản phải được thực hiện và công chứng chứng thực;

Các giấy tờ liên quan đến nhân thân như căn cước công dân của những người liên quan đến thửa đất này;

 – Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ tiến hành nộp hồ sơ lên Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên môi trường nơi có đất. Theo quy định thì thời gian để hoàn tất thủ tục tách thửa là 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Giai đoạn 2: Lập hợp đồng tặng cho sổ đỏ nhà đất:

– Cá nhân, hộ gia đình sau khi tiến hành xong thủ tục tách thửa thì tiến hành lập hợp đồng tặng cho sổ đỏ nhà đất. Mẫu hợp đồng này có thể được các bên tự thỏa thuận thống nhất nội dung với nhau, có thể sử dụng mẫu sẵn tại tổ chức hành nghề công chứng.

– Hồ sơ để công chứng chứng thực hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất nhà đất:

+ Cá nhân chuẩn bị phiếu yêu cầu công chứng chứng thực thể hiện rõ đề nghị nguyện vọng của mình đối với công chứng viên;

+ Ngoài ra, cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyết định cho phép được tách thửa tại Ủy ban nhân dân tỉnh;

+ Thông tin nhân thân của các cá nhân bên tặng cho vào biên nhận tặng cho;

+ Và giấy tờ không thấy thiếu là hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất.

– Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất sẽ được thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng trong phạm vi tỉnh thành phố nơi có đất; Ngoài ra, cá nhân hộ gia đình có thể lựa chọn chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Giai đoạn 3: Đăng ký biến động đất đai

Theo ghi nhận tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được hoàn thành sau khi các cá nhân đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định tặng cho.

Hồ sơ để thực hiện thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ:

+ Chuẩn bị 01 đơn đăng ký biến động được thực hiện theo mẫu sẵn mẫu số 09/ĐK;

+ Bản hợp đồng tặng cho đã công chứng chứng thực;

+ Bản chính  giấy chứng nhận đã được cấp;

– Bộ hồ sơ này sẽ được nộp lại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên môi trường trong vòng 15 ngày làm việc cơ quan này sẽ có trách nhiệm sang tên tặng cho nhà đất tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

Luật Đất đai năm 2013;