Tặng cho quyền sử dụng đất có phải nộp thuế TNCN không?

Có thể nói, để tạo nên sự phát triển vững mạnh về kinh tế, an sinh xã hội của mỗi môt quốc gia đều phải dựa trên nhiều yếu tố. Đối với một đất nước đang phát triển như Việt Nam, một trong những chính sách để củng cố thêm nguồn lực phát triển chính là chính sách thuế. Thuế được đánh giá là một trong những khoản đóng góp quan trọng vào Ngân sách nhà nước không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước mà còn đảm bảo lợi ích cho công dân.

Hiện nay, trong các khoản thu về thuế, thuế thu nhập cá nhân là khoản thu đặc thù, mặc dù thuế thu nhập cá nhân không phải là khoản thu lớn nhưng lại có ý nghĩa quan trọng, được pháp luật ghi nhận là quyền và là nghĩa vụ mà mọi công dân có thu nhập, không phân biệt về nghề nghiệp hay địa vị xã hội phải thực hiện ngay cả với thu nhập thường xuyên hay không thường xuyên.

Trong những đối tượng chịu thuế quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 có đề cập đến tài sản là bất động sản (nhà đất) có được từ nhận tặng cho cũng là một trong những thu nhập phải đóng thu nhập cá nhân. Vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với tài sản được tặng cho là quyền sử dụng nhà đất thì việc đóng thuế thu nhập cá nhân được thực hiện như thế nào?

1. Điều kiện thực hiện tặng cho quyền sử dụng nhà đất:

Tặng cho quyền sử dụng nhà đất có thể được hiểu là người có quyền sử dụng đối với nhà, đất bằng ý chí của mình thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản cho một tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình khác theo quy định của pháp luật. Để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng nhà, đất, cần phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

– Người tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà đối với diện tích đất tặng cho.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp tài sản nhà đất có được thông qua nhận thừa kế chưa có giấy chứng nhận nhưng đã đủ điều kiện để cấp hay thuộc vào trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận do người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì pháp luật vẫn cho phép thực hiện tặng cho đối với quyền sử dụng các tài sản này.

– Đất được tặng cho phải đang không có tranh chấp tại thời điểm tặng cho.

– Tài sản nhà đất của bên tặng cho không rơi vào trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành bản án, quyết định của Tòa án có thẩm quyền.

– Đất được tặng cho phải đảm bảo điều kiên vẫn đang còn trong thời hạn sử dụng khi Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.

Ngoài những trường hợp này, đối với nhà đất trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng chỉ được tặng cho cho người sinh sống trong khu vực này.

2. Quy định về thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho quyền sử dụng đất:

– Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Hướng dẫn tại Thông tư 111/2013/TT-BTC) thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản được xác định là thu nhập chịu thuế. Theo đó với tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (kể cả là đối với nhà ở hình thành trong tương lai) có được từ nhận tặng cho có giá trị vượt trên 10 triệu đồng đều phải thực hiện nộp thuế, kỳ tính thuế trong trường hợp này được xác định trên cơ sở từng lần được tặng cho về quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất (Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007).

– Bên cạnh đó, nếu như trong một số thu nhập chịu thuế khác khi tính thuế phải tính các khoản thu nhập khấu trừ thuế thì đối với thuế thu nhập cá nhân từ nhận tặng cho quyền sử dụng nhà đất được xác định là thu nhập không có khấu trừ thuế (Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 65/2013/NĐ-CP)

– Theo quy định tại Khoản 2 Điều 18 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế trong tặng cho quyền sử dụng đất, sở hữu nhà chính là từ lúc tổ chức, cá nhân tặng cho đối tượng nộp thuế hoặc thời điểm đối tượng nộp thuế nhận được thu nhập.

Lưu ý:

Khi phát sinh thu nhập từ nhận tặng cho là quyền sử dụng đất, sở hữu nhà mà thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (Hướng dẫn tại Nghị định 65/2013/NĐ-CP). Người nhận tặng cho được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu có quan hệ với bên tặng cho như sau:

– Hai bên có quan hệ là vợ hoặc chồng với nhau.

– Người tặng cho và nhận tặng cho có quan hệ là cha, mẹ và con với nhau (bao gồm cả cha mẹ ruột, cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ).

– Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở giữa ông bà với cháu (bao gồm nội, ngoại).

– Tặng cho quyền sử dụng đất và nhà giữa anh chị em ruột với nhau.

3. Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ nhận tặng cho quyền sử dụng nhà đất:

Theo quy định tại Điều 18 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Hướng dẫn tại Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC (Sửa đổi bổ sung Nghị định 65/2013/NĐ-CP), thuế thu nhập cá nhân từ nhận tặng cho quyền sử dụng nhà đất được xác định trên cơ sở công thức tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho  = Thu nhập tính thuế (2)  x  Thuế suất (1)

Trong đó:

(1) Thuế suất: Thuế suất đối với thu nhập từ nhận tặng cho quyền sử dụng nhà đất là 10% trên thu nhập tính thuế.

(2) Thu nhập tính thuế:

Giá trị của tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất, nhà ở để làm cơ sở thu nhập tính thuế được xác định như sau: 

– Nếu tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất thì giá trị tài sản được tính trên cơ sở Bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có đất vào thời điểm khi các bên làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với đất đó. 

– Trong trường hợp tài sản nhận tặng cho là nhà ở (bao gồm các công trình xây dựng trên đất) thì việc xác định giá trị tài sản để tính thuế dựa trên căn cứ sau:

+ Quy định về phân loại giá trị nhà của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền.

+ Các quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về tiêu chuẩn cũng như định mức cơ bản trong xây dựng đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất. 

+ Phần giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Trong trường hợp nếu dựa trên các căn cứ này mà không xác định được giá trị của tài sản được tặng cho thì phải căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thu nhập tính thuế đối với tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất, nhà ở được xác định từ khi cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhận tặng cho.

4. Cô ruột tặng cho cháu quyền sử dụng đất thì có phải nộp thuế không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư! Tôi có vấn đề này cần hỏi luật sư. Cô ruột của tôi không có chồng ở với gia đình tôi từ thời con gái tới bây giờ luôn và cùng nhập chung một hộ khẩu. Cô tôi làm chủ hộ trong sổ hộ khẩu vì ba tôi mất lâu rồi. Mà giờ cô tôi muốn tặng cho miếng đất để tôi xây nhà. Vậy tôi có phải chịu đóng mức thuế gì không? Và thủ tục giấy tờ làm sao? Nhờ luật sư giải đáp giúp tôi??

Luật sư tư vấn:

– Căn cứ Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

– Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ cô bạn sang cho bạn trước tiên bạn và cô bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất nêu trên. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu…

– Các loại thuế, lệ phí phải đóng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng tặng cho bao gồm:

+ Lệ phí trước bạ:

Căn cứ Điều 6 Nghi định 140/2016/NĐ-CP quy định về giá tính lệ phí trước bạ.

Mức lệ phí: 0.5%

 + Thuế thu nhập cá nhân:

Về phần thuế suất: áp dụng theo khoản 2 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT – BTC

“Thuế suất: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.”

Như vậy, ngoài thủ tục phải tiến hành khi chuyển nhượng đất nêu trên, bạn và cô bạn khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải chịu các khoản phí và lệ phí bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng, lệ phí trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính…

5. Bố tặng cho quyền sử dụng đất cho con có phải đóng thuế không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bố đẻ sang cho con trai có cần phải đo đạc lại diện tích không và có phải nộp lệ phí đo đạc không? Nếu diện tích thực tế tăng so với diện tích ghi trên số đỏ mà ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp thì có phải đóng tiền sử dụng đất không? Trong trường hợp chuyển nhượng này thì có phải đóng phí trước bạ không? ngoài những phí trên thì có phải nộp thêm phí gì khác không ạ? Xin cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Về vấn đề đo đạc khi tặng cho đất:

Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trong trường hợp chuyển quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc, tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Mặt khác, căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013. Việc đo đạc lại diện tích đất xuất phát từ việc do trong quá trình sử dụng đất, có thể dẫn đến diện tích đất hoặc kích thước hoặc số hiệu, địa chỉ đất có thể bị thay đổi so với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên đất sẽ yêu cầu người thực hiện chuyển nhượng, tặng cho phải tiến hành đo đạc lại thửa đất để tránh việc phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bố đẻ sang cho con trai nếu là việc thực hiện sang tên một phần thửa đất thì bắt buộc phải đo đạc diện tích đất. Đối với trường hợp chuyển nhượng sang tên toàn bộ, để tránh rủi ro thì người sử dụng đất cũng nên đo đạc đất.

Về phí đo đạc: Căn cứ theo Khoản 5 Điều 21 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Như vậy, trong trường hợp này, bố tặng cho đất cho con khi thực hiện thủ tục sang tên đất mà phải đo đạc thì phải thực hiện theo hợp đồng dịch vụ với đơn vị đo đạc và phải mất phí theo quy định của địa phương ban hành.

Nếu diện tích thực tế tăng so với diện tích ghi trên số đỏ mà ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp thì có phải đóng tiền sử dụng đất không?

Trong trường hợp có sự tăng thêm diện tích thực tế so với diện tích ghi trên sổ đỏ mà không có sự thay đổi ranh giới thửa đất đang sử dụng so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với hộ liền kề thì nếu cấp giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn. Nội dung này được quy định tại đoạn một Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013. 

Về lệ phí trước bạ và các chi phí sang tên

Căn cứ điểm d khoản 1 điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC thì trường hợp con nhận quà tặng là bất động sản từ cha đẻ, cha nuôi thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 10 Điều 5 Thông tư số 301/2016/TT-BTC quy định trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

Như vậy, trong trường hợp cha tặng cho đất cho con thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân đối và lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, bạn vẫn phải nộp lệ phí sang tên gồm các khoản như:

-Lệ phí cấp giấy chứng nhận

-Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận

-Chi phí đo đạc

Các khoản phí, lệ phí trên thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp. 

6. Bà nội có tặng cho cháu quyền sử dụng đất có được miễn thuế không?

Tóm tắt câu hỏi:

Cho em hỏi là bà nội em có một miếng đất do bà nội em đứng tên. Bây giờ bà nội em muốn chuyển nhượng lại cho em thì có được hay không. Bà nội em có hỏi thăm chỗ tư vấn đất đai ở xã thì người ta trả lời là chỉ có cha mẹ cho con cái được thôi mà phải có giấy khai sinh hợp pháp. Trường hợp bà cho cháu thì cũng như mua bán phải đóng thuế nữa. Cho em hỏi phải như vậy không ạ.

Luật sư tư vấn: 

Bà bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bạn không nói rõ tài sản thuộc sở hữu riêng của bà hay tài sản chung của ông và bà hoặc tài sản của hộ gia đình. Do đó, có thể phân tích ba trường hợp sau đây:

* TH1: Mảnh đất là tài sản riêng của bà bạn:

Bà bạn có quyền định đoạt đối với mảnh đất. Do đó, bà có quyền cho bạn hoặc cho một cá nhân khác mà không ai có quyền ngăn cản. Trường hợp này, bà và bạn ra văn phòng công chứng hoặc lên Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất để công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán.

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất từ bà nội sang cháu nội được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Căn cứ theo Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định Thu nhập được miễn thuế. Căn cứ theo Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn lệ phí trước bạ. Do đó, trường hợp tặng cho đất đai từ bà nội sang cháu nội thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

* TH2: Mảnh đất là tài sản chung của ông bà bạn:

Trường hợp này ông bà bạn phải cùng đồng ý ký tên trong hợp đồng tặng cho sang cho bạn thì mới có thể làm thủ tục sang tên hợp pháp và cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

* TH3: Mảnh đất là tài sản chung của hộ gia đình:

Tất cả các thành viên có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đồng ý ký tên vào hợp đồng tặng cho. Ngoài những đối tượng được miễn thuế theo quy định trên, trường hợp những thành viên còn lại trên sổ hộ khẩu tặng cho sang thì bạn sẽ phải chịu thuế.

Thuế suất tính thuế thu nhập cá nhân căn cứ Điều 31 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 là 10% giá trị tài sản tặng cho.

Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% căn cứ Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP.