Thuế phải nộp khi tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất? Đất đã có hợp đồng tặng cho có đòi lại được không? Quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào? Bố mẹ tặng cho con đất đai cần làm thủ tục gì? Quy định về hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện?
Từ trước đến nay, vấn đề chuyển nhượng bất động sản luôn là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Bên cạnh các hoạt động mua bán nhằm mục đích kinh doanh sinh lời thì các hoạt động như tặng cho, thừa kế chỉ mục đích chuyển đất theo nguyện vọng của chủ sở hữu cho người khác không nhằm mục đích lợi nhuận vẫn diễn ra rất phổ biến. Theo đó, những vấn đề pháp lý liên quan đến hồ sơ, quy trình thủ tục và các khoản phí phải nộp khi tặng cho nhà đất tại các văn bản pháp luật cũng cần được lưu ý
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về hồ sơ, trình tự thủ tục, các khoản thuế phí phải nộp khi tặng cho nhà đất theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật hành chính khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Luật sư
Thứ nhất, Về hồ sơ trong thủ tục tặng cho nhà, đất
Trước khi thực hiện trình tự tặng cho nhà đất từ người này cho người khác thì người tặng cho phải thể hiện ý chí của họ về việc định đoạt phần tài sản nhà đất này cho một đối tượng nhất định nào đó. Vì nhà đất là bất động sản nên trong hồ sơ để thực hiện thủ tục tặng cho cần lưu ý những giấy tờ như sau:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai
– Văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Về hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật phải có công chức chức thực của cơ quan có thẩm quyền.
– Giấy tờ liên quan chứng minh đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
– Giấy tờ thể hiện sơ đồ kỹ thuật đất.
-Giấy tờ nhân thân như Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhật kết hôn của người tặng cho và của người được tặng cho.
-Bản khai thuế nếu thuộc trường hợp phải đóng thuế theo mẫu.
-Giấy tờ chứng minh mối quan hệ của bên tặng cho và bên được tặng cho nếu thuộc trường hợp miễn thuế
Như vậy, đối với hồ sơ trong thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất hay nhà ở thì ngoài các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu của tài sản đó, giấy tờ nhân thân của bên tặng cho và bên nhận tài sản thì phải chú ý đến văn bản thể hiện ý chí tặng cho là Hợp đồng tặng cho, theo đó hình thức của văn bản này bắt buộc phải có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luât về công chứng, chứng thực văn bản.
Thứ hai, Về trình tự khi thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất.
Để thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất, chuyển quyền sở hữu từ chủ sở hữu sang đối tượng được tặng cho thì cần chú ý những thủ tục sau:
Trước hết, người có tài sản thể hiện việc tặng cho tự nguyện theo ý chí của mình bằng việc lập Hợp đồng tặng cho tài sản. Sau khi có hợp đồng đồng tặng cho thì phải làm thủ tục công chứng tại các tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường văn bản này. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu.Nếu hồ sơ đầy đủ và phù hợp, các bên tham gia hợp đồng đều minh mẫn, làm chủ được hành vi của mình thì hồ sơ yêu cầu sẽ được tiến hành công chứng hoặc chứng thực.
Sau khi hoàn tất thủ tục về Hợp đồng tặng cho thì chuẩn bị hồ sơ để sang trên mặt giấy tờ pháp lý (những giấy tờ vừa nêu ở phần hồ sơ). Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường tại địa phương tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm kiểm tra lại giấy tờ trong hồ sơ, nếu hồ sơ thiếu sót hoặc không phù hợp thì yêu cầu bổ sung và nêu rõ lý do. Nếu hồ sơ đầy đủ và phù hợp thì sẽ thụ lý hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành gửi hồ sơ để xác định thuế và các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện đối với bên yêu cầu. Sau khi hoàn tất thì tiến hành điều chỉnh lại thông tin theo đơn đề biến động và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc nhà ở.
Thứ ba, về các loại thuế phí phải đóng khi tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng tặng cho từ người này sang người khác thì sẽ phát sinh 2 loại thuế phải đóng đó là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt những khoản thuế này sẽ được miễn.
Đối với trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi người tặng cho và người được tặng cho bất động sản là vợ chồng với nhau; cha mẹ đẻ cha mẹ nuôi với con; bố mẹ chồng, bố mẹ vợ với con dâu, con rể, ông bà nội, ngoại với cháu, và anh chị em ruột trong gia đình theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế. Điều này xuất phát từ sự chuyển nhượng bất động sản trong những thành viên trong gia đình, việc chuyển nhượng đối với những đối tượng này thường không nhằm mục đích phát sinh lợi nhuận nên pháp luật sẽ không quy định phải đóng thuế.
Đối với các đối tượng không thuộc vào các trường hợp không được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nêu trên thì vẫn phải đóng thuế. Về mức thu lệ phí trước bạ theo quy định tại
Mục lục bài viết
1. Đất đã có hợp đồng tặng cho có đòi lại được không?
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư cho cháu hỏi, bố cháu cho tặng vợ chồng cháu một mảnh đất. Hợp đồng tặng cho tài sản đã được công chứng của công chứng viên rồi, chỉ là chưa sang tên sổ đỏ. Bây giờ bố tôi nghe lời anh trai của tôi không đồng ý cho tặng tài sản của tôi nữa. Giờ tôi phải làm như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Trước tiên, ta cần biết “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” ( Theo khoản 20, Điều 4, Luật Đất đai 2013)
Tại Điều 167, Luật đất đai 2013. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Điều kiện tiên quyết đầu tiên để giao dịch tặng cho này có giá trị pháp lí đó là hợp đồng tặng cho đã được công chứng.
Ngoài ra tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 khi Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Như vậy, hợp đồng tặng cho sẽ chỉ có giá trị khi đã được công chứng và việc tặng cho đã được đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai, khi đã được ghi vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, với trường hợp của bạn hợp đồng của bạn đã được công chứng rồi như vậy đã đảm bảo giá trị của hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực. Một bên có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án dân sự để họ giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho tài sản.
2. Quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư Xin luật sư tư vấn: Bà ngoại tôi 2 người con: mẹ tôi và bác trai hiện tại bác trai đã mất và bà tôi đang ở cùng mảnh đất với cháu nội và đã cho cháu nội làm nhà trên 1/2 mảnh đất đó. Bây giờ bà ngoại tôi muốn chia mảnh đất đó thành 02 mảnh: 1 mảnh cho cháu nội tại vị trí nhà đã xây mảnh còn lại của bà tôi, nhưng khi ra địa chính xã làm việc thì họ yêu cầu phải có cháu nội ra thì mới giải quyết, nhưng cháu nội của bà tôi nhất quyết không ra. Vậy xin ý kiến luật sư địa chính xã làm việc có đúng luật không ạ.?
Luật sư tư vấn:
Bà ngoại bạn là chủ sở hữu của mảnh đất nên có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất đó, trong trường hợp này bà bạn muốn tặng cho cháu nội một nửa mảnh đất.
Như vậy ,trường hợp bà của bạn muốn tặng cho người cháu nội quyền sử dụng thì khi làm thủ tục sang tên phải có mặt người cháu để người cháu đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sau khi làm xong hợp đồng tặng cho được thỏa thuận giữa hai bên.
” 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
3. Bố mẹ tặng cho con đất đai cần làm thủ tục gì?
Tóm tắt câu hỏi:
Bố mẹ tôi cho tôi một mảnh đất ở Hải Phòng muốn tặng cho tôi vậy thì tôi phải làm những thủ tục gì để nhận được mảnh đất đó, tôi có phải đóng thuế má gì không. Xin chân thành cảm ơn luật sự.?
Luật sư tư vấn:
Về thủ tục sang tên đất bằng hình thức tặng cho từ bố mẹ:
- Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Căn cứ vào quy định này thì bố mẹ bạn và bạn ra tại văn công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để làm hợp đồng tặng có công chứng hoặc chứng thực.
– Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục như sau:
Hồ sơ:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Hợp đồng tặng cho;
+ Giấy tờ tùy thân của bạn (sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, giấy khai sinh,…)
+ Giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ thuế.
Hồ sơ sẽ được nộp trực tiếp tại Văn phòng quản lý đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
* Về việc nộp thuế, lệ phí:
Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế thì:
“Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.
Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
“Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.”
Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
Tại mục a.6 điểm a khoản 2 Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn phí và lệ phí quy định về phí đo đạc, lập bản đồ địa chính như sau:
+ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
+ Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.
4. Hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện
Tóm tắt câu hỏi:
Xin luật sư vui lòng tư vấn dùm tôi như sau: Tôi muốn tặng cho anh ruột của tôi (anh ấy độc thân) 01 căn nhà 3 tầng với điều kiện để ở chăm sóc mẹ và làm văn phòng công ty; trong trường hợp anh ruột tôi muốn bán căn nhà này thì phải có sự đồng ý của tôi và phải trả lại cho tôi số tiền thực tế đã bán căn nhà này. Như vậy có hợp pháp không (có không trái với pháp luật và đạo đức xã hội)? Căn nhà này là tài sản riêng của tôi trước hôn nhân và đã có công chứng xác nhận tài sản riêng.
Luật sư tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có một căn nhà hình thành trước thời kì hôn nhân, có công chứng xác nhận đây là tài sản riêng. Nay bạn muốn tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất cho anh trai bạn (hiện đang độc thân) thì mảnh đất của bạn phải đảm bảo được các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Mảnh đất của bạn phải đảm bảo được các điều kiện trên thì bạn có quyền thực hiện thủ tục tặng cho anh trai bạn. Khi đó, bạn cùng anh trai bạn tới Văn phòng công chứng/Phòng công chứng Nhà nước thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì anh trai bạn thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.
Luật sư tư vấn tặng cho nhà ở có điều kiện:1900.6568
Theo như bạn trình bày, bạn muốn đưa thêm điều kiện vào hợp đồng tặng cho là căn nhà đó chỉ để anh trai ở chăm sóc mẹ và làm công ty, trường hợp anh trai muốn bán căn nhà này thì phải có sự đồng ý của bạn và phải trả lại cho bạn số tiền thực tế đã bán căn nhà. Như vậy, đây là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, không trái với pháp luật và đạo đức xã hội. Bạn vẫn có quyền đưa các điều kiện này vào hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định tại Điều 462
“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
