Sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng lâu dài thì có phải là vĩnh viễn?

1. Sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng lâu dài thì có phải là vĩnh viễn?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, không có bất kỳ khái niệm nào về sổ đỏ hoặc bìa đỏ, vì thế sổ đỏ là khái niệm thông thường của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bằng cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người dân thường có cách đọc dễ hiểu như vậy dựa trên màu sắc của cuốn sổ. Bởi vì một phần do bìa ngoài của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này có màu đỏ. Đồng thời căn cứ theo quy định tại khoản 16 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được gọi là chứng thư pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất, xác nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là tài sản hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế theo quy định của pháp luật. Đồng thời, về vấn đề thời hạn sử dụng đất, thuật ngữ này được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất theo quy định của pháp luật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất dưới nhiều hình thức khác nhau để sử dụng vào mục đích cụ thể được ghi nhận trong sổ đỏ, hay nói cách khác, thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian xác định để người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sở hữu bất động sản. Căn cứ theo quy định tại Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thời hạn sử dụng đất được ghi nhận cụ thể như sau:

– Trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Trường hợp sử dụng đất có thời hạn theo quy định của pháp luật, thì ghi “thời hạn sử dụng đất đến ngày … /… /… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”;

– Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật, thì ghi “lâu dài”;

– Trường hợp thửa đất ở có vườn, đất thổ cư có xuất hiện ao, mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: lâu dài; đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày … / … / … (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng).

Vì thế có thể nói, tùy vào từng loại đất khác nhau và mục đích sử dụng đất khác nhau, tùy thuộc vào các đối tượng sử dụng đất khác nhau mà thời hạn sử dụng đất sẽ khác nhau. Đó có thể là sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc sử dụng đất có thời hạn. Và việc ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất là “lâu dài” có nghĩa bất động sản đó sẽ được sử dụng ổn định, thời hạn sử dụng bất động sản không xác định, thời gian chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng không được quy định rõ ràng.

Tuy nhiên, người dân cần phải lưu ý, việc ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng ổn định lâu dài không có nghĩa rằng người sử dụng đất đó sẽ được sử dụng bất động sản vĩnh viễn, mà hoạt động ghi này chỉ có ý nghĩa đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định và lâu dài trên thực tế của người dân mà thôi. Theo thời gian, các bất động sản sử dụng ổn định lâu dài vẫn có thể bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì thế có thể nói, việc có bị thu hồi hay không lại phụ thuộc vào quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo quy định tại khoản 11 Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trên thực tế, thu hồi đất chính là việc cơ quan nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng hoặc thu lại đất của người sử dụng đất có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ theo quy định tại Điều 62 của Luật đất đai năm 2013 thì có thể kể đến các trường hợp bị thu hồi như sau:

– Thu hồi đất xuất phát từ mục đích quốc phòng an ninh;

– Thu hồi đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích của quốc gia và cộng đồng;

– Thu hồi đất do các hành vi vi phạm quy định pháp luật về đất đai của người sử dụng đất;

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng và sức khỏe con người.

Và trong trường hợp bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường và hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Như vậy, sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng lâu dài không có nghĩa là được sử dụng vĩnh viễn, không bị thu hồi trên thực tế. Mà hoạt động này chỉ có ý nghĩa đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định của người dân, khi bất động sản đó rơi vào các trường hợp nêu trên thì vẫn bị thu hồi trên thực tế.

2. Những trường hợp được phép sử dụng đất với thời hạn lâu dài: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 125 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về các trường hợp được phép sử dụng đất với thời gian ổn định lâu dài. Theo đó, người sử dụng đất sét được sử dụng đất lâu dài trong những trường hợp cơ bản dưới đây:

– Đất thổ cư do các đối tượng được xác định là hộ gia đình và cá nhân sử dụng trên thực tế;

– Đất nông nghiệp do các đối tượng được xác định là cộng đồng dân cư sử dụng theo quy định của pháp luật tại Điều 131 Luật đất đai năm 2013;

– Đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, bao gồm cả đất rừng sản xuất được xác định là rừng tự nhiên;

– Đất thương mại dịch vụ, các loại đất được xác định là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng ổn định trên thực tế mà không phải là đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao có thời hạn hoặc cho thuê dưới bất kỳ hình thức nào;

– Đất xây dựng trụ sở của các cơ quan tổ chức căn cứ theo quy định tại Điều 147 của Luật đất đai năm 2013, các loại đất xây dựng công trình sự nghiệp đối với những tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính theo quy định của pháp luật;

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh;

– Đất của các cơ sở tôn giáo căn cứ theo quy định tại Điều 159 của Luật đất đai năm 2013, đất được xác định thuộc tín ngưỡng;

– Đất giao thông thủy lợi, các loại đất có khu di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh của đất nước, các loại đất xây dựng các công trình công cộng không có mục đích kinh doanh thương mại;

– Đất phục vụ cho nghĩa trang hoặc nghĩa địa, các loại đất của tổ chức kinh tế sử dụng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 127 và Điều 128 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về thời hạn sử dụng đất khi tiến hành hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó thì, các tổ chức kinh tế khi tiến hành hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang loại đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn, hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang loại đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì các chủ thể đó sẽ được sử dụng đất ổn định lâu dài trên thực tế. Ngoài ra, người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì sẽ được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Theo như phân tích ở trên thì có thể nói, nếu thuộc các trường hợp nêu trên thì sẽ được cho phép sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài.

3. Thời hạn của sổ đỏ là bao lâu? 

Thời hạn của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là sổ đó) là thời gian mà người sử dụng đất có quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 hiện nay, thì thôi hạn sử dụng đất được chia ra thành hai loại bao gồm: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể như sau:

– Đất sử dụng ổn định lâu dài được xác định là trường hợp không có giới hạn thời gian sử dụng đất của các chủ thể đang sử dụng đất trên thực tế, có nghĩa là từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ có quyền sử dụng đất vô thời hạn, cho đến khi bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đất sử dụng có thời hạn được xác định là loại đất mà người sử dụng đất chỉ được sử dụng diện tích bất động sản đó trong một thời gian nhất định theo quy định của pháp luật được ghi nhận trên sổ đỏ. Đối với đất sử dụng có thời hạn, thời hạn của sổ đỏ hay thời hạn sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, thông thường sẽ không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm, tùy theo từng hình thức xác lập quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Và đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất, thời hạn của sổ đỏ hay thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể tại Điều 127 và Điều 128 Luật đất đai năm 2013.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.