Sổ đỏ ghi sai diện tích thì cần đính chính hay cấp lại mới?

1. Sổ đỏ ghi sai diện tích thì cần đính chính hay cấp lại mới?

Hiện nay, tình trạng diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) và diện tích trên thực địa của bất động sản sai lệch với nhau là vấn đề xảy ra vô cùng phổ biến. Nhiều người đặt ra câu hỏi: Sổ đỏ ghi sai diện tích kê cần đính chính hay tiến hành thủ tục cấp mới sổ đỏ? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể, trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuy nhiên không đúng diện tích thì sẽ thuộc trường hợp phải thu hồi và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới căn cứ theo quy định tại Điều 106 của Luật đất đai năm 2013 và Điều 87 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Cụ thể như sau:

Thứ nhất, Điều 106 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về các trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong những trường hợp dưới đây:

– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất;

– Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó cho người sử dụng đất;

– Người sử dụng đất và các chủ thể được xác định là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà cần phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy chứng nhận đã cấp không đúng với thẩm quyền theo quy định của pháp luật, cấp không đúng đối tượng sử dụng đất và không đúng với diện tích đất trên thực tế, mặc dù không đủ điều kiện nhưng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất, không đúng nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ hai, căn cứ theo quy định tại Điều 87 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất), có quy định về thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

– Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai năm 2013, thì người sử dụng đất theo quy định của pháp luật sẽ phải có nghĩa vụ nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó khi được nhận khoản tiền bồi thường và tiền hỗ trợ, các tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ phải có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó, sau đó chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai để quản lý trên thực tế;

– Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 64 và Điều 65 của Luật đất đai năm 2013 thì, những đối tượng được xác định là người sử dụng đất theo quy định của pháp luật sẽ cần phải tiến hành hoạt động nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó khi bàn giao đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các tổ chức có trách nhiệm thu hồi đất và giải phóng mặt bằng sẽ phải tiến hành hoạt động thu hồi giấy chứng nhận đã cấp, và chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai để quản lý;

– Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu các công trình xây dựng, tiến hành hoạt động đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đất thì người sử dụng đất theo quy định của pháp luật sẽ cần phải tiến hành hoạt động nộp lại giấy chứng nhận đã cấp trước đó cùng với hồ sơ đề nghị xin cấp đổi giấy chứng nhận, và hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Sau đó văn phòng đăng ký đất đai sẽ quản lý giấy chứng nhận đã cấp trước đó sau khi kết thúc thủ tục cấp đổi và thủ tục đăng ký biến động đất đai;

– Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai, trong đó có sự vi phạm về diện tích, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng với diện tích thực địa tại điểm d khoản 2 Điều 106 của Luật đất đai năm 2013 sẽ được thực hiện như sau:

+ Trong trường hợp cơ quan điều tra và cơ quan thanh tra có bánh bản kết luận về việc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành xem xét kết luận đó, nếu xét thấy kết luận đó là đúng thì sẽ ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong trường hợp xét thấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì cần phải thông báo cho cơ quan điều tra và cơ quan thanh tra;

+ Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phát hiện ra giấy chứng nhận đó gấp không đúng quy định của pháp luật đất đai, thì cần phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra tiến hành hoạt động thẩm tra trên thực tế, nếu kết luận là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng với quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết, sau khoảng thời gian 30 ngày theo quy định của pháp luật kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng mà không có đơn khiếu nại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

+ Trường hợp người sử dụng đất phát hiện ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền không đúng với quy định của pháp luật, thì có quyền gửi đơn kiến nghị đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đó. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sẽ phải có trách nhiệm xem xét và giải quyết kiến nghị của người dân;

+ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thu hồi theo quyết định thu hồi giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 106 của Luật đất đai năm 2013 chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án nhân dân;

– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải có trách nhiệm trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân đúng theo quy định của pháp luật về đất đai, trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trái quy định của pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo đó có thể nói, trong trường hợp người sử dụng đất phát hiện diện tích trên sổ đỏ ghi sai lệch và không đúng với diện tích thực tế, thì người sử dụng đất có thể gửi kiến nghị bao gồm các loại giấy tờ sau đây đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ để được giải quyết theo quy định của pháp luật:

– Đơn phản ánh về việc cấp sổ đỏ không đúng diện tích theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Giấy tờ tùy thân của người kiến nghị;

– Bản gốc sổ đỏ đã cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi nhận được kiến nghị của người sử dụng đất về việc sổ đỏ ghi sai diện tích, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ sẽ phải có trách nhiệm kiểm tra và ra quyết định thu hồi sổ đỏ đã cấp, sau đó tiến hành hoạt động cấp sổ đỏ mới cho người sử dụng đất. Hay nói cách khác, giấy chứng nhận cấp sai diện tích (không đúng diện tích đất) là trường hợp sổ được cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai. Nếu như giấy chứng nhận cấp không đúng diện tích thì không được đính chính để sửa thông tin, mà sẽ bị thu hồi.

2. Thủ tục cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Căn cứ theo Điều 76 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất), có quy định về thủ tục thu hồi và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là sổ đỏ) như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp này được xác định là văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện, hoặc người dân có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ chưa đầy đủ và hợp lệ thì trong khoảng thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật. Nếu xét thấy hồ sơ đã đầy đủ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ghi thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và cháu phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Sau đó lập hồ sơ để trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong trường hợp người dân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã).

Bước 4: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người dân. Hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Thời gian cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Hiện nay, căn cứ theo quy định tại, thời gian thu hồi và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

– Trong trường hợp thông thường, thì thời hạn giải quyết không quá 07 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ;

– Thời gian thực hiện sẽ được tăng thêm 10 ngày đối với những nơi thuộc miền núi hải đảo, vùng sâu vùng xa hoặc những nơi có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, hoặc đặc biệt khó khăn theo quy định của pháp luật;

– Không quá 50 ngày trong trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ trên thực tế.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.