Rủi ro pháp lý khi nhận cầm cố quyền sử dụng đất là gì?

1. Rủi ro pháp lý khi nhận cầm cố quyền sử dụng đất là gì?

1.1. Có được nhận cầm cố quyền sử dụng đất:

Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cầm cố tài sản là việc một bên (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Theo quy định trên, cầm cố tài sản là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; nghĩa vụ chủ yếu trên thực tế là vay tiền. Khi cầm cố tài sản thì bên cầm cố phải giao chính tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố. Lưu ý rằng, đối tượng của cầm cố phải là tài sản, nếu không phải là tài sản sẽ không được cầm cố.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho Nhà nước ta xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người mà có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, Giấy chứng nhận (người dân hay gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để cho Nhà nước ta xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, vì thế sổ đỏ không phải là tài sản bởi Điều 105 Bộ luật Dân sự quy định tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Theo đó, mặc dù sổ đỏ hoặc sổ hồng là vật nhưng không phải là tài sản vì không đáp ứng được các thuộc tính của tài sản.

Thêm nữa, Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo đúng các quy định của Luật Đất đai 2013. Như vậy, các quyền của người sử dụng đất được quy định trong luật đất đai không bao gồm có quyền cầm cố quyền sử dụng đất.

Qua những phân tích trên, có thể khẳng định được rằng pháp luật không cho phép cầm cố quyền sử dụng đất.

1.2. Rủi ro pháp lý khi nhận cầm cố quyền sử dụng đất là gì?

Như đã phân tích ở mục trên, pháp luật không cho phép cầm cố quyền sử dụng đất. Vì vậy, những cá nhân, tổ chức không thể cầm cố hoặc nhận cầm cố quyền sử dụng đất được.

Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Thêm nữa, Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Giao dịch dân sự mà không có một trong các điều kiện của Giao dịch dân sự có hiệu lực đã nêu trên thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Các giao dịch dân sự vô hiệu bao gồm:

– Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

– Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;

– Giao dịch dân sự vô hiệu do những người sau xác lập, thực hiện:

+ Người chưa thành niên;

+ Người mất năng lực hành vi dân sự;

+ Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi;

+ Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

– Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Như vậy, khi bên cầm cố và bên nhận cầm cố với đối tượng cầm cố là quyền sử dụng đất thì giao dịch dân sự đó sẽ bị vô hiệu (hợp đồng cầm cố bị vô hiệu). Hậu quả pháp lý của hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất bị vô hiệu là:

– Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của bên cầm cố và bên nhận cầm cố quyền sử dụng đất kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

– Các bên (bên cầm cố và bên nhận cầm cố quyền sử dụng đất) khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trên thực tế, việc cầm có quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay giữa người vay tiền và người cho vay tiền. Rất nhiều trường hợp, thay vì xác lập hợp đồng cầm cố thì sẽ xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với lời hứa sau khi người vay tiền hoàn thiện nghĩa vụ trả tiền kèm theo khoản lãi thì người cho vay tiền sẽ chuyển lại quyền sử dụng đất cho người vay. Nhưng theo quy định của pháp luật, giao dịch dân sự đó sẽ bị vô hiệu do giả tạo, bởi bản chất giao dịch giữa người vay và người cho vay là giao dịch cho vay tài sản chứ không phải là bán tài sản. Khi hai bên thực hiện hành vi này, sẽ có khá nhiều rủi ro cho cả hai bên, ví dụ như sau khi chuyển quyền sử dụng đất sang cho người cho vay tiền thì người cho vay tiền lại tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất cho những người khác, sau này tỷ lệ người vay tiền bị mất đất khá là cao.

2. Thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất:

Thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

2.1. Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ:

Người khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn khởi kiện về việc yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất (theo mẫu đơn số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ban hành 93 biểu mẫu trong tố tụng dân sự);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Giấy tờ tùy thân người khởi kiện/người bị kiện;

– Các chứng cứ, tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện, ví dụ như:

+ Giấy vay tiền;

+ Hợp đồng cầm cố;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ trên, người khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người bị kiện cư trú bằng một trong các phương thức gửi hồ sơ sau:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án;

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2.2. Tòa án nhận đơn và thụ lý đơn yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất:

Sau khi nhận được đơn khởi kiện kèm theo các giấy tờ khác của người khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất thì tòa án nhận đơn theo quy định của pháp luật.

Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

Sau khi đã nộp tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án thì người khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

Tòa án thụ lý đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất kể từ khi nhận được biên lai tạm ứng án phí.

2.3. Xét xử vụ án:

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất, Tòa án tiến hành hòa giải các bên. Nếu như qua các buổi hòa giải giữa các bên mà không hòa giải được thì khi đó thẩm phán quyết định đưa vụ án yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất ra xét xử. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ban hành 93 biểu mẫu trong tố tụng dân sự.