Việc mua bán bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn hiện nay diễn ra rất nhiều. Vậy những rủi ro pháp lý khi mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn như thế nào?
Mục lục bài viết
Ẩn1. Hiểu thế nào là mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn?
Hợp đồng góp vốn được hiểu là một hình thức phía bên các chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng của mình bằng việc ký kết các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay vốn,… trong đó cam kết là sau khi dự án hoàn thiện sẽ được chủ đầu tư giao lại nền đất hoặc căn hộ chung cư cùng với các hồ sơ pháp lý đầy đủ.
Hiện nay, trong Luật nhà ở quy định quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền thực hiện huy động vốn theo quy định của pháp luật và theo nội dung hợp đồng đã ký kết. Nguồn vốn huy động phải được sử dụng đúng mục đích và hợp pháp, không được sử dụng số tiền huy động vốn cho dự án khác và mục đích khác.
Thực tế rất nhiều doanh nghiệp áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn tại thời điểm dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý. Các điều khoản trong hợp đồng góp vốn thường do chủ đầu tư và người góp vốn tự thỏa thuận với nhau, tính đến thời điểm hiện tại hợp đồng góp vốn chưa được điều chỉnh bởi văn bản pháp luật nào. Vì thế, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia góp vốn cũng chưa được chặt chẽ.
2. Rủi ro pháp lý khi mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn?
Như đã nói, việc mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn hiện nay chưa được pháp luật điều chỉnh chặt chẽ, do đó việc người dân mua nhà đất thông qua hợp đồng góp vốn sẽ có khá nhiều rủi ro, cụ thể như sau:
– Người mua gặp phải chủ đầu tư không uy tín. Đấy là rủi ro lớn mà người mua nhà đất cần phải lưu ý vì nó kéo theo rất nhiều hệ lụy kế tiếp. Chủ đầu tư huy động một nguồn vốn lớn từ người mua và sử dụng số vốn đó sai mục đích như đầu tư một dự án khác và/hoặc sử dụng cho mục đích cá nhân riêng của mình,… từ đó không có tiền tiếp tục dự án này và dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao nhà đất cho người mua, đồng thời việc cấp sổ đỏ cũng bị trì trệ. Thực tế đã có rất nhiều trường hợp như này xảy ra, người dân liên hệ với chủ đầu tư thì nhận được câu trả lời chờ đợi thêm một thời gian nữa hay thậm chí là sự im lặng. Khi đó người dân không biết kêu ai, nhà đất không được nhận, tiền cũng đã đưa cho chủ đầu tư. Có nhiều người muốn khởi kiện để đòi lại tiền hoặc đòi bồi thường, phạt vi phạm nhưng cũng khó vì bản chất trong hợp đồng là góp vốn thực hiện dự án đầu tư, không phải hợp đồng mua bán nên các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại cũng không có.
– Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định nhà đầu tư chỉ ký hợp đồng huy động vốn khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
+ Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
+ Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.
+ Đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt.
+ Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.
Thế nhưng, trên thực tế hầu như các chủ đầu tư đã không theo quy định, chủ đầu tư tiến hành huy động vốn trước khi hoàn tất các thủ tục trên. Nếu như người dân không tìm hiểu kỹ quy định trên, cứ thế mà ký hợp đồng với chủ đầu tư thì khả năng hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu và đồng thời nhà đất người dân mua cũng có thể không có đủ hồ sơ pháp lý.
– Cũng rất nhiều trường hợp lừa đảo đã xảy ra thông qua các giao dịch đầu tư góp vốn đầu tư này. Nhưng dự án ma nhằm lừa tiền của người dân. Cụ thể như lấy tiền xong rồi bỏ trốn; mua một căn nhà rồi bán cho nhiều người; mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay rồi vẫn lấy nhà đi thế chấp cho ngân hàng;…
3. Những lưu ý phòng tránh cho người dân khi mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn:
Để hạn chế vướng phải những tranh chấp, rủi ro không đáng có khi mua nhà đất, cá nhân, hộ gia đình cần nắm rõ những giải pháp sau:
– Trước khi giao dịch mua bán, chúng ta cần phải tìm hiểu rõ thông tin về dự án như độ uy tín của chủ đầu tư xây dựng; các quyết định của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc xây dựng dự án nhà ở thương mại.
– Đặt bút ký vào hợp đồng góp vốn phải đọc kỹ và nắm rõ các điều khoản trong hợp đồng, lưu ý những điểm quan trọng để bảo vệ được quyền và lợi ích của mình, đặc biệt là quy định về việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì sẽ như thế nào?
– Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp được các hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án nhà ở xã hội như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với dự án phải có Giấy phép xây dựng;…
– Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.
– Người dân cần chủ động đàm phán các phụ lục và điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn.
– Cá nhân, hộ gia đình có ý định mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải nắm rõ được quy định sau:
Nhà đầu tư chỉ ký hợp đồng huy động vốn khi:
+ Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
+ Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.
+ Đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt.
+ Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.
Bên cạnh việc người mua cần lưu ý để bảo vệ quyền lợi của mình khi giao dịch mua bán nhà đất với chủ đầu tư thì thực tế các cơ quan pháp luật cũng cần có những cơ chế để hoàn tất khung pháp lý chặt chẽ đối với loại giao dịch mua bán nhà đất bằng hợp đồng góp vốn này. Cụ thể như:
– Cần có một khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên tham gia góp vốn không nhằm mục đích đầu tư kinh doanh mà chỉ để có nhà trong tương lai.
– Cần can thiệp và có hình thức xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư có hành vi vi phạm các quy định về việc huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
– Cần xây dựng và ban hành mẫu hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác kinh doanh phù hợp, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của phía chủ đầu tư cũng như của người mua trong tình hình các dự án bất động sản diễn biến phức tạp như hiện nay.
Nhìn chung mua nhà đất thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn không phải là xấu cũng như là điều cấm của luật. Với những chủ đầu tư uy tín, có năng lực thì việc huy động vốn từ người dân thông qua hợp đồng góp vốn này cũng rất có lợi cho cả đôi bên và là giải pháp đầu tư hấp dẫn. Và quan trọng là người dân cũng phải tìm hiểu kỹ, chỉ thực hiện ký hợp đồng khi đã xác minh được đầy đủ thông tin của chủ đầu tư.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản do Văn phòng Quốc hội ban hành.
Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH năm 2019 hợp nhất Luật Nhà ở do Văn phòng Quốc hội ban hành.
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.
