Rủi ro khi mua nhà đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ?

    1. Giá trị của việc sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Cá nhân hoặc tổ chức để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo những điều kiện cơ bản để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo ghi nhận tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu lên định nghĩa về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất được hiểu là chứng thư pháp lý quan trọng mà Nhà nước đã xác nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp. Các cá nhân tổ chức có quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất một khi đã được sự công nhận từ nhà nước. Thời theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định về những quyền cơ bản khi một người được thừa nhận là chủ sở hữu hợp pháp nhà đất:

– Cá nhân được pháp luật công nhận là người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng nhất đối với cá nhân;

– Trong quá trình sử dụng đất nếu phát sinh những thành quả lao động hoặc kết quả đầu tư nhất định thì cá nhân này cũng sẽ được hưởng thành quả hoặc kết quả đầu tư này;

 – Đối với các công trình của nhà nước được xây dựng lên để bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp thì cá nhân, tổ chức có thể được hưởng các lợi ích do công trình này đem lại;

– Trong quá trình đang sở hữu hợp pháp mà quyền lợi bị người khác xâm phạm thì sẽ được nhà nước bảo hộ dựa trên những quy định mà pháp luật đã đề ra;

– Trong trường hợp đất đai nằm trong diện quy hoạch hoặc bị thu hồi theo quy định của luật thì được bồi thường tương ứng với giá trị trên thực tế và những tài sản phát sinh trong quá trình sử dụng;

– Cá nhân hoàn toàn có quyền được khiếu nại tố cáo khởi kiện khi quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất bị xâm phạm hoặc có những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai mà ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình;

2. Rủi ro khi mua nhà đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ:

Hiện nay tình trạng nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra vô cùng phổ biến, đây được xem là một hình thức lách luật bởi một số đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu quyền sử dụng đất ở Việt Nam nhưng vẫn cố tình thực hiện. Tình trạng này thường diễn ra với những người Việt kiều không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn có mong muốn thực hiện mua đất tại Việt Nam. Như đã biết, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng xác nhận quyền sở hữu đất cũng như việc định đoạt tài sản này nên việc nhờ người khác luôn tồn tại những rủi ro vô cùng nghiêm trọng, có thể kể đến:

– Khi cá nhân nhờ người khác đứng tên hộ nhưng người được đứng tên hộ không chịu sang tên lại cho chủ thật sự: Nếu các cá nhân chỉ dựa trên sự tin tưởng, tình cảm với nhau mà tiến hành để cho một người khác đứng tên hộ mà không hề có cam kết ủy quyền không được chứng thực xác nhận giữa các bên thì vẫn tồn tại những trường hợp chủ thực sự muốn sang tên chính chủ nhưng người được nhờ đứng tên lại có ý định xấu và muốn chiếm đoạt tài sản không chịu tiến hành sang tên lại.  Nếu diễn ra trường hợp này thì các tranh chấp về đất đai đã tồn tại và chắc chắn cá nhân nhờ đứng tên hộ đang vướng vào vấn đề pháp lý không đáng có và đôi khi phải chịu những phần thiệt thòi về phía mình;

– Quyền lợi về được bồi thường nếu bị cơ quan Nhà nước thu hồi đất: Chủ sở hữu thực sự không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cơ quan nhà nước không thể xác minh được ai là chủ sở hữu thực sự mà cơ quan này sẽ chỉ chi trả cho những người nào đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu người được nhà đứng tên hộ phát sinh lòng tham mà không muốn chuyển nhượng hoặc đưa lại tiền bồi thường đất thì chủ sự sẽ rất khó khăn để lấy lại được khoản tiền này và phải nhờ phía bên Tòa án can thiệp;

– Ngoài ra, người đứng tên trên sổ đỏ có thể kiểm soát việc chuyển nhượng cho thuê tặng cho gây khó dễ cho người chủ thực sự: Pháp luật đã ghi nhận người đứng tên trên sổ đỏ sẽ có quyền chuyển đổi hình thức sở hữu đối với đất đai tiến hành chuyển nhượng lại, tặng cho, hay thế chấp đối với bất kỳ ai nếu có đầy đủ giấy tờ và điều kiện. Nên nếu người được nhờ đứng tên trên sổ có ý đồ xấu thực hiện các việc làm này thì rất khó có thể ngăn chặn nếu không phát hiện kịp thời sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người chủ thực sự;

– Liên quan đến vấn đề thừa kế tài sản trong trường hợp người đứng tên trên sổ đỏ mất: Khi người được nhờ đứng tên đột ngột mất đi mà không có văn bản chứng minh được việc đứng tên hộ thì những người thuộc hàng thừa kế người mất đi sẽ căn cứ trên giấy tờ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để yêu cầu chia thừa kế. Điều này xảy ra, chắc chắn người chủ thực sự sẽ vướng vào các vấn đề tranh chấp pháp lý liên quan đến tài sản thuộc sở hữu của mình và tài sản là di sản thừa kế mà người chết để lại;

– Đối với trường hợp nếu nhà ở bị kê biên mà khoản nợ do người được nhờ đứng tên thực hiện nên nhà đất của chủ sở hữu thật sự rất có khả năng sẽ bị mất trắng: Như đã biết, kê biên tài sản nhà đất là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước được áp dụng đối với các bị can, bị cáo liên quan đến một vụ án hoặc vụ việc pháp lý. Đối với trường hợp người nhà đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ luật pháp liên quan thì quyền lợi của người chính chủ sẽ không được đảm bảo.

3. Kinh nghiệm khi nhờ đứng tên mua nhà:

Cách tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của mình khi thành việc mua nhà đất thì phải đứng tên và trực tiếp mua bán với các cá nhân khác. Còn trong một số trường hợp bất đắc dĩ phải nhờ người khác đứng tên hộ thì người nhờ đứng tên cần đặc biệt lưu ý các kinh nghiệm sau đại lường trước những rủi ro và bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của mình:

– Thứ nhất, cá nhân nên lập một văn bản thỏa thuận rõ ràng về việc nhà đứng tên hộ: Người được nhờ đứng tên hộ thường là những người thật sự tin tưởng thân thiết và để chắc chắn thì lập một văn bản thỏa thuận ghi rõ ràng với các nội dung như thông tin cá nhân của các bên, thời điểm phát sinh, mục đích lập văn bản thỏa thuận hoặc nội dung thỏa thuận; liên quan đến các điều khoản về chi phí mua bán xây dựng thanh toán căn nhà nếu có hoặc liên quan đến về mức phạt hoặc chế tài khi vi phạm; kết thúc văn bản thỏa thuận cần có chữ ký của các bên nếu để chắc chắn hơn thì có thể điểm chỉ..;

– Thứ hai, luôn cẩn trọng trong việc lưu trữ lại bằng chứng chứng minh đã nhờ người khác đứng tên hộ: Những giấy tờ chứng minh xác nhận giao dịch chuyển tiền như hóa đơn, biên lai trả tiền khi thanh toán tiền mua nhà đất hoặc có thể ghi âm cuộc trò chuyện hoặc đoạn hội thoại trước đây các bên đã trao đổi với nhau;

Cá nhân nào nhờ đứng tên thì nên đi cùng người được nhờ đứng tên đến giao dịch trực tiếp với bên bán nhưng đi xem nhà ký hợp đồng đặt cọc hoặc thực hiện việc thanh toán hoàn tất giao nhận tiền; Quá trình sử dụng mà nếu phát sinh những khoản chi phí về sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp cải tạo căn nhà thì người nhờ đứng tên cũng trực tiếp trả tất cả hóa đơn này để có cơ sở chứng minh;

– Thứ ba, khi phát hiện tình trạng người được nhờ có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản thì cần có sự can thiệp từ cơ quan có thẩm quyền. Hoặc có thể tiến hành khởi kiện ra Tòa án dân sự có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp lấy lại tài sản đã nhờ người khác đứng tên.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: Luật Đất đai 2013.