Quyền khởi điện đòi lại diện tích đất tranh chấp. Tranh chấp phần đất mua bán giấy viết tay ai có quyền khởi kiện?
Quyền khởi điện đòi lại diện tích đất tranh chấp. Tranh chấp phần đất mua bán giấy viết tay ai có quyền khởi kiện?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2004 gia đình tôi co mua 1000m2 đất tại nông nghiệp, chỉ làm giấy tay và đến nay chưa sang tên chuyển quyền, do chủ đất đi làm ăn xa (đất đã có sổ đỏ) và tôi sử dụng ổn định đến nay. Nay tôi phát hiện đất bị lấn chiếm (khoảng 100m2). Vậy tôi có được quyền khởi kiện đòi lại đất tranh chấp ra tòa án hay phải do chủ cũ (người đứng tên trong sổ đỏ) khởi kiện? Tôi xin cảm ơn!?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
* Cơ sở pháp luật:
– Bộ luật Tố tụng dân sự 2004;
* Nội dung:
Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có mua 1000m2 đất nông nghiệp với chủ đất nhưng chưa sang tên chuyển quyền. Việc mua bán đất này được xác định là gia đình bạn và chủ đất đã xác lập hợp đồng mua bán tài sản (hợp đồng mua bán đất) theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 1995 quy định như sau:
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.”
Đất cũng được coi là tài sản nên trong trường hợp mua bán đất này thì đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản, phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.
Và theo Điều 691 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”
Vậy nên, nếu giấy tờ chuyển nhượng viết tay giữa bạn và chủ cũ của mảnh đất được chứng thực theo đúng quy định của pháp luật thì bạn được hưởng quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 713 Bộ luật dân sự 1995 như sau:
“Bên nhận quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1- Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;
2- Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;
3- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
4- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.”
Theo quy định tại khoản 4 của quy định trên thì dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bạn vẫn có quyền sử dụng mảnh đất đó. Do vậy, theo khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013 thì lấn chiếm đất là hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời hành vi đó có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện quyền, cũng như tài sản trên đất của bạn nên bạn, trên cơ sở đó bạn hoàn toàn có điều kiện để khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết trong trường hợp này.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Trong trường hợp giấy tờ chuyển nhượng viết tay của bạn và chủ đất chưa được chứng thực theo quy định tại Bộ luật dân sự 1995 thì bạn cần thực hiện ngay thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận, qua đó dựa trên quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có quyền khởi kiện để đòi lại diện tích đất bị lấn chiếm.
Nếu giấy tờ chuyển nhượng bị mất hay bị hư hại đến mức không thể công chứng, chứng thực được thì bạn có thể làm thủ tục xin xác nhận của địa phương về việc sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp từ năm 2004 cho đến khi có hành vi lấn chiếm. Vậy nên, có thể thấy, trong trường hợp này, bạn hoàn toàn có thể tự mình khởi kiện yêu cầu đòi lại phần đất bị lấn chiếm mà không cần đến sự tham gia của người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 4 Bộ luật Tố tụng dấn sự 2004 thì : “Cá nhân, cơ quan, tổ chức do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của0 mình hoặc của người khác.” khi có căn cứ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì cá nhân đều có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết.
Trước tiên, theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp về đất đai thì bạn và bên mà bạn cho rằng có hành vi lấn chiếm cần tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không thành công thì tranh chấp sẽ được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang là đối tượng tranh chấp. Nếu hòa giải tại cấp cơ sở không thành công, nếu bạn hoặc đương sự kia có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 luật đất đai 2013 thì tranh chấp sẽ được giải quyết bởi Tòa án nhân dân có thẩm quyền (thường là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp). Những giấy tờ về đất được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 bao gồm:
“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
Nếu hai bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các loại giấy tờ nêu trên thì theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì bạn có quyền nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013.
