Quy trình đền bù giải phóng mặt bằng như thế nào đúng luật?

1. Đền bù giải phóng mặt bằng được hiểu như thế nào?

Đền bù khi nhà nước thu hồi đất cũng là một loại trách nhiệm nhưng đây không phải là trách nhiệm dân sự mà là trách nhiệm Nhà nước. Loại trách nhiệm này chỉ được đặt ra khi nhà nước có hành vi thu hồi đất. Hay nói cách khác thì bồi thường về đất là hậu quả pháp lí của hành vi thu hồi đất của Nhà nước. Bồi thường chính là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp những tổn thất về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Trách nhiệm này được quy định cụ thể và rõ nét trong Luật Đất đai. Bồi thường được đặt trong một mối quan hệ song phương giữa một bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) và một bên là người chịu tổn hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Căn cứ để bồi thường chính là diện tích đất thực tế bị thu hồi, thiệt hại về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và khung giá đất do nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi, Nhà nước thu hồi muốn được bồi thường phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định.

“Giải phóng mặt bằng” là quá trình nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để chuyển giao cho chủ dự án đầu tư. Sau đó chủ dự án sẽ bồi thường cho việc di dời các đối tượng gắn liền với đất như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu… trả lại mặt bằng để thi công công trình.

Bản chất của giải phóng mặt bằng: Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng, nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Mỗi dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những địa phương, khu vực nhất định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau vì thế đối tượng giải phóng mặt bằng rất đa dạng và phức tạp. Việc thu hồi đất tại các khu trung tâm đông dân cư, khu đô thị, đất nông nghiệp, khi thuận lợi cho công việc làm ăn là rất khó khăn. Bởi lẽ việc tìm một nơi ở mới của hộ gia đình có ảnh hưởng rất nhiều tới đời sống, thu nhập cũng như phong tục tập quán của họ (nơi ở mới thường không phù hợp với điều kiện sinh hoạt, lao động sản xuất, công việc làm ăn của họ bị ảnh hưởng). Ngoài ra đơn giá bồi thường giữa các dự án, giữa các thửa đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác nhau là khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp cho công tác bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng gắn liền với bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất có giá trị tương đương giá trị thị trường của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, có thể kèm theo các chính sách hỗ trợ.

2. Trình tự, thủ tục thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của pháp luật:

Trên cơ sở các dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm (đã được phê duyệt) của cấp huyện và tiến độ sử dụng đất của dự án, cơ quan có thẩm quyền (cụ thể là ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện tùy từng trường hợp) thực hiện tuân thủ các thủ tục cần thiết sau để bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất;

Bước 2: Họp dân để triển khai thực hiện dự án;

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản và cây cối, hoa màu có trên đất;

Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư;

Bước 5: Niêm yết công khai phương án và lấy ý kiến của nhân dân. Phương án hỗ trợ và tái định cư cần được lấy ý kiến của người bị thu hồi đất và những người có liên quan bằng cách niêm yết công khai phương án tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi. Việc niêm yết phải được lập thành văn bản có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện ủy ban mặt trận tổ quốc cấp xã, đại diện của những người có đất bị thu hồi và thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là 20 ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết;

Bước 6: Hoàn chỉnh phương án và trình thẩm định. Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến Cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định. Trong trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định;

Bước 7: Phê duyệt phương án chi tiết. Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan Tài nguyên và môi trường trình ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án hỗ trợ và tái định cư;

Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư;

Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất. Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch sẽ cho chủ đầu tư. Trường hợp người có đất bị thu hồi không bàn giao mặt bằng thì bị cưỡng chế thu hồi theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành. 

Bước 10: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế. 

3. Điều kiện để được đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất:

Khi nhà nước thu hồi đất, điều kiện để được đền bù về đất là một nội dung quan trọng để nhà nước xác định cơ sở pháp lí cho việc thực hiện việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người bị thu hồi. Thực tế cho thấy. rất nhiều khiếu kiện của người bị thu hồi phát sinh xung quanh vấn đề điều kiện để được bồi thường về đất đai. Chính vì vậy mà pháp luật hiện hành đã quy định những trường hợp cụ thể về điều kiện được đền bù về đất. Kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2003 cũ, Luật Đất đai năm 2013 đã có một số bổ sung nhằm hoàn thiện hơn những quy định liên quan đến điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về đất.

Theo đó, các đối tượng được hưởng bồi thường khi có đất bị Nhà nước thu hồi nếu đáp ứng các điều kiện về giấy tờ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp). Bên cạnh đó, tại mục 2 chương 7 Luật Đất đai năm 2013 cũng có những quy định cụ thể về các trường hợp được cấp các loại giấy chứng nhận về đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, đây là cơ sở pháp lí để xác minh xem những đối tượng được nêu tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 có đáp ứng được các điều kiện để cấp giấy chứng nhận hay không. 

Bên cạnh đó, tùy từng trường hợp cụ thể mà pháp luật cũng có những lưu ý đặc biệt đối với điều kiện để được nhận bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Theo đó những quy định mới này của Luật Đất đai năm 2013 có phần ngắn gọn hơn rất nhiều so với những điều kiện để được bồi thường về đất trong Luật Đất đai năm 2003 cũ. Khi thực hiện những quy định này trong thực tế, người dân cũng như các cấp có thẩm quyền cần linh hoạt xem xét, dẫn chiếu theo những trường hợp cụ thể trong luật để việc thi hành pháp luật được thuận lợi, tránh hiểu sai dẫn đến khiếu kiện không đáng có.

4. Quyền khiếu nại khi không được đền bù không?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không thuộc về bất kì cá nhân nào và nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên khi có căn cứ nhất định thì nhà nước tiến hành thu hồi đất. Nếu người có đất bị thu hồi mà không tuân thủ quyết định thu hồi thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi, kể cả trong trường hợp không phù hợp với giá đền bù mà nhà nước đưa ra.

Trong trường hợp người có đất bị thu hồi có căn cho rằng, việc thu hồi của nhà nước là không đúng quy định pháp luật, hệ quả của việc đó là khiến quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng, thì người có đất bị thu hồi có quyền khiếu nại đối với quyết định hành chính, hoặc khởi kiện vụ án hành chính đối với phương án bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng này tạo tòa án, theo thủ tục tố tụng hành chính. Thời hiệu khởi kiện sẽ là 3 tháng kể từ ngày biết được quyền lợi của mình bị xâm phạm (ở đây là khi nhận được quyết định đền bù giải phóng mặt bằng không thỏa đáng). 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013; 

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.